二手房交易明显升温，观望情绪仍在

春节假期期间，居民的探亲和旅游意愿较强，房产交易处于传统淡季。但近些年来，三四线城市普遍存在返乡置业的情况，加之不少城市在春节前夕出台促进楼市消费的相关政策，使得春节期间的楼市表现带有一定的风向标意义。

2024年以来，一线城市和部分重点二线城市接连优化楼市调控政策，降低购房门槛，释放出积极信号。受此影响，房地产市场也出现一些积极变化。

根据贝壳研究院的监测，2024年春节假期（2月10日至2月17日），重点50城市二手房看房量和交易量水平比2023年春节假期有大幅回升。其中，交易量涨幅超过七成。

但新房市场的表现相对不佳。中指研究院和易居克而瑞的统计都显示，重点城市新房成交量有明显下行，仅少数城市出现返乡置业的现象。

二手房表现好于新房

在二手房方面，贝壳研究院表示，2024年春节假期共有8天，按日均统计，一线城市的看房量比去年春节增加90%，仅略低于2021年；二线城市增加180%，三线城市增加140%，均大幅超过2023年及2021年。

成交方面，春节假期期间，50城二手房交易量比上年假期增加超七成。其中，一线城市微降3%，二线城市增加98%，三线城市增加65%。

贝壳研究院表示，一线城市中，北京的看房及交易量较去年略有下降，深圳交易量较去年翻倍；二三线城市中，苏州、郑州、西安、南京、武汉、合肥、成都、宁波、佛山、济南、无锡、银川、洛阳、惠州、常州等城市交易量都比去年翻倍。

该机构表示，除了去年疫情可能导致的基数效应外，二三线城市政策优化力度较大，加上房价调整达到一定的阶段，消费者看房意愿被充分激活。

在新房市场，同样出现了看放量增多的情况。中指研究院通过对25个代表城市的统计发现，春节期间部分城市售楼处到访量有所提升。

但实际成交较为平淡。根据该机构的统计，2024年春节假期期间（2月10日至2月17日），25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期下降约27%。

易居克而瑞的统计也显示，2024年春节期间（2月9日-2月15日），44个重点城市新房成交量仅为23.38万平方米，环比下降87%，同比下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。

前述两家机构均表示，从新房市场表现来看，在热点城市，仅少数区位、品质较好的项目实现热销，多数表现不佳。

新房市场表现不及二手房，在很大程度上源于购房者对于交付情况心存疑虑。近年来，部分房企出现流动性危机，资金短缺造成旗下项目出现延期交付、交付质量偏低的情况。虽然各方采取多重措施保交付，但对于期房项目，购房者仍然心有余悸。

事实上，春节假期前夕，不少项目便已开展促销活动，除“春节不打烊”外，还推出一定的价格优惠措施。不少三四线城市保持着较大的供应量，但成交情况较为平淡。

某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，春节期间，公司位于一线城市的项目中，蓄客情况较好的正常营业，蓄客不佳的则闭门谢客。二三线城市的在售项目普遍不打烊，且大多延续了节前的优惠措施。但总体来看，大部分项目“卖得不好”。

按照该人士的观点，当前市场的观望情绪仍然较重。市场研究机构也普遍持有这种观点。

稳预期仍需再发力

进入2024年，房地产市场迎来政策“大礼包”。

一方面，北上广深四个一线城市分别优化限购政策，进一步降低购房门槛，苏州等重点二线城市也优化调控。在不少从业者看来，重点城市的政策松动，意味着“限购令”等楼市限制性措施正在全面退出。

同时，年初召开的各地两会，也释放出促进楼市投资、消费等稳定市场的信号。

另一方面，在住建部、金融监管总局提出建立房地产项目融资“白名单”后，各地纷纷公布“白名单”。据不完全统计，截至今年春节前夕，累计公布的“白名单”项目已超过2000个。

机构普遍认为，这些措施对于稳定预期至关重要。中指研究院指出，春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。短期来看，核心一二线城市仍有望继续优化需求端政策，叠加“三大工程”加速落地、企业资金支持力度增强等，供需两端政策发力有望推动房地产市场逐渐企稳。

前述房企人士则表示，要打破购房者的观望，还需要政策端有更加实质性的动作。其中，相比不少二三线城市，一线城市的政策力度仍然偏小，存在进一步优化的空间。

市场层面，庞大的库存压力将促使房企进一步加大促销力度，从而创造更好的销售环境。易居克而瑞发布的数据显示，2024年1月，全国百城新建商品住宅库存规模为5.02亿平方米，环比下降0.5%，同比下降4.2%，连续12个月同比下降。

但相比当前的销售速度，去化压力仍然不小。该机构表示，今年1月，全国百城库存去化周期为22. 个月，为2010年有数据监测以来的最高水平。

易居克而瑞表示，随着政策效应逐渐释放，限制性措施逐渐解除，交易流程趋于顺畅，将有利于改善去化状况。该机构指出，春节后各地反馈的情况是，看房数量开始增加，这也说明2024年房地产市场具有企稳向好的发展基础。

多数机构认为，随着市场接近底部，反弹的动力仍然存在，因此，2024年的“小阳春”可以期待。但“小阳春”可能仅限于热点一二线城市，在市场趋于饱和、返乡置业未至的三四线城市，“小阳春”恐难以出现。