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万科22.35亿底价出让超总地块,“做减法”

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不出意外,万科大股东来当“白衣骑士”了。

5月27日,万科超总地块正式完成转让,受让方为深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司,最终以挂牌底价22.35亿元成交。深圳地铁是万科的大股东,百硕迎海则是深圳大沙河建设投资有限公司全资控股,是深圳南山区国资企业。

由于房地产市场整体下行加之写字楼的大宗交易走低,这宗资产由深圳国资接盘在挂牌之时已在意料之中。不过,这宗交易对万科却具有积极的意义。

对于此次交易,万科方面回应21世纪经济报道记者称,此次交易是公司坚决落地瘦身健体一揽子方案的举措之一。交易的完成,有助于减少非主业资产对资金的占用,聚焦资源做好、做强三大主业。

近期,万科诸多利好消息传来。在积极出让资产的同时,万科融资端也开始松动,上周获得由招商银行牵头的200亿元银团贷款,后续或将有更多的银团贷款落地。

市场在逐渐蓄力,万科也在靠岸的过程中。

底价接盘

万科转让这宗资产的时间节点算不上非常好。

站在大的市场环境下来看,深圳当前的写字楼市场鲜见大宗交易,市场观望情绪较重,因此自挂牌时市场就已有深圳国资接盘的预期。

在5月8日万科挂牌转让深圳超总地块之时,一位熟悉深圳商业地产交易的人士向21世纪经济报道记者分析道,“一般地块挂牌之前应该已有初步的买家洽谈才会挂出,这一步是履行交易程序。”

万科方面没有公布这宗交易录得的账面盈亏,即便是按照现在出让的价格与当时万科拿地的价格计算,万科或将录得较大幅度的亏损。

2017年,万科拿下这宗地块的价格是31.37亿元。这宗地块土地使用年期30年,现剩余23年7个月,主要用途为商业办公及酒店,且要求自持70%。单按照账面上的金额算,万科已经折价9.02亿元。如果加之前期建设投入的成本等,亏损额会更大一些。

不过,这宗地块对急需现金流的万科来说已经是负担,因此出让这宗地块也是理性选择。一位金融机构的人士对21世纪经济报道记者表示,“能够卖出去就已经很好了。这宗地块对万科也没有太多的意义,就算建成,运营成本也会非常大。”

万科方面此前在回应中也表示,这一项目是在行业快速发展阶段获取的商业办公项目,原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化,已计划不再建设该项目,因此对该项目进行整体转让。

股东驰援

万科能否走出短期的运营困难,大股东的态度尤为重要。在这宗资产出让中,万科大股东掏出了真金白银支持,也能够提振市场的情绪。

万科方面强调,深铁集团参与竞得项目土地使用权,体现了大股东以市场化、法治化的方式真金白银支持万科。万科坚定看好深圳,将为深圳产业发展和城市建设继续贡献力量。

去年11月,深铁集团董事长辛杰曾公开表态,将与万科加大沟通,帮助其获取政策和资金支持,同时以市场化、法治化方式,承接万科在深圳项目,盘活相关资产,交易金额合计超百亿元。

此后,深圳地铁零星有些动作,但市场还是认为力度不够。这次20亿元接盘超总地块,对万科来说是积极的信号,这表明大股东的确有在进行相应的决策。

有大股东的驰援,万科也在加紧“瘦身”,盘活资产并加快对接各方融资渠道。

今年4月底,万科董事会主席郁亮表示,公司已制定“瘦身健体”一揽子方案,统筹好降负债和高质量发展,通过坚定“瘦身”,调整融资模式,降解风险,未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业,让公司重新走到可持续的轨道上。

在聚焦三大主业的同时,万科加速了非主业资产的“瘦身”步伐。今年2月9日,领展房产基金公告,拟收购上海物业七宝万科广场的余下50%权益,收购估计基础价款23.84亿元,这宗交易已接近完成。

在融资方面,万科也在加快向项目制融资的步伐。上周,万科与招商银行等头部金融机构签订协议,获得200亿银团贷款,抵押物为万科旗下万纬物流股权,目前已到账100亿元。

伴随资产转让以及融资加快的节奏,万科短期的安全阈值提高了些许,并已经反映在了股债价格上。万科目前境内债已经基本反弹至85元上下,说明市场对之信心增强;而股价也基本收复今年以来的跌幅,一个月内涨幅超过90%,市值重回千亿之上。

近期,房地产行业利好政策频出,这些都被认为有利于带动市场销售的回暖。在此作用下,万科作为头部房企也有望受益。多重正向因素在酝酿催化,万科渡过难关可期。

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