自然资源部18条措施盘活闲置土地 如何缓解房企困局？

由于利用难、转让难、收回难，处置闲置土地一直是个棘手的问题。近期，自然资源部着力推动各地有力有效处置闲置存量土地，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。

据悉，自然资源部会同国家发展改革委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施，涉及鼓励开发、规范收购收回、拟通过专项债券支持政府回收闲置用地等内容。在房地产持续调整的背景下，此举将对哪些房企带来利好？房地产市场将产生怎样的连锁反应？

18条政策措施盘活存量土地

妥善处置和盘活尚未开发或已开工未竣工的存量土地，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用，是新一轮保交房的工作重点之一。

针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施。这也是系统施策的“政策工具箱”，限定时限、限定范围、封闭运行，在风险可控的前提下，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。

在“鼓励开发”方面，消除开发建设障碍，完善规划条件和相关配套设施要求，合理调整开竣工日期，依法免除因自然灾害、疫情导致的违约责任；在“促进转让”方面，充分发挥土地二级市场作用，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发。

据悉，自然资源部给政府有偿收回闲置土地设置了准线：须是非企业自身原因造成闲置或者土地局部未开发，且企业无力继续开发、也难以转让的土地。若是企业原因导致超期未动工两年以上的土地，政府应依法无偿收回。

在“规范收购收回”方面，政策措施强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式，收购收回土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。

收回闲置土地的关键在于土地收购的价格标准。为此，自然资源部拟建议，可以参照市场评估价格，也可以参照原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入，确定补偿标准。不过，自然资源部也强调，城市政府和土地使用权人要在市场化、法治化的基础上充分协商，但不能简单按照市场评估价来收购，“企业该承担自身损失的就要承担损失”。

5月17日，在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，自然资源部党组成员、副部长刘国洪表示，自然资源部准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。

刘国洪表示，支持地方政府以合理价格收回土地，主要是支持地方政府按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方政府采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续。

重启专项债券投向闲置用地

在支持收回收购土地用于保障性住房上，自然资源部提到可使用地方政府专项债券等资金。事实上，土地储备曾是地方政府专项债券的主要投向领域。2017年，财政部就启动了土储专项债的发行，用于支持地方政府依法通过收购、置换、回收等方式取得土地，进行前期开发、储存以备供应。不过，由于土储专项债在运用过程中存在弊端，2019年，国常会叫停了土储专项债发行。其中提到“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”。

明源房地产研究院认为，如今，房地产市场供求关系已经发生重大变化，适时调整优化相关政策，不仅十分必要，而且刻不容缓。在普遍面临财政收支平衡压力的背景下，地方政府主动加杠杆帮助房企盘活存量土地的意愿不强，或者说有心无力。重启土储专项债可以缓解地方政府资金压力，并推动土地收入加快回笼。

“因为房地产行业持续调整，早先进场托底拿地的城投公司，开工的比率却不高，还有那些手里有着大量土储的出险开发商，更是如此。如何处置这些闲置土地，一直是个棘手的问题，如今在去库存的主基调下，支持地方政府收回收购闲置土地，其中包括拟通过专项债券支持政府回收闲置用地，让这一问题有了解决之道。”明源房地产研究院认为。

在业内人士看来，自然资源部此举是在土地层面“去库存”，并且是缓解房企困难和压降债务。一位不愿具名的企业人士表示，目前，很多土地留在房企手上，无力开发或造成项目烂尾。虽然银行已有“白名单”等一系列政策来支持房企，但依然是杯水车薪。而通过闲置土地的回收，能够缓解房企资金压力。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，收回收购土地用于保障性住房，可以更有效地利用土地资源，并一定程度增加保障房供给，进一步完善房地产“市场+保障”住房供应体系。