“5·17”新政满月，楼市预期改善、以价换量延续

一个月前的5月17日，央行发布一揽子“救市”政策：首付比例最低降至15%，取消商业贷款利率下限、下调住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购存量商品房。

如今新政“满月”，政策落地情况如何？对于楼市产生了怎样的效果？在后续的政策松绑与市场发展上，又有哪些空间？

新政明显提升市场活跃度，成交量有所上升

“我把那个房子买了，交了定金。”苏冉（化名）第一时间将消息告诉了记者，“价格合适、楼层合适、离工作单位的距离也合适，我们只看了一次就定了。”

苏冉告诉记者，她和老公今年3月9日开始看房，断断续续看了六七十套房子，根据其预算，最早计划在朝阳区购买，后来看着看着就发现能够在海淀上车了。“4月初，我们看了一套房子，位于4层，次卧有遮挡，当时中介说大概450万能成交，我们考虑到楼层不方便老人、价格还是有点高，就没买。这次定下了同小区同户型的房子，总价410万元，不仅楼层好，价格也更合适。”

“我们也纠结房价会不会下跌，但因为是刚需，只要不是暴跌就在接受的范围内。”苏冉如是说。

宽松的政策空间、持续调整的二手房价格，像苏冉这样低价“上车”的大有人在。这也是部分城市二手房市场的缩影，价格持续震荡，买方与卖方博弈之下，“以价换量”成为主流。

国家统计局刚刚发布的5月份数据显示，商品房销售面积环比4月上涨12.2%，但同比下调了16%。

在价格方面，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上涨0.6%。二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。

“5·17”新政后，可以明显地看到，多个城市部分新房项目到访量、成交量以及二手房带看量、网签量均有增长，市场情绪也明显提升。

根据中指研究院数据，5月27日-6月9日，重点50城新房周均成交面积较5月增长24.0%，较去年同期下降22.3%，受去年基数下降影响，同比降幅较5月继续收窄。

二手房方面，中指研究院数据显示，5月份，业主“以价换量”带动百城二手住宅价格继续下探，二手房成交规模维持一定水平。6月3日-6月9日，重点11城二手房成交量同比连续三周增长，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，政策之下，成交量有所上升，但以价换量态势还没有发生转变。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦认为，“5·17”新政明显提升了市场活跃度，但整体效果略低于预期。“5·17”新政是中央发布的一系列组合拳，力度可以说是历年之最，市场信心出现了明显的回升。因此，政策发布后，市场快速有了反应，成交明显上涨。其中，以一线、新一线表现突出，市场反应速度、成交增幅都居前，相对来说三四线表现则较为平淡。从项目表现看，核心热点刚需区域楼盘表现较好，当然价格是重点，存量高企之下，客户选择多，折扣大、性价比高的楼盘才能热销，非热点区域去化表现一般。

政策加快落地，部分银行开始“内卷”房贷利率

央行“5·17”新政，力度之大可谓史诗级别。此后，各地陆续跟进。

据新京报不完全统计，截至目前，全国各大城市基本已经按照央行精神将首套房、二套房首付比分别下调至不低于15%、25%，均取消利率下限；公积金方面，首套、二套利率也调整到位。

其中，上海、深圳则根据“一城一策”进行差别化调整。首付比方面，上海首套房、二套房分别下调至20%、35%/30%，深圳下调至20%、30%。利率下限方面，两个城市首套房均调整至LPR（贷款市场报价利率）-45BP（基点）；二套房方面，上海是LPR-5BP或者LPR-25BP，深圳是LPR-5BP。

随着利率下限的取消或下调，地方银行在商业贷款利率方面也同步调整。贝壳研究院数据显示，5月份，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套房平均利率降至3.90%，分别较上月下降12BP、26BP。百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3字头”。

据新京报记者调查，目前，部分银行在房贷市场份额上的争抢也非常“内卷”。佛山有银行首套房贷利率最低能做到3%，二套房3.05%，在广州、厦门，首套房贷利率最低可以做到3.15%。

“收储”存量商品房用于保障房，3000亿资金够吗？

此外，为了去库存，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

在地方落地上，惠州、广州增城、杭州临安、苏州、昆明、楚雄州、大理州等部分地区推进“收储”商品房。

3000亿资金够不够？在邹琳华看来，3000亿或5000亿元有一定的稳定市场的效果，但是如果想改变市场趋势，还需要更多的资金支持。

华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，这开了个头，会带动其他资金的入场。在运行中，如果有必要，再做加码也不是不可能。“这件事情，更多体现了认识上的进步，多年的双轨统筹迈向一个非常‘实’的社会政策托底的落地阶段，货币供给在政策指导下的特殊处理，是首先保障住有所居中托底这部分的落实。”

中国民营经济研究会副会长任泽平公开表示，收储存量商品房用于保障房迈出了重要而正确的一步，3000亿再贷款是第一步，未来需要3万亿以上的住房银行，建立大规模住房保障体系，解决优质房企流动性和地方财政压力，缓释金融风险，改善民生，一举多得。

6月12日，中国人民银行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，保障性住房再贷款额度3000亿元，先到先得，未来可以根据执行情况和需要再调整完善。

下半年或延续此前趋势，政策力度有望再升级

上半年即将结束，下半年即将开始，对于接下来的政策调整方向以及楼市走势，郑叔伦表示，今年政策频繁，上半年成交明显好转，特别是二手房成交出现明显上涨，新房表现一般。预计下半年依然会延续这一走势，只不过成交会随着政策的变化而上下波动。

“楼市的关键问题是信心问题，归根结底是经济问题。近几年外围形势严峻，国内经济形势不佳，就业、收入等预期不足，居民投资、消费意愿不高。什么时候见底，要看外围环境什么时候改善，经济什么时候能够企稳。”郑叔伦如是说。

需要指出的是，“救市”依然需要强有力的政策。6月7日，国常会对房地产作出新部署，着重强调“去库存”。在业内人士看来，政策力度有望进一步升级，目前部分城市在政策调整上仍有空间。

诸如在信贷层面，截至目前，核心城市中仅剩北京尚未落地“5·17”新政。中指研究院称，当前全国房地产市场仍有调整压力，亟须通过核心城市，特别是一线城市市场好转来稳定预期，在此背景下，北京有必要加快落实“5·17”相关政策，推动市场修复。

而在限制性措施退出上，目前仅剩北京、上海、深圳、广州、天津等城市仍保留着不同程度的限购。在邹琳华看来，限制性措施还应进一步放宽。