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保障房和商品房不是竞争关系,而是互为补充

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作为重要的民生领域,“安居”与“乐业”一直是两会的热点话题。在今年的政府工作报告中,对房地产和就业等话题着墨较多,释放出的内容也较为丰富。

今年两会期间,全国人大代表、58同城董事长兼CEO姚劲波提出“首次参保人员缓冲期内社保缴纳减半但视同全额缴纳”、“规范房地产经纪行业垄断行为”、“数字经济促进‘上门经济’品牌化发展”、“推动中国机动车驾驶人培训行业高质量发展”等四项建议,其中有三项与房地产、就业相关。

近日,姚劲波接受了21世纪经济报道记者的专访,就上述热点话题进行详细解答。

保障房的发展节奏将快于商品房

《21世纪经济报道》(以下简称《21世纪》):与往年相比,今年政府工作报告首次提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”,如何理解这种变化?这种变化对房地产的发展意味着什么?

姚劲波:(这意味着)2024年房地产新模式将更为清晰化,保障性住房建设会重视市场的供给量,未来更多的特大、超大型城市新市民、新青年的居住需求将通过保障房解决,尤其保障性租赁住房建设占比增多将是个大趋势。

同时,商品房制度开始重视多样化改善。在满足居民刚性住房需求不变的基础上,进一步重视多样化改善性住房需求,不仅是置换型改善,对于养老、多孩、旅居等多维度改善都将给予更多政策上的倾斜。

《21世纪》:在你看来,房地产新发展模式包含哪些内容?

姚劲波:从发展上看,我国将构建政府保障基本需求、商品房满足改善住房需求、租购并举的“双轨制”住房体系。“三大工程”中,保障房和城市村的改造都和双轨制息息相关,也是构建房地产新发展模式的重要部分。

从供给上看,保障房的发展规模和节奏会逐步快于商品房,在35个城区人口300万以上试点城市,表现将尤其明显。从供应类型上看,保障性租赁房源会占据较高比例。

其中,保障房只在体系内流转,尤其是配售型保障性住房实施封闭管理,个人不得私下交易或者上市流通。这本身更有利于保障房的管理精细化,也有利于缓解各类大中城市住房矛盾,有序推进房地产向新周期发展,推动消费力持续稳定提升。

商品房的上市规模虽然会减少,但产品力将有更多提升。无论是民企还是央国企,商品房的建设必须要走出原先标准化产品,即“几套户型、几个小区样式打全国”的套路。由于不少城市的人均居住面积已经达到较高水平,如果不能打造更为优质、更能契合需求的商品房产品,将很难在市场上有良好表现。

值得注意的是,保障性住房和商品房之间是互为补充的关系,而非竞争关系。保障房体系的完善,有利于进一步打开商品房领域市场化调控的政策空间,将推动商品房更好向高品质方向发展,更好满足中高端改善性需求。

预售制度改革有望加快

《21世纪》:随着越来越多的城市进入存量时代,房产经纪的重要性不断提升。作为从业者,你认为房产经纪行业需要获得哪些政策层面的扶持及规范?

姚劲波:过去一年,全国各地房地产政策的出台,对民生给予了高度关注,无论是推进房企“保交楼”,还是通过降房贷和首付比例来降低居民的购房压力,都是为了提升居民的幸福感和获得感。在此期间,房地产经纪市场更需要良好的生态环境,能让房企、经纪公司有序开展经营活动,保护购房者的权益。

作为全国人大代表,今年我向两会提交的其中一项建议是,规范房地产经纪行业垄断行为。我认为,推行反垄断措施,首先可以促进市场公平竞争,打破行业内的有市场支配地位的平台的无序扩张;另外有利于维护消费者的权益。垄断行为往往导致平台掌握经纪服务费的定价权,继而通过垄断地位形成高定价,对消费者是不公平的;同时可促进房企营销良性循环。高额的渠道费用严重挤压了房企的利润空间,也会间接影响整个行业的形象和信誉,影响市场的信任度。

《21世纪》:综合各方的信息,你认为2024年的房地产政策将呈现怎样的基调?

姚劲波:2024年宏观政策或将继续发力稳经济,中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间,“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。在“房住不炒”的基调下,短期来看,利好改善型需求的政策将持续推进,如继续优化限购措施、继续降低二套房贷利率等。

首先值得关注的,是预售制度改革加快。2022年以来,包括合肥、北京、福州、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。预计在2024年,预售资金监管将是政策调整的重点,通过从“银行监管”向“政府监管”转变,更好解决预售制下的保交楼问题。

另外,一二线城市限购政策有望继续放松。2024年预计一线城市的限购门槛会有所降低,尤其是一线城市外围区域的概率较大。核心二线城市有望全面取消限购,更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

此外,供给侧强化行业风险出清。去年四季度多家银行密集召开房企座谈会,“三个不低于”政策细则落地预期升温,在一定程度上提振了出险企业化债的信心。今年这类政策会延续,从而改善房企的生存环境,推动行业风险出清。

新质生产力有望拓宽就业渠道

《21世纪》:就业是头等大事,相关数据显示,2024年大学毕业生近1170万就业压力依然存在。与此同时,企业岗位总量供需变窄,企业用工经营成本也在寻求降本增效。在促进就业方面,你觉得需要采取哪些措施?

姚劲波:2023年,各地相继出台的关于缓征、减征相关社保费的政策,已经取得了一定效果,但同时存在政策预期不够稳、准入门槛过高、减免力度不够强等问题。

为进一步保障青年人群就业,降低企业特别是中小企业的负担,我建议对首次参保人员就业前两年减半征收社保,但视同全额缴纳,这样能够进一步降低企业的支出成本,促进大学生就业。

从用人的角度看,企业更加希望招收有工作经验的员工,这也导致了没有工作经验的年轻人失业率偏高的现象,减征社保更有利于提升应届毕业生人群的择业竞争力,帮助他们度过职业生涯最困难的开始阶段。

《21世纪》:以科技创新为主的新质生产力蓬勃发展,将给就业形态带来哪些改变?是否会拓宽就业渠道?

姚劲波:我认为,发展“新质生产力”是在我国经济进入新发展阶段背景下,坚持高质量发展,实现中国式现代化的路径和抓手;是中央前瞻布局,指引科技、产业、服务换挡提质的理论成果和战略布局。

从企业实践视角看,我个人概括成三个“力”:

一是要素“协同力”,新质生产力强调生产要素的创新协同,向劳动力和工具、平台的优化配置要生产力,通过新业态、新模式形成新动能。二是产业链“更新力”,新质生产力要求对传统产业深度转型升级催生先进生产力。三是生态“优化力”,这里的生态既包括生态环境也包括产业生态,核心是健康协调可持续。

作为58来说,我们利用数智化手段为生产服务要素精准供需对接,让“上门经济”“体验经济”“银发经济”等新业态新需求成为吸纳就业的“新渠道”。

发展新质生产力需要各界各部门解放思想、协同探索。期待着通过人才培育和保障质效提升,更多适应新质生产力需求的高技能劳动者走向企业生产服务一线,为高质量发展提供不竭动能。

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