易纲：建议设立房地产预售资金保险机制

“要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。”全国政协经济委员会副主任，中国人民银行原行长，中国金融学会理事会会长易纲建议。

3月7日上午，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议（大会发言），易纲发言表示，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

易纲认为，设立房地产预售资金保险机制，可由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元。

此外，允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用。

“如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。”易纲指出，这一预售资金保险机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。

与此同时，要对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，此前万科董事长郁亮也提过设立房地产预售资金保险机制，预售保险有助于强化买房人对期房的接受度，也有助于规避期房延期交房和烂尾的可能，将期房烂尾变成一个小概率事件。

但最关键的一点是，应该建立谁受益谁投保的制度。比如由开发商去投保，这样就可以提取一定的预收资金；或者由小业主投保，也能确保烂尾楼能够得到保险公司的赔偿。

李宇嘉表示，易纲提出的保险落地的资金来源不太可行。“从预售资金里面提取是不合理的，预售监管资金本身就是必须用来建房子，而监管外的资金本身也可以随意提取。所以由开发商或者购房人来投保比较合适。”

中指研究院市场研究总监陈文静认为，今年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”，基础性制度主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面，完善商品房预售制度是其中重要的一个方面。

陈文静指出，过去因为部分企业违规挪用预售资金，导致近两年部分项目不能顺利交付，损害了购房者的合法权益，使得购房者购买期房较为谨慎。在此情况下，不少城市加强了预售资金监管。但过度严格的预售资金监管，也一定程度影响了部分企业资金流动性，加重了企业资金压力。

伴随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进。

陈文静表示，一方面，现房销售试点是重要方向，此前住建部部长指出“有条件的可以进行现房销售”，至今已有多地明确将进行现房销售试点。

另一方面，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一。如何让预售资金在保障项目交付的同时，可以更好地减弱资金监管对企业资金流动性的影响，提高预售资金的使用效率等，可能是未来完善预售资金监管需要探讨的方向。

在陈文静看来，建议设立房地产预售资金保险机制，一定程度可以增强预售资金提取的灵活性，也有利于扩大预售资金的保障范围。但机制的建立需要多个部门协同，还需要更多细则落地配合。