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西安楼市出台强化监管政策:监管资金被挪用,银行负责追回

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(原标题:西安楼市出台强化监管政策:监管资金被挪用,银行负责追回)

7月14日晚间,西安住建局等五部门联合出台强化监管政策文件,从严格执行土地出让规定等六个方面提出十三项要求。特别是针对高关注度的监管资金挪用问题,文件明确,银行擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金。

值得一提的是,为有效防范烂尾楼事件,西安此次反应非常迅速,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,政策内容释放了非常强的信号意义。

监管资金被挪用,银行负责追回

7月14日晚间,据西安住建局官方微信“西安住建”消息,为进一步规范房地产市场秩序,有效防范商品房延期交房增量问题,促进房地产市场健康有序发展,西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、西安市城市管理和综合执法局、西安市金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部联合印发《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》(下称《工作措施》)。

该文件从严格执行土地出让规定、实施项目建设全过程监管、加强商品房预售许可管理、强化商品房预售资金监管、规范商品房交付行为、健全房地产信用管理等六个方面提出十三项要求。

预售监管资金被挪用是新建楼盘烂尾的重要原因,预售监管资金管理问题一直受到高度关注,据悉,《工作措施》从资金全额入账、严格拨付标准、强化技术支撑、加强账务核对、以及夯实银行责任多方面强化监管。

值得注意的是,针对监管银行责任落实不到位等现象,文件明确,商业银行违反预售资金监管协议,未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金;无法追回的依法承担相应赔偿责任。

北京建筑大学副教授蔡宗瀚也指出,房企资金问题核心在于银行的角色。

“在房地产开发过程中,银行应该是主要的资金来源,不管是土地购置费中的‘开发贷’、建设过程中的‘建设贷和供应链金融服务’,和最后消费者购买的杠杆‘按揭贷款’,都是由银行一手掌控的。首先在前期的‘开发贷和建设贷款、供应链金融服务’中,开发贷、建设贷的保管(一般监管户、重点受限资金监管户、贷款发放户)、提取的最后一关都是由银行把控和决定的,按揭贷款发放进度和方式也都由银行决定,以及土地、在建工程、项目公司股权,都是质押在银行手上,所以消费者、监管机构其实对于款项的发放进度、监管流程肯定没有银行清楚。”

据悉,6月下旬以来,已有成都、杭州、山西、深圳等多个城市加强了预售资金监管。西安早在去年3月就出台了《西安市商品房预售资金监督管理办法》等监管政策文件。

开发商纳入信用等级监管

《工作措施》将房地产开发企业及其他相关方都纳入了信用等级监管,明确指出,不能按期交付房屋,引发群体性事件,造成严重社会影响的开发企业,记为信用等级差的企业,向社会公示,并按照《陕西省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》有关规定予以处理。

由于在购地环节,房企违规借贷和高杠杆拿地等行为也可能导致资金链断裂,楼房烂尾等问题。对此,《工作措施》指出,参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金,竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。经审核,存在使用非自有资金竞买商品住房用地的,取消竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还。

值得一提的是,根据《工作措施》,西安各辖区多部门将协同监管,资源规划、住建、城管部门应建立“一项目一档案”制度,自项目开工至竣工依照各自职责对工程建设情况实施全方位管理,做到“一月一巡查”、发现问题及时纠正。

严跃进表示,对于密切监测楼盘开工动向,及早发现问题和隐患等具有积极的作用。对于各个楼盘的运作也有约束效应,促进了楼盘开工过程的透明和正规有序。

整体来看,为防范烂尾楼风险,西安此番反应非常迅速,严跃进表示,六方面政策内容释放了非常强的信号意义。此次政策出台的出发点不同,有很强的针对性,也有助于地方政府更好解决问题,促进房地产市场平稳健康发展。

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