万科22.35亿底价出让超总地块，“做减法”

不出意外，万科大股东来当“白衣骑士”了。

5月27日，万科超总地块正式完成转让，受让方为深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司，最终以挂牌底价22.35亿元成交。深圳地铁是万科的大股东，百硕迎海则是深圳大沙河建设投资有限公司全资控股，是深圳南山区国资企业。

由于房地产市场整体下行加之写字楼的大宗交易走低，这宗资产由深圳国资接盘在挂牌之时已在意料之中。不过，这宗交易对万科却具有积极的意义。

对于此次交易，万科方面回应21世纪经济报道记者称，此次交易是公司坚决落地瘦身健体一揽子方案的举措之一。交易的完成，有助于减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。

近期，万科诸多利好消息传来。在积极出让资产的同时，万科融资端也开始松动，上周获得由招商银行牵头的200亿元银团贷款，后续或将有更多的银团贷款落地。

市场在逐渐蓄力，万科也在靠岸的过程中。

底价接盘

万科转让这宗资产的时间节点算不上非常好。

站在大的市场环境下来看，深圳当前的写字楼市场鲜见大宗交易，市场观望情绪较重，因此自挂牌时市场就已有深圳国资接盘的预期。

在5月8日万科挂牌转让深圳超总地块之时，一位熟悉深圳商业地产交易的人士向21世纪经济报道记者分析道，“一般地块挂牌之前应该已有初步的买家洽谈才会挂出，这一步是履行交易程序。”

万科方面没有公布这宗交易录得的账面盈亏，即便是按照现在出让的价格与当时万科拿地的价格计算，万科或将录得较大幅度的亏损。

2017年，万科拿下这宗地块的价格是31.37亿元。这宗地块土地使用年期30年，现剩余23年7个月，主要用途为商业办公及酒店，且要求自持70%。单按照账面上的金额算，万科已经折价9.02亿元。如果加之前期建设投入的成本等，亏损额会更大一些。

不过，这宗地块对急需现金流的万科来说已经是负担，因此出让这宗地块也是理性选择。一位金融机构的人士对21世纪经济报道记者表示，“能够卖出去就已经很好了。这宗地块对万科也没有太多的意义，就算建成，运营成本也会非常大。”

万科方面此前在回应中也表示，这一项目是在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，已计划不再建设该项目，因此对该项目进行整体转让。

股东驰援

万科能否走出短期的运营困难，大股东的态度尤为重要。在这宗资产出让中，万科大股东掏出了真金白银支持，也能够提振市场的情绪。

万科方面强调，深铁集团参与竞得项目土地使用权，体现了大股东以市场化、法治化的方式真金白银支持万科。万科坚定看好深圳，将为深圳产业发展和城市建设继续贡献力量。

去年11月，深铁集团董事长辛杰曾公开表态，将与万科加大沟通，帮助其获取政策和资金支持，同时以市场化、法治化方式，承接万科在深圳项目，盘活相关资产，交易金额合计超百亿元。

此后，深圳地铁零星有些动作，但市场还是认为力度不够。这次20亿元接盘超总地块，对万科来说是积极的信号，这表明大股东的确有在进行相应的决策。

有大股东的驰援，万科也在加紧“瘦身”，盘活资产并加快对接各方融资渠道。

今年4月底，万科董事会主席郁亮表示，公司已制定“瘦身健体”一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定“瘦身”，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上。

在聚焦三大主业的同时，万科加速了非主业资产的“瘦身”步伐。今年2月9日，领展房产基金公告，拟收购上海物业七宝万科广场的余下50%权益，收购估计基础价款23.84亿元，这宗交易已接近完成。

在融资方面，万科也在加快向项目制融资的步伐。上周，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，目前已到账100亿元。

伴随资产转让以及融资加快的节奏，万科短期的安全阈值提高了些许，并已经反映在了股债价格上。万科目前境内债已经基本反弹至85元上下，说明市场对之信心增强；而股价也基本收复今年以来的跌幅，一个月内涨幅超过90%，市值重回千亿之上。

近期，房地产行业利好政策频出，这些都被认为有利于带动市场销售的回暖。在此作用下，万科作为头部房企也有望受益。多重正向因素在酝酿催化，万科渡过难关可期。