国资出手收购二手房 楼市“以旧换新”再出大招

4月1日，郑州版老房“以旧换新”政策出炉，创新的一招是，郑州国资入场，城投唱主角，政府搭平台，由城投收购存量二手房然后改造为保障性租赁住房。

“郑州模式”或将为更多城市的“以旧换新”提供新思路。中指研究院河南公司总经理梁波涛点评称：“国资入场是此次郑州‘以旧换新’政策最大的创新和亮点，在促进‘以旧换新’的同时兼顾保租房的建设筹集工作，实现了一举两得的政策效用。”

“一手托市场，一手托保障”

4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进郑州市内八区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的。

据悉，2024年全年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，采用两种方式进行。其中，通过郑州城市发展集团有限公司收购，在试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；第二种是通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。凡是在今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。

郑州市房管局相关负责人在接受当地媒体采访时表示，2023年，郑州二手房市场交易1133万平方米，全年成交10.2万套。据统计，目前郑州挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间，同时群众卖房难、周期长、折价多等因素，已成为群众换房的最大阻碍。

据了解，此次郑州版“以旧换新”主要看点在于城投收购的方式，郑州城发集团收购二手住房，将覆盖郑州市内八区，想要换房的群众通过郑州市房源信息共享和发布综合服务平台登记拟出售房源信息。经过专业评估机构评估，满足收购条件后，城发集团进行收购，资金闭环操作，加快群众换房速度；同时，城发集团会将收购的二手房用于保障性租赁住房。

“2023年郑州二手房成交规模首次超过新房，当前郑州市场二手房交易保持较为活跃的态势，但仍存在卖房周期较长的问题，导致部分有改善性换房需求的购房者‘卖旧买新’的换房过程衔接不畅，购房者由于难以在短时间内完成旧房出售来筹集换房资金，导致即使有意向的改善性新房也难以锁定房源，最终错失换房时机。此次政策目标明确、实施步骤较为精准，通过建立信息平台、绿色通道服务、各相关单位的协同配合等，有针对性地打通购房者换房路径，有助于加快换房速度。”梁波涛分析。

“收”之于民，“用”之于民。易居智库研究总监严跃进表示：“郑州住房‘以旧换新’模式的创新点在于，地方城投公司的介入一方面提高了群众换房的效率，另一方面还将收购的二手房用于保障性租赁住房，同时还响应了国务院消费品以旧换新的方案，非常契合当下的房地产新发展模式。”

打通换房堵点，进一步释放改善性需求

事实上，郑州并非是推出“以旧换新”的首个城市。

据中指研究院不完全统计，2023年以来，已有超30城出台举措支持“以旧换新”，盐城、苏州、沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴，宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。苏州相城区、太仓、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。

通过目前已经实施“以旧换新”的城市，记者梳理发现，可总结为三种模式：第一种为自由换购，主要由开发商或者中介牵头，开展一买一卖，而政府会有购房补贴的鼓励；第二种是平台换购，由政府、房协或者经纪机构推出，加快一二手房联动流通；第三种就是国资收购，以一定条件限期收购“卖旧”的房屋作为保障房或人才房。

“短期来看，‘以旧换新’政策有利于畅通一二手链条，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，未来或有更多城市参与进来，促进改善性住房需求释放。”梁波涛指出。

在国资收购这种方式中，最先试水的是江苏省太仓市。2023年11月，太仓市试行商品房“以旧换新”政策，收购符合条件的二手房用于人才公寓和保障房供给。

按照“太仓模式”，第一批签约“以旧换新”的居民大多住在老城区中的老小区，也有房龄相对较小的小区。首批推出的可供换购的新房源共涉及鼎盛华庭、洞庭分秀、晨曦雅苑等3个小区，都是太仓市城发集团开发的新小区，3个小区都有住房成交。由此可以看出，太仓“以旧换新”对于旧房和新房都有条件。其中，旧房要求建筑面积小于144平方米、房龄相对较新且置换总价不得高于所购新房总价的60%等；同时，市民选购的新房也需要在城发集团开发的小区内选择，选择范围相对有限。

相比于“太仓模式”，“郑州模式”目前尚未公布具体的收购条件，从新房购置上看目前未有更多的限制，且郑州模式还将搭建“郑州市房源信息共享和发布综合服务平台”，更具公开性和透明性，不过，落地细则及具体效果如何还需要进一步观察。