2023年西安楼市“以旧换新”需求释放

Q1

2023年，西安新房市场是否恢复？

疫情管控结束叠加政策松绑，带动主城和西咸市场相比2022年均有不同程度的增长。对比国内重点城市，西安成交量同比增幅位居全国前列。在2023年两轮市场复苏中，西咸和主城表现各异。2023年3-5月，全国性“小阳春”配合房企大力度优惠促销、充足供货，西咸表现更为明显，依靠热点区域持续走量。9月限购限贷松绑为西安主城注入增量客户，成交量翻倍增长；西咸丧失不限购、低首付优势成交走弱。

Q2

2023年市场分化是否更明显?

【区域聚焦】

成交更聚焦于优质发展区。主城区域成交TOP3持续为高新、浐灞、港务区，成交占比逐年提升，2023年已占主城超6成份额，相比2022年、2021年分别增长8.3个百分点、9.1个百分点。西咸区域成交TOP2持续为泾河和沣东，成交占比自2021年起也持续提升，至2023年的64.2%。

【产品改善】

主城产品明显改善化。2023年西安140㎡以上面积段成交占比达43%，较2022年增长4个百分点。90-120㎡面积段缩小4个百分点。聚焦成交主力区域的高新、港务，140㎡以上供应占比也达到52%和48%。

Q3

一二手房置换链条是否顺畅？

尽管一二手房价差持续扩大，但消费者更倾向于购买新房，卖房后继续进入房地产市场的客户比例较高（西部五城第2，仅低于成都），叠加一二手明显的套均面积差，显示出西安市场“以旧换新”、“以小换大”的需求释放逻辑。

Q4

房企在西安拿地积极度如何?

2023年土拍条件进一步放宽。全年仅有23宗土地（2023下半年仅5宗）要求无偿移交公共配套，已无自持租赁住房、公租房的配建要求，基本取消对房价的限制。跟随全国热点城市趋势，11月以来部分地块已取消“限地价”，转向“价高者得”。

因销售带动，叠加主城地价回落，利润空间加大，西安主城土地成交量大幅增长，流拍终止率显著下滑。民营企业积极性增加，主城拿地宗数占比从2022年的32.1%增长至41.1%。

西咸土地成交量价回落，民营企业仅获取1宗土地，其余均为国央企取地、政府平台托底为主。

备注1：成交可开发建筑面积是计算容积率后的最大可开发建筑面积

备注2：供应不含终止/中止土地，且流拍后再次成交地块供应只计算一次

备注3：流拍终止率=（流拍宗数+终止/中止宗数）/（供应宗数+终止/中止宗数）

备注4：溢价率=土地成交金额/起始金额-1

备注5：地价房价比=地价/房价；地价为涉及住宅用地，使用城改土地反算土地金额；房价为同期商品住宅价格

Q5

2024年西安新房市场预判？

【主城】

24年，疫情与限购放开带来的两波增量难以重现，叠加热点区域供应充足，潜在需求稳定，预计成交量略有回落；房价表现相对平稳。

| 政策放松对市场拉动作用弱化：2023年3-4月疫情放开，9月西安二环外解除限购，均迎来成交回升，但后续均逐步回落，常规政策拉动效用衰减。后续西安仅存在限购微调空间(二环内限购，但二环内在售项目非常少)、及房贷利率下调，显然政策力度更加微弱。2024年重点的“三大工程”相比上一轮棚改而言，无法带来太多增量需求促进市场，更多为稳定房投作用。

| 潜在需求保持稳定：①城市产业基础及人口吸附力居全国前列，按此测算，2024年潜在新房需求规模预计可超800万㎡ 。②一二手房置换逻辑下，2023年的高量二手房将为2024年新房改善提供需求储备。③近三年成交高度聚焦核心区域，高新、港务等核心区域后续供应充足，有力支撑需求释放。

| 房价表现平稳：①稳经济、稳收入大背景下，近三年房价增长逐步趋缓，且地价连续三年保持稳定。②总价依然是客户最关注因素且占比明显提升，以及一二手价差持续扩大。

【西咸】

库存积压，2023年持续以价换量，效果逐步衰减，叠加主城二环外限购放开、限贷放松，西咸成交进一步下滑。后续优惠继续下探空间有限，预计2024年市场或将持续疲软，但临主城高性价比教育盘或可突围。

备注1：出清周期=现有存量/月均去化量（月均去化量为近12个月的平均去化量）

备注2：房客比=核验通过人数/推售房源总数；意向登记中剔除“万人摇”典型项目情况

备注3：仅统计含住宅可开发体量地块（剔除安置房、公租房、保租房、共有产权房）

备注4：地价房价比=地价/房价；地价为涉及住宅用地，房价为商品住宅价格

统计区域说明

西安主城区：浐灞、城北、城东、城南、城西、高新、经开、曲江、长安、国际港务区、灞河新区、航天城

近郊：阎良、鄠邑、高陵、临潼、周至、蓝田

西咸新区：沣东新城、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城

大西安：主城、近郊、西咸新区

商品住宅：高层、洋房、别墅