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多城取消首套房贷利率下限 利率最低能降至多少?

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在石家庄、惠州两地逆势上调房贷利率时,有多个城市阶段性取消房贷利率下限。

据新京报记者不完全统计,截至目前,已有南昌、青岛、烟台、济宁、赣州、九江、新余、潮州、汕尾等城市从4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,“不设下限”意味着可以突破差别化住房信贷政策。对于最低首套房利率的规定,就是可以突破LPR-20,但是具体还要看银行。

南昌、青岛等地取消首套房贷利率下限

近日,南昌发布关于调整南昌市首套住房商业性个人住房贷款利率下限的公告。公告指出,为支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,按照因城施策的工作要求,根据《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》(银发〔2022〕294号)文件精神,决定阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限,自2024年4月1日起施。

公告还提到,如后续评估期内(上季度末月至本季度第二个月为评估期)出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况,则自下一个季度起,恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

青岛也宣布,自4月1日起,青岛市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各金融机构应按照市场化、法治化原则,结合本机构经营情况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体利率水平。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。

广东省的潮州、汕尾也阶段性取消辖区首套房贷利率下限,实际利率由商业银行按照市场化、法治化原则,与借款人自主协商确定。截至目前,广东已经有多个城市取消首套房贷利率下限。

此外,烟台、济宁、赣州、九江、新余等城市也在最近宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

房贷利率下调的空间有多大?

这一轮的差别化信贷政策始于2022年。

当年的5月15日,央行、银保监会印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

此后政策进一步放宽。2022年9月29日,人民银行、银保监会联合发布“关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知”。其中,对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

当年的12月30日,人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上,建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制:对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则,可自主决定自下一个季度起,阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

此外,对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市,如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨,应自下一个季度起,恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

政策支持之下,地方自主调整房贷利率空间加大。此前,中国人民银行发布的报告显示,截至2023年9月末,在119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中,有95个城市下调了首套房贷利率下限,24个城市取消了下限。

2024年以来,不少城市楼市仍处于底部,且房地产政策以宽松为主,对于需求层面刺激仍在继续,因此利率下限的阶段性取消成为地方挖掘住房需求的有力手段之一。

从理论层面,这些城市首套房贷利率下调的空间有多大?

当前,5年期以上LPR为3.95%,按照此前最低减20个基点,首套房贷利率可以达到3.75%。也有不少城市放宽房贷利率下限,高则减去50个基点,诸如厦门首套房贷利率为3.45%。如今不少城市将下限取消,利率下调的空间更大。

根据贝壳研究院监测显示,2024年3月,百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%,均与上月持平。

具体利率水平还需由银行确定

当然,政府出台引导性政策,具体是否下调、如何下调还要看当地的金融机构。

上述调整政策的不少城市也指出,各金融机构应按照市场化、法治化原则,结合本机构经营情况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体利率水平。

李宇嘉表示,具体的利率水平在不同城市、不同人群、不同银行,甚至同一银行不同时期都是不同的。首先要明确的一点是,按揭利率的定价是一个市场化商业化的行为,银行要根据自己的资金成本、内部利润率要求和风控要求、各个城市按揭贷款不良的状况、未来按揭贷款要占据的份额,以及房地产市场和风险的走势等来确定最终的利率水平。

李宇嘉进一步称,不同时期银行的资金成本不同,各个城市房地产运行的态势不同,房地产风险发生案例的多少不同,这些都决定了银行首套房的按揭贷款利率取消了下限,也可以有差异。对于不同的人群,比如体制内、医院学校、高净值人群等贷款申请人,利率可能会更低一点。

此外,李宇嘉说,银行可能会将最低利率与购买银行理财产品和吸收存款挂钩起来,而且需要注意的是,维持、下调或阶段性取消这三个选项,银行也有自主决策的权利。

新京报记者 段文平

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