预测：2024年或是西安二手房成交大年

近期，关于2023年二手房市场的数据接踵而来。2023年12月份，全国70个大中城市二手房价格全面下跌，无一幸免，而西安从2023年的5月份开始，也基本处于价格持续下跌的状态，但成交量有所上升。那么，过去这一年的二手房买家和卖家，都经历了什么？

买家：几家欢喜几家愁

家在外地的胡先生最近在西安的小寨西旅国际买了一套50年产权的商住两用房，33平方米总价30万，首付两成付了6万元。胡先生说，买这套房子主要是为了给媳妇和娃落户，“娃在老家上学，也不是长久之计，就想买套能落户的小房子，把媳妇和娃接过来，解决上学的问题。”

据了解，这套房子的业主是在2010年买的，总价是24万元，可以落户也有学区，到现在过了13年，总价只涨了6万元。“房东之前买了是投资出租用，现在想出手换个大点的房子，而且这个房子位置好，这些年的出租收益也有差不多20万。”给胡先生介绍房源的中介陈先生说，这栋楼同户型的房子最高挂过40万，现在普遍掉下来了，胡先生也算是花小钱办了大事。

唐女士最近在曲江二期买了套次新房，113㎡的房源，最终连同各种税费、中介费，总共花了275万元，算下来每平方米超过2.4万。但提起买房的经历，她也是唏嘘不已。从定下婚期，唐女士和老公就开始看房，因为想要装修好的现房，所以从一开始就选定买房龄新一些的二手房。综合两个人的工作地点，他们选在了城南区域，包括曲江、长安、航天。几个区域都看过一轮后，考虑到孩子以后上学的各种因素，选定了在曲江买房，最后看好了金地中心风华的一套精装修房。“这个房子比较新，房东刚装完不久，装修风格也比较符合我的要求，家具品牌和选品也都是大牌子，所以虽然没有满二，要交不少的税费，我们还是选择买了。”

以为买到了心心念念的婚房，她和老公还挺开心，没想到收房的时候业主把家具、家电全都换成了不知名的次品，中介也联系不上业主。留的2万块钱的尾款也远远抵不了原本的家具家电，他们只好又重新花钱买了一套家具家电。“都说买新房就像拆盲盒，这二手房真真实实地看了，没想到也遇到这种情况。”唐女士和老公也只能自认倒霉。

卖方：割肉止损还是等待回暖？

曲江阳光城翡丽花园的王女士一个月前刚卖了本小区一套99平方米的房子，最终以245万成交。王女士本着以小换大的目的将现有的这套小房子出手，对于她来说，这个价格是非常满意的，当初买的时候单价1万出头，现在以245万元的价格卖出去，收益相当可观。买卖双方都很清楚，这个房子的价值主要在于它的好学区，所以从挂牌到成交仅用了2个月。

赵女士两年前在咸阳以总价约76万购买了一套90平方米的房子，近期收房之后将贷款全部还清，就考虑将房子出手。初步洽谈之后，卖家出的价格比总价还低三五万元。“就算是按原价卖出去都是亏的，还别说比我之前的总价还低，以后二手房还有市场吗？到底是现在割肉快速出手止损，还是继续拿在手上赌后期二手房市场上涨。”这让她很纠结。赵女士表示，前两年买房时，手头的资金在西安投资比较有压力，退而求其次在咸阳市投资了一套，但是这两年的市场下跌比较厉害，对未来的行情已经没有信心了。

有一类业主是踩住了价格高点果断出手。比如家住万科金色悦城的代女士，以120万元卖掉了77平方米的小房子，后来就“跌跌不休”了。还有一类业主一直有卖房的想法，但是眼睁睁看着房价从高点降了几十万，一直没有出手。比如家住白桦林印象的王女士有一套130平方米的房子，起初这套房子可以以240万元卖掉，但犹豫之后没有出手，直到现在挂牌价最高也就170万元，直接掉价70万。

据二手房中介信息，西安和咸阳的二手房挂牌量已经达到历史最高，降价是现在出售的不二王道，除非是配套非常强的房子。

预测：今年二手房市场会好转

从2023年的成交数据来看，二手房市场的活跃度还是挺高的，甚至高于新房。从价格来看，并非一片惨跌，还有一些区域和产品是抗跌的。沈视楼市主理人沈玮分析认为，这个需要辩证来看，在价格上表现稳定，成熟配套并不是最重要的标准。现在往往抗跌的楼盘，都是在过往周期内价格稳定的项目，不是炒作拉升而来的虚高房价。不管是新房还是二手房，了解价格情况，应该更细致地观察板块和楼盘，甚至精准到户型、楼层之间的差异。

其次，出手才算赚钱，才能计算收益率。以保利天悦为例，很多购房者都说现在都有两万八九的成交房源了，这价格开始跌了，但对于一手房东而言，只不过是少赚了一些罢了。对比2021年、2022年，保利天悦看似跌了10%左右，但对比买入时的价格，收益率还是很高的。同类型的项目也有很多。

沈玮表示，2024年，二手房依旧会占据着西安房产交易的半壁江山，双轨制下依然会有大量房产抛售，但强区域+强学校+次新房，三点只要能占两点，表现就不会太差。

玛雅房屋草场坡店店长李周生认为，2023年西安二手房市场算是冰火两重天，2024年市场应该会有所好转，预计在过年后会逐步开始回升。

所以，对于2024年有意向出手二手房的业主来说，二手房的买卖，需要因房而异、因人而异，根据自己的实际情况来看是否买卖或者何时买卖。