中国写字楼市场需求温和回暖

世邦魏理仕3月1日发布的《2024年中国房地产市场展望》报告指出，中国商业地产领域租赁需求将呈现不同程度的回升——写字楼市场净吸纳量有望重拾增长，高标仓储和优质零售物业的需求也将稳步上扬。同时，投资者情绪的改善和租赁市场的复苏将共同推动大宗物业交易活跃度的提升。

展望2024年，世邦魏理仕预计，中国写字楼租赁需求预计触底回升，全年净吸纳量有望达到400万平方米，与2019年相当。

写字楼市场：租赁需求温和复苏

报告显示，2024年全年全国写字楼市场新增供应超800万平方米，年末整体空置率将攀升至26%左右，但一线城市核心商务区高品质楼宇的可租面积依然紧俏。

在企业寻求平衡成本和品质的房地产解决方案的前提下，一线城市新兴商务区有望成为今年租赁升级需求流入的活跃区域。

具体来看，金融行业的租赁需求主要来自证券、保险等非银机构，科技互联网行业中的人工智能领域将持续高速成长。产业升级浪潮下，高技术制造企业对研发设计、营销服务以及管理支持岗位的强劲需求正在成为写字楼租赁的新势能。

世邦魏理仕预计，2024年一线城市及杭州、成都、武汉、西安等高技术行业集聚的二线城市租赁活跃度将保持领先。

而在写字楼投资方面，报告建议，现阶段仍以核心资产长期稀缺性所推动的结构性机会为主。

仓储物流市场：高标仓供需再平衡

世邦魏理仕预计，2024年高标仓新交付面积将下降至780万平方米，且2025年将进一步小幅回落。这意味着过去三年年均1000万平方米的供应高峰已成为过去式。

国内消费的进一步复苏，以及制造、零售餐饮等行业的供应链物流增长都将为高标仓储租赁的持续活跃奠定良好的经济和行业基础，跨境电商的扩张需求仍有望在2024年保持强劲。报告预计，2024年，国内主要城市高标仓净吸纳量将达到750万平方米左右，同比小幅增长。其中，杭州、南京、青岛、重庆四个市场的空置率有望在未来三年间陆续回到10%以下，而广深都市圈、无锡、成都则将面临持续供不应求的态势。

世邦魏理仕建议，现阶段投资者仍以一线都市圈内的绿地开发和核心类资产为优先标的，同时密切关注今年下半年至2025年期间市场供需平衡重塑后的周期性向上的机会。

零售物业市场：运动户外和餐饮引领租赁需求

随着居民消费信心的进一步改善，2024年专业化运动户外品牌租赁需求保持强劲增长，与此同时，咖啡茶饮和特色美食也将继续积极拓店。

报告预计，2024年国内主要城市优质零售物业净吸纳量预计将同比小幅增长至570万平方米。同时，全年新增供应将达到690万平方米，供需基本保持平衡。2025年—2026年，随着全国零售物业新增供应有所回落，零售物业市场空置率水平将逐年下降。

尽管2024年18个主要城市中有16个将迎来购物中心租金的企稳或小幅增长，但大部分城市的租金水平仍低于疫情前。世邦魏理仕建议，投资者重点关注可租面积稀缺且品牌扩店意愿强劲的一二线城市核心商圈零售物业，以及PRE-REIT相关的投资机会。对于自身运营能力尚有欠缺的机构投资者，可考虑与领先的购物中心运营商合作。

投资市场：大宗物业交易额预计小幅增长

展望2024年，尽管大宗物业市场将面临如租赁市场去化压力加大、买卖双方对资产价格预期的分歧等多重挑战，但国内低利率环境及国内险资、产业资本的积极投资情绪都有望为大宗交易市场带来积极的影响。世邦魏理仕预测，2024年中国的大宗物业交易额将小幅增长。

总体来看，鉴于2025年后经济和商业地产租赁市场持续复苏和全球利率周期下行的预期，世邦魏理仕倾向于认为本轮始于2019年的资本化率上行调整正在趋近顶部区间，而国内各类型商业地产投资目前均享有明显正杠杆。