同在地铁口,距离都不过几百米,两个盘,户型面积段差不多,该怎么选?
壹 基础信息
先来看下白桦林晓和翰林府两个项目的基础信息。
项目体量上,白桦林晓比翰林府要大的多,在容积率基本接近的情况,意味着白桦林晓项目有更多的空间去打造社区园林,即使两个项目绿化率同为35%,但以27亩土地打造园林和以10亩土地打造的园林,其拥有园林景观规模、植被丰富度和公共活动设施,是会有一定程度的区别的。
开发商方面,白桦林晓由国企经发控股(集团)打造,作为一家深耕西安21年的房企,开发29个项目,其“白桦林系”产品已交付的楼盘不仅保证了零延期,甚至可以做到提前交房,买房人最担心的交付问题完全不存在。
不仅如此,从白桦林间到白桦林晓,其品质、颜值、景观、物业服务……都可圈可点,尤其是在北郊,“白桦林”三个字本身就是硬通货。
翰林府的开发商是陕西基泰源集团,作为一家深耕能源产业的企业,依托雄厚的实体经济根基,进军房地产板块,且一开始就明确:从拿地到建设,完全实现自有资金运作模式。
这种“0融资、0杠杆、0负债”开发模式,与一般名企追求高周转不同,是典型的“无贷房企”,抗风险能力更强。
但是该开发商目前在西安进开发了两个项目——大明宫文韬府和翰林府,其中大明宫文韬府即将交付,成绩如何,有待观察。
从开发商角度来看,买房人在经历了近几年的暴雷、烂尾,天然的对央企/国企开发商更容易建立信任感。
物业这块,白桦林晓用的是经发物业,翰林府签约的是万科物业;两家都是有口皆碑的一级物业。
需要提醒注意的一点是,经发物业是隶属于西安经济技术开发区经发集团的,而万科物业是翰林府项目的签约物业,一般这种都是有合作期限的,刚入住的几年是万科物业,但后期项目是否会持续和万科物业签约合作就是个未知数了。
而物业不仅关系着入住后的体验和居住舒适度,想出手交易的时候也会对售价有增值作用。
从这部分两个项目情况对比,综合来看,白桦林晓胜过翰林府一筹!
贰 户型产品
这部分我们来看看白桦林晓和翰林府两个项目的户型设计,一般我们看户型主要看以下几个方面:格局方正、空间使用率、通风、采光、朝向、视野、价格。
——白桦林晓项目规划洋房、小高层和高层,建筑面积约110m²、115m²、129m²和139㎡洋房,最少赠送面积约25.57㎡,最大赠送面积可达约47.51㎡。
——翰林府项目为纯小高层,建筑面积约105m²、117m²、143m²户型,南北三阳台(露台)。
110m²三室和105m²三室分别是白桦林晓和翰林府项目的起步面积,均为三室两厅两卫。
仅从户型图上可见,白桦林晓110m²户型赠送面积最大约27.3m²,而翰林府105m²户型最大赠送面积约17.3m²。
具体来看,白桦林晓110m²户型阳台赠送约7.37m²、飘窗赠送约8.26m²,露台为奇偶错层设计,奇数层露台赠送约9.94m²、偶数层露台赠送约11.7m²。
翰林府的户型图上只注明阳台半面积赠送,飘窗、露台为全面积赠送,没有具体赠送面积的说明。
建面约110m²三室南向客厅面宽约5.2米,南向露台(分奇偶层)进深约2.6-2.8米,偶数层露台约11.7㎡连接次卧,奇数层露台约9.94㎡连接主卧,还有270°环幕视野;主卧为套房设计,客卫做到了干湿分离,完全可以满足一个三口之家的日常生活居住需求。
该户型分布在5#、7#、12#和14#,其中12、14#因为临近三环,会有噪音问题,这个需要注意。
翰林府105m²户型为传统的南北通透设计,整个户型南向面宽约10.5米,主要分布在1#、2#、3#楼;一梯一户电梯入户,日常是够用的。
户型格局方正,为主卧套房+次卧、儿童房,南北双阳台+露台(奇偶错层),全明厨房。
项目即将推售的3#全部是105m²户型,备案均价16853.11元/m²,根据项目首次开盘情况,本次预计也会有优惠政策。
