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为什么房贷利率下调后还款变多了?

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最近,西安市民刘女士遇到了一件“怪事”——“2024年元旦,我的房贷利率又下调了,但我1月份的还款金额却变多了,这是怎么回事?”

“重定价日”

导致利率再下调

“我的房贷利率竟然又降了,这下又给我省钱了。”近日,刘女士查询自己的房贷详情发现,自己的房贷利率继去年9月份下调到4.3%后,又降到了4.2%。高兴之余,刘女士也有些困惑,表示自己并不清楚房贷利率为什么会再次下调。

房贷利率是在LPR(贷款市场报价利率)基础上加减点确定的。2023年9月25日起,存量首套住房贷款利率调整拉开大幕。银行主动对符合条件的存量首套住房贷款借款人,进行了批量利率调整。刘女士的房贷利率就是按照“相应贷款期限LPR不加点”的原则,下调到了4.3%。不过,“去年9月份全面实施的存量首套住房贷款利率调整工作,调整的是加点值部分,不涉及LPR取值调整。LPR取值仅在‘重定价日’更新。”西安银行个贷业务工作人员告诉记者。

“重定价日”是在浮动利率贷款中,借款人与银行约定利率调整的日期,一般情况下,大部分贷款的“重定价日”为每年1月1日或贷款发放日的对月对日。

如“重定价日”选择的是每年1月1日,银行会根据上一年12月20日公布的LPR,自动调整新一年个人房贷利率中LPR的值,无需客户申请。如选择贷款发放日对月对日调整的,则依据对应日上一个月的对应期限LPR进行调整,最终确定调整后的存量房贷利率水平。

以市民刘女士的房贷(贷款期限30年)为例,她去年存量房贷利率调整后执行利率为4.3%,因为她与银行的贷款合同约定1月1日为“重定价日”,那么,刘女士2024年的房贷利率中的LPR就调整为2023年12月份公布的5年期以上LPR,也就是4.2%。

“等额本息”导致还款计划

调整后的首期还款额增加

“我的房贷还款方式是按月等额本息。去年12月15日的还款金额是769.35元,但今年1月15日的还款金额是780.7元,增加了11.35元。”刘女士更大的困惑是,贷款利率降了,还款金额咋还高了?

据了解,在房贷利率发生调整时,银行系统会对原贷款剩余本金根据调整后新的利率和贷款剩余期限重新计算该笔贷款的还款计划。并需要单独计算调整后的首期应还利息,根据调整时点,分段计息。但总体遵循的规则是还款本息总额减少,总偿还本金不变,总付利息减少。

西安银行个贷业务工作人员介绍,由于新计划的还款期数较贷款发放时已经发生变化,因此重新算得的每月应还本金金额也会发生变化。这也导致部分像刘女士一样的借款人,遇到了还款计划调整后首期利息减少金额不能抵消新还款计划每月应还本金增加金额的情况,从而出现了首期还款额微增的现象。但该情况只会出现在调整后的首月,后续每个期次偿还的本息合计都会比调整前对应期次的本息合计要少。

举例来看,一笔等额本息还款方式的贷款,剩余本金为730126.76元,贷款360期,已还33期,剩余327期,还款日是每月1日,在2023年9月25日进行了存量首套房贷利率调整,调整前利率为5.19%,调整后利率为4.3%。

该笔贷款第33期还款本息合计4176.12元,第34期原计划还款额为4176.12元(其中,本金1018.32元,利息3157.80元)。利率调整后,该笔贷款首月(即第34期实际)还款本息合计变动为4227.54元(其中,本金1178.04元,利息3049.50元),对比来看利息减少了108.30元,但本金增加了159.72元,因此该月还款金额增加。第35期,贷款还款本息合计为3794.33元(其中,本金1182.26元,利息2612.07元),还款额比第33期减少了381.79元。后续期次还款额均同第35期保持一致。

“我刚查了一下自己的还款记录,发现去年10月份的还款金额的确也增加了。但是去年11月和12月的还款额比去年9月份减少了。”刘女士恍然大悟,自己2024年2月的贷款还款额为761.71元,也比去年12月减少了7.64元。

计划办理房贷的市民

应如何选择还款方式?

新调整后的房贷首期还款额增加,一般只会出现在“等额本息”的还款计划中。那么,计划办理房贷的市民应该如何选择还款方式呢?

“个人住房按揭贷款属于比较常见的个人中长期贷款,目前市场主流还款方式为‘等额本金’和‘等额本息’两种还款方式。”西安银行个贷工作人员表示,市民应结合自己当前手头资金流动性、投资经验、对后期收入预测等因素,进行综合考量。如果目前资金宽裕,从减少还款成本角度出发,可以选择“等额本金”方式,总利息支出成本相对较少,但该方式每个月还款额不同,前期还款压力较大。如果短期内有资金压力,可以选择“等额本息”还款方式,后期可以根据自身情况向银行申请“提前还款”,减少利息支出。

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