曲江大明宫井上片区继续供地，起拍价21.1亿元

1月10日，中国铁建地产刚刚以7.08亿元摘得曲江大明宫井上片区51.146亩住宅、商服用地。

1月18日，曲江大明宫井上片区又有2宗开发用地挂牌出让公告发布，位于中国铁建地产上周摘得的地块南侧。依托于地铁8号线与10号线换乘站杨家庄站，按照TOD模式进行整片开发的井上片区，开发建设速度正在加快！

起此次挂牌出让的地块编号为QJ10- 7-67、QJ10- 7-68，这两宗地整体位于曲江大明宫遗址区红旗铁路以东，经九路以西，凤城二路以南，共计145.16亩。

两宗地的具体信息如下：

QJ10- 7-67宗地：

土地面积36.477亩，土地用途为商服用地，容积率不大于3.5，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%，地上计容建面85113㎡。

QJ10- 7-68宗地：

土地面积108.684亩（住宅106.392亩，商服2.292亩），土地用途为住宅兼容商服，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，地上计容建面202877㎡，建筑限高80米。

另外，按照此前2023年3月份西安市自然资源和规划局发布的这两宗地规划指标显示，这两宗地的地下建面分别为28700㎡、68495㎡，这意味着这两宗地的总建面为385185㎡（地上287990㎡，地下97195㎡）。

按照挂牌出让公告，这两宗地挂牌起始价为21.1亿元，将按照价高者得为原则确定竞得人。照此计算，此次出让的地块地价为1453.57万元/亩起，楼面地价7326元/㎡起。再加上该地块内配套建设无偿移交的幼儿园、老年人日间照料中心、街道办事处等用房成本，实际楼面地价要更高一些。

目前，曲江大明宫板块新出让的住宅用地楼面地价基本都在“9000+”，中国铁建地产上周摘得的地块、此次挂牌出让的地块楼面地价之所以要稍微低一点，主要是因为其中的商服用地占比比较大。商服用地不管是销售还是后期运营难度要更大一切，并且商服用地的容积率普遍高于住宅用地，因此拉低了楼面地价。从位置上来看，此次出让的这两块地位于中国铁建地产上周摘得的地块南侧一路之隔，位于目前在开发建设的西派城·天麟以北，商服地块紧邻的就是在建的地铁8号线与10号线换乘站杨家庄站。

井上片区TOD项目建设加速位于北二环两侧的曲江大明宫板块，是这两年西安楼市热点板块。除了早期万科、中海、恒大、万达、金科、正荣等全国性房企在此有项目开发之外，2021年以来龙湖、金茂、世纪金源、陕建、华润、中国铁建地产等房企又先后在这个板块拿地，可以说是大牌云集。目前的曲江大明宫板块，开发建设分为四大片区，分别为：井上片区（代表项目：中国铁建西派城）、青啤厂片区（代表项目：大明宫金茂府二期、大明宫文韬府）、中粮储片区（代表项目：大明宫金茂府一期、陕建大明府）、大华片区（代表项目：华润置地明德润府）。这四大片区，每个片区都规划有住宅、大量商业。其中，井上片区依托的是地铁8号线与10号线换乘站杨家庄站，按照TOD模式进行开发建设。

目前，国内在TOD开发建设具有优势的主要是绿城、龙湖、万科、华润、越秀等房企。而目前，正在曲江大明宫井上片区进行综合开发的房企，则是央企中国铁建地产。

预计井上片区今天挂牌出让的2宗地，有可能继续被中国铁建地产摘得，属于中国铁建西派城项目后期开发用地。

1月10日成交的3.813亩商服用地地上建面27627㎡、地下建面10710㎡，这次挂牌出让的36.477亩商服用地地上建面85113㎡、地下建面28700㎡，届时将共同在杨家庄地铁站旁形成共计约15.215万㎡的商办综合体（地上11.274万㎡、地下3.941万㎡）。至此，曲江大明宫井上片区共计已经供应了262.116亩开发用地。

在该片区，待供应的地块为QJ10-7-62号宗地（79.725亩住宅，容积率2.0）、QJ10-7-73号宗地（67.301亩住宅，容积率2.7）等地块。