139m²四室和143m²四室分别是白桦林晓和翰林府两个项目最大面积户型,赠送面积最大分别约47.9m²和22.63m²。
具体来看,白桦林晓建面约139m²户型阳台送赠约8.32m²、飘窗赠送约16.59m²,露台分奇偶层,偶数层露台赠送约22.60m²,奇数层露台赠送约20.62平米。
翰林府的户型图上只注明阳台半面积赠送,飘窗、露台为全面积赠送。
同样是四室两厅三卫户型,单价相同的情况下,139m²总价肯定比143m²低,但实际得到的可使用面积反而更多,仅从这个角度看白桦林晓139m²的户型性价比更高。
白桦林晓139m²户型为电梯入户,最大赠送约47.5㎡,得房率高达约113.1%;约44㎡横厅布局,容纳得下四世同堂的大圆桌;奇数层约8.35米宽,约20.87㎡露台,偶数层约5.75米宽,约22.6㎡露台;南向双主卧套房,全明卫设计,能满足全龄家庭需求。
将家政间从143㎡及以上带到139㎡,虽然空间面积不大,但入户家政间不仅可以作为次净衣区,还可以当做储物间放一些纸巾杂物,实用性更强。
翰林府143m²户型在整个小区中占比不多,仅分布在7#上,独立电梯入户+玄关,很好的保证了业主的隐私,约7米的横厅,采光视野都不错,
朝向选择上,首选朝南,采光通风好,尤其是在北方。再细分可分为东南、西南、正南朝向;硬要排个序的话,按个人喜好:东南>正南>西南。
区别在于:东南朝向是早上晒,正南是全天晒,西南则是下午晒。当然大家可以按自己的喜好选择。
叁 区域+配套
白桦林晓和翰林府两个项目都属于高铁新城板块,该板块作为西安“北跨”战略前沿,区域的总部经济拉动,约250米超高层领衔,还有新加坡鹏瑞利与西安城投共建的国际健康商贸城正重塑北站商圈,将医疗康养与商业深度融合,已开通的2/4/14号地铁串联行政中心、北上奥体、南下高新,满足通勤。
具体到两个项目,配套可以说基本是共享的,地铁4号线元朔路站、即将落地约12万㎡合生汇、规划教育用地,计划引入名校资源、规划约260亩公园绿地;周边毗邻红会医院北院区、儿童医院经开院区等多家三甲医院……区别只在于距离远近。
4号线元朔路站
合生汇(在建)
价格方面,翰林府目前已经公示了两批共5栋楼房源价格,均价基本在1.65-1.68万/m²,首开10个99折,开盘当天额外再97折,基本成交均价基本在1.45万/m²;白桦林晓价格尚未公示,不过从目前外传的消息看,和翰林府价格应该是接近的。
开头我们提到过项目体量大小对社区园林、公区等规划设计的影响,最后我们来看下在这方面,白桦林晓和翰林府各自做的如何。
白桦林晓项目3#、5#一层分别设置有多元化且多功能的架空层,借鉴西安顶流地标“长安书院”造型,规划了万册图书馆、多功能型自习室、咖啡书吧、儿童活动场地、健身区、老人活动场地等,构建“文化+”全龄互动生活场景。
项目万册图书馆示意图
翰林府则打造有一条约380米的“晋升之路”活力跑环,串联“翰林甲第”之盛景,从“百草学堂”到“平步青云”,贯穿六大主题空间,下沉式卡座围炉煮茶,约100㎡祈福柿林等;还打造了约700㎡“一路莲科”梦幻世界,形成幼龄益智区、学龄探险区、康养休闲区等。
当然这些都还是规划中,最终交付落地效果如何还有待揭晓。
写在最后:
从开发商角度来说,国企一般都是会作为首选考虑的;从产品上来说,如果白桦林晓和翰林府价格接近,那么白桦林晓户型的实得面积基本都高于翰林府,反算下来性价比更高,而且翰林府105m²的户型仅剩最后一栋楼即将开盘,而对于改善家庭来说143m²总价更高,但得房率反而不如白桦林晓的139m²户型。
如果一时拿不定主意,就不要急着做选择。可以先去两个项目都实地了解一下,现在大家都比较期待白桦林晓首开价格和翰林府开发商在西安首个项目大明宫文韬府的交付情况,我们会持续关注这些信息并和大家分享。