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2024年保交楼关键在何处?

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龙年已至,对中国人来说,辞旧换新是新年不可或缺的仪式感。而在浓浓的迎新氛围中,不少家庭入住新家,或迎来新房交付,开启家庭生活的新阶段。

近两年来,保交楼既是行业焦点,又是重要的民生议题。自2022年7月中央政治局会议首提保交楼后,政策、金融层面频频发声,通过多种举措推动保交楼工作。过去一年多,保交楼被视作行业重要任务,取得了明显成效。新的一年里,保交楼仍是关系美好生活的重要话题,而金融的支持则是保交楼攻坚期的必要保障。

保交楼取得阶段性成果 头部房企占主力

过去一年多时间里,住建部、央行等持续关注保交楼,并推出实际举措推动相关工作开展。

2023年1月,央行新增1500亿元保交楼专项借款投放,加上2022年下半年投放的2000亿元,累计已推出3500亿元保交楼专项借款。

8月份,央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。同样是在2023年8月,住建部表示“目前各地保交楼工作顺利推进,项目复工和建设交付加快进行。保交楼专项借款项目总体复工率接近100%。”

而从全年效果来看,截至2023年末,保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%,350万套保交楼项目已实现交付超300万套,交付率超过86%。国家统计局发布的数据则显示,2023年房地产开发企业房屋竣工面积99831万平方米,同比增长17.0%。其中,住宅竣工面积72433万平方米,同比增长17.2%。

作为交付主体,房企在2023年内将保交楼视为要务。中指研究院企业研究总监刘水指出:“提高交付力一方面可以加快房屋交付进度,更快地回笼受监管的资金,提高资金利用效率。另一方面,交付力的提高可增强企业信誉,强化品牌形象,赢得更多购房者的信赖和选择,为企业的长期发展打下坚硬的基础。”从数据来看,2023年多家房企迎来交付高峰。

根据亿翰智库发布的《2023年1-12月中国典型房企交付业绩研究报告》,2023年交付套数TOP10房企年交付量均在10万套以上。

其中,碧桂园以60万套、7260.0万平方米的成绩领先;龙湖集团2023年在全国56座城市160余个项目共交付约14万套房源,且20%的项目提前一个月以上交付,满意度达90%。这也是龙湖集团年度交付规模的新高。

值得关注的是,头部企业仍然是保交楼的主力,TOP5房企的交付套数均超过20万套,占TOP50房企整体交付量的38.25%,“超过一半的交付量是由TOP10企业贡献的”。

比拼交付数据的同时,房企也在逐渐完善交付体系,例如“以新交心”龙湖智善交付体系、保利发展“6321”交付体系、华润置地“美好归家”交付服务等。

得益于房企,特别是头部房企持续提升的交付能力及完善的交付体系,不少项目得以提前交付,消除置业者顾虑。据亿翰智库统计,中海地产、华发股份、龙湖集团、美的置业等多家企业提前交付率均在20%以上。

2024年进入保交楼攻坚期 多举措满足房企融资需求

尽管保交楼工作在2023年迎来可观的成效,但未来仍面临挑战,资金问题便是其中重要一环。

“一方面,销售下行使企业从销售端获得的回款减少;另一方面,企业融资端存在困难,1-11月,国内信用债累计发行量同比下降8.5%。保交楼工作的后劲如何仍未可知。”亿翰智库曾在分析中指出。

不过,去年年底以来,保交楼相关工作的重要性被多次强调,且金融机构已经出手,化解房企融资难题。

在全国住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部党组书记、部长倪虹明确,2024年要重点抓好4大板块18个方面工作,其中,住房和房地产板块的重点工作之一便是持续抓好保交楼保民生保稳定工作,稳妥处置房企风险,重拳整治房地产市场秩序。

在此背景下,金融端释放更多利好信息,满足房企融资需求。例如,中国人民银行行长潘功胜在十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议上表示,对房地产市场风险,将按照因城施策原则,指导各地精准实施差别化住房信贷政策,加大保交楼金融支持力度,一视同仁支持房地产企业合理融资需求,保持房地产融资平稳。

2023年11月,中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会联合召开金融机构座谈会,会上强调,各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

1月25日,国务院新闻办举行的新闻发布会上,国家金融监督管理总局副局长肖远企表示,房地产产业链条长、涉及面广,对国民经济具有重要影响,与广大人民群众生活也息息相关,金融业责无旁贷,必须大力支持。

近日,中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》,给房企融资带来又一重利好。

上述《通知》明确,2024年底前,对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业,全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上,除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外,还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

业内人士认为,此举可使房企进一步盘活存量资产,通过经营性物业贷款改善自身流动性,优化债务结构,降低短期偿债压力。

与此同时,地方相关部门以及多家银行均已表态,支持房地产企业合理融资需求。“2024年保交楼工作或将进入攻坚期,需要解决前期遗留的‘硬骨头’。”华泰证券在近期研报中指出,新推出的地级及以上城市房地产融资协调机制,有望进一步加强地方政府、商业银行和房企的协同合作,更好满足保交楼项目的合理融资需求。

基于融资层面的利好,刘水认为,“2024年房企资金面有望边际修复,进一步对项目竣工形成支撑,整体来看,2024年房屋竣工规模仍有一定保障。未来房地产企业在保交付的基础上,仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重,致力于追求高质量的增长。”

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