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土地供应开始走稳 房企土储着急补仓

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在业界期待房地产“小阳春”之时,土地市场正掀起一场供应小高潮。各地近期陆续发布今年土地供应规划,在规模上保持稳定,也体现出地方政府对房地产行业稳定发展的信心。

近日,广州市规划和自然资源局发布了2024年部分拟供商品住宅用地项目清单(第一批),将有22宗地块拟于3月8日至6月7日期间发布出让公告,其中,中心四区占比近五成,供应规模较大。

同时,在北京、上海和深圳等一线城市已经举行的土地拍卖中,央国企对优质地块依然饥渴,热门地块往往有多家房企参与竞争。

与之相对的是,民营房企在土地市场上,仍难觅身影。但有管理和运营能力的房企也在努力寻找机会,通过代建、小股操盘的模式与操盘能力较弱的城投公司合作,以此参与到房地产行业的竞争中。

在房地产行业深度调整的当下,房企都在努力适应新的发展形势。

稳定供应

虽然房地产市场规模下滑明显,但是从土地市场的表现来看,多数城市仍积极应对。从各地近期发布的土地供应计划中可以看到,大多数城市以“稳”为主,并未出现明显收缩。

据广州交易集团给21世纪经济报道记者提供的数据,2024年1~2月,广州市21宗国有建设用地使用权在广州交易集团成交,成交总面积162.31万平方米,成交总价221.36亿元;共23宗国有建设用地使用权在广州交易集团发布出让公告,宗地总面积约95.27万平方米,起始总价约47.32亿元。

热点二线城市中,成都的供应仍然处在高位。根据成都成华区近期发布的计划,今年拟将陆续上市24宗优质土地,共计约1117亩。其中商业用地3宗约143亩,商兼住用地3宗约130亩,住兼商用地6宗约300亩,住宅用地12宗约544亩。

3月19日,济南市自然资源和规划局也发布今年土地供应计划。济南今年计划储备土地6.4万亩、全年计划供应土地7.8万亩。

济南市自然资源和规划局党组书记、局长牛长春介绍,将加快优质地块谋划,出让一批优质居住用地。优化完善住宅用地供应政策,助力房地产市场企稳回暖。

在济南之前,多座三四线城市也发布了今年的土地供应规划。

3月13日,浙江嘉兴自然资源和规划局发布嘉兴市区2024年度国有建设用地供应计划。

根据供应计划,嘉兴市区2024年度国有建设用地供应计划总量为643.5公顷,其中商服用地56.9公顷,占供应总量的9%;住宅用地178.9公顷,其中商品住宅用地124.37公顷、其他住宅用地54.54公顷,占总量的28%。

与2023年供应计划总量相比,嘉兴市区2024年度国有建设用地供应计划总量有所减少,而商品住宅用地供应也减少了22公顷左右,但是其他住宅用地供应保持稳定,两年都在54公顷以上。

更为典型的是江门。3月18日,江门市自然资源局发布江门市市区2024年度建设用地供应计划和住宅用地三年(2024—2026年)滚动计划。

2024年,江门市区计划供应建设用地12707亩,其中工业用地6228亩,公共管理与公共服务设施、交通等其他用地4859亩,与去年计划的5004亩和1122亩相比均有较大增幅,体现江门市大力支持实体经济发展和基础设施建设的决心;此外,江门今年的商住用地拟将供应1393亩,与去年计划的1469亩基本持平。

分化持续

各地供应稳定,但是否能够吸引到房企的青睐仍然存疑。一个既定的事实是,目前公开土地市场上的“玩家”已经大大减少,这些玩家又普遍更青睐高能级的城市。

受此推动,今年前两个月土地市场表现不错。

中指院发布的数据显示,2024年前2个月,TOP100企业拿地总额1577亿元,同比大幅增长30.6%,显示房企拿地意愿持续恢复。

中指研究院分析原因称,今年2月,北京、深圳等一线城市拍地,土地出让金额较高,抬高了拿地总额;此外,房企自2022年以来拿地持续低迷,部分企业土地储备有所不足,亟须拿地补充土储。

可供对比的还有,近期,上海闵行区古美北社区地块吸引了14家房企的报名,最终成功的有效申请人有12家,多数是国企央企。

这宗地块经过了八个多小时的拼抢,最终由中铁置业&华发联合体摇中,成交价34.71亿元,溢价率10%。

国央企对优质土地如饥似渴,民营房企却还比较审慎。21世纪经济报道记者询问三家民营房企负责投拓的人士,得到的答复均是今年在土地市场仍然没有大规模拿地的计划。

一位华南房企的人士告诉21世纪经济报道记者,“公司今年不准备花大额资金去土地市场拿地。不过我们有关注小股操盘的机会,今年也有这样的项目进来,我们和城投合作只参股几个点,我们负责操盘、销售等,拿提成。”

根据中指研究院监测,近期热点城市或核心区多宗地块热度较高,如北京顺义空港地块吸引37家企业报名,36家企业参与摇号,最终由北京建工获取;上海出让5宗地,全部溢价成交,其中4宗触顶摇号。

此外,今年前2个月,22座重点城市各月成交溢价率均在8%以上,高于去年全年平均水平。溢价率的好转表明:一是核心城市优质地块供应量增加;二是当前房企投资更多聚焦于热点城市或核心板块,销售流速有一定保障、库存较为合理地区的优质地块房企举牌意愿较强,这些地块往往能竞拍出高溢价,而非核心区或城市仍会底价成交甚至流拍。

中指研究院分析师孟新增分析认为,从近期土拍来看,北京、上海、苏州等热点城市或核心区地块,房企仍保持较高投资热情,与之对比,重庆、济南、南京等地房企参拍积极性一般。短期来看,土拍分化现象仍将延续,核心城市土拍热度有望维持,而多数城市房企投资布局仍趋审慎。

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