太古地产2023年租金收入占大头，西安有项目在建

3月14日，太古地产（1972.HK）发布2023年度业绩报告。

财报显示，2023年太古地产实现总收入146.7亿港元，同比增长6%；公司股东应占呈报溢利26.37亿港元，同比下滑67%；应占基本溢利（主要撇除投资物业公平值变化后）115.7亿港元，同比增长33%；应占经常性基本溢利（撇除出售资产的溢利）72.85亿港元，同比增长2%；

利润方面，2023年太古地产实现公司股东应占基本溢利115.7亿港元，同比增长33%；应占经常性基本溢利72.85亿港元，同比增长2%；

资产负债方面，截止2023年底，太古地产权益总额（总资产）缩减1%至2881.49亿港元；但债务净额扩大94%至366.79亿港元。资本净负债比率为12.7%，同比增加6.2个百分点。

太古地产主席白德利在财报中表示，公司股东应占溢利增长3成，主要是反映宣布出售港岛东中心12层办公楼予证券及期货事务监察委员会后，完成出售当中9层办公楼的收益；经常性基本溢利增长2%，主要反映香港和内地零售物业组合及酒店业务的强劲复苏。

这家已经成立超过50年的港资商业地产企业，已经无法满足于仅靠商业地位带来的荣光，目前除了要在香港站稳脚跟以外，已经把触角伸向内地的各个区域。

零售板块反超成为太古第一大收入，内地零售租金收入增长4成

从营收结构来看，在太古地产146.7亿港元的总收入里，就有135.25亿港元来自租金收入，占比超过92%，为太古的绝对主营收入。

2023年，太古地产的办公楼租金收入为58.35亿港元，同比小幅下滑2%，占总营收比例接近4成；零售物业租金收入为71.43亿港元，同比增长22%，占比接近5成。

零售板块收入增长2成，且比办公楼还要高出13.08亿港元，而在2022年还比办公楼少1.54亿港元的收入。这意味着零售板块实现反超，成为太古地产第一大业务收入。

太古地产的办公楼主要位于香港。财报显示，2023年太古地产的香港办公楼物业组合租金收入总额为54.66亿港元，同比微幅下滑2%。太古地产解释，市场需求仍然低迷，反映经济持续不明朗及高息环境。且由于空置及新增单位令办公楼供应增加，租金仍面临压力。

去年写字楼市场疲态近乎是全国共性，界面新闻曾对广州、北京、杭州写字楼市场进行报道。2023年上半年广州全市写字楼空置率曾突破20%的高位，而杭州第四季度空置率已超过25%。

与之相对的是，香港的零售业务没有退步还能保持增长，但内地的增长则更为亮眼。

财报显示，太古地产位于香港的零售物业组合的租金收入总额为24.53亿港元，同比增长10%；内地零售物业租金收入总额为41.91亿港元，同比大涨42%，增长超过4成。

从太古在内地的整个投资布局来看，2023年内地投资物业组合的租金收入总额为45.93亿港元，同比增长38%。

不过这其中还包括了增持成都太古里项目后，所增加的租金收入。

进一步扩大内地市场，西安、三亚等5个新项目在建

去年2月，太古地产花费55.5亿元，向远洋集团（3377.HK）收购“成都远洋太古里”余下35%的股权，成功对该项目进行100%控股，也是第三家被太古地产100%控股的内地项目。

半年后，太古地产将其命名为“成都太古里”。彼时太古地产主席白德利已经多次表达对内地市场的喜爱，还表示积极进军其他一线城市和新兴一线城市。

财报显示，去年北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇、上海前滩太古里的零售销售额，分别上升31%、33%、15%、27%、29%、79%。北京和成都的太古里项目都能涨3成左右，上海的甚至大涨近8成。

太古地产也多次在财报中强调，中国内地随着防疫限制措施解除，人流显着改善，大部分购物商场的零售销售额大幅超越疫情前水平。

不过，资本市场更关注太古内地新项目的落地。2023年11月，也就是5个月前，西安太古里项目正式动工。太古地产表示，投入了大量资源探索历史背景，并声称要为这个城市建造一个国际级文化地标。

西安太古里是中国内地迄今最大的“太古里”项目。北京三里屯太古里总计楼面面积179.23万平方呎，成都太古里为165.45万平方呎吗，上海前滩太古里为118.87万平方呎。而西安太古里则是293.63万平方呎，比成都和上海的加起来还要大。

从太古地产最新公布的规划来看，西安太古里目前计划是包含零售和文化设施，且有一间酒店和服务式公寓，其余发展计划尚待确定。

此外，太古地产位于三亚市海棠湾项目还未命名，但目前已经定位为“度假式购物商场”，这种形式在太古内部也是首个，同样声称要成为海南岛崭新的豪华旅游目的地。

北京颐堤港二期：以办公楼为主导的综合发展项目，计划分两个阶段于2025年、2026年落成。

西安太古里：以零售为主导的综合发展项目，发展方桉正在规划中，计划由2026年起，分阶段落成。

三亚项目（未命名）：以零售为主导的发展项目，计划由2025年年底起，分阶段落成。

上海前滩项目：综合用途开发项目，计划由2025年起落成。

上海洋泾项目：综合用途开发项目，包括住宅买卖部分。发展方桉正在规划中，计划由2027起，分阶段落成。

（根据太古地产2023财报整理）

除了旅游文化城市外，太古地产在“热点”城市群——大湾区也动作不断，不过最核心的依旧是太古在广州的第二个项目——聚龙湾太古。

界面新闻曾于2022年9月报道，太古聚龙湾项目举行签约暨动工活动，正式开建。荔湾区政府、珠实集团和太古地产正式签署项目合作协议。此次太古选址广州荔湾的白鹅潭片区，与天河太古汇最大的差异化在于，新项目离佛山城区更近，更想吸引佛山中产人群前来消费。

但较为微妙的是，太古地产2023财报却全然没有描述广州新项目的内容。仅在港元一千亿投资计划中透露，尚未落实的项目中，包括在中国内地一线及新兴一线城市更多以零售为主导的综合发展项目，包括广州及北京，要将中国内地（项目）的总楼面面积增加一倍。

2022年3月，太古地产对外宣布，计划未来10年投资1000亿港元，在香港和内地发展一系列项目，同时在包括东南亚的不同地区，开展住宅买卖项目。

最新财报显示，截止今年的3月8日，已承诺的投资计划总额约为港币580亿元，其中110亿港元投资在香港，370亿港元投资在内地，100亿港元投资在住宅物业买卖项目。

截止3月14日收盘，太古地产报收16.46港元/股，总市值962.91亿港元。