签了订购单也交了200多万全款 为啥收房难？

（原标题：签了订购单也交了200多万全款 为啥收房难？法院：没签购房合同，驳回购房者提出的交房和网签诉求）

4年前与开发商签了6套房屋的认购书，两年前交清了尾款但始终未签购房合同，开发商称未按时交钱需补差才能交房。起诉后，近日法院驳回了购房者提出交房和网签的诉求。

支付全款但没签购房合同

开发商称需补差价

杨先生妻子在西安经营一家商贸公司，他也在公司上班。2017年公司准备购买写字楼用做新的办公室，最终决定购买位于西安市枣园地铁站附近的顺泽·自在城项目。

2017年5月4日，商贸公司与西安顺泽置业有限公司签订6份“商品房订购单”，6套房都在同一层，总面积约400平方米，当时的价格为每平方米5500元，每套房的定金是1万元，总房款200多万元。

杨先生称，签订“商品房订购单”时，商贸公司支付了6万元定金，原本约定2017年年底交房，但因故延迟。“交定金时房屋的主体基本已经好了，但之后我们准备付首付正式签订商品房买卖合同时，售楼部工作人员一直让我们再等等，后来才知道是楼盘手续不全。”杨先生说，直到2017年12月，他接到电话后去售楼部支付了45万元的首付，加上6万元定金，首付共51万余元，约为总房款的25%。

杨先生回忆，交首付后，售楼部工作人员已把购房合同打印出来，他正看合同时突然来人告知暂时不签合同，销售人员称沟通后再通知他。“后来我们一直催问合同的事，但一直没有结果。”

杨先生说，虽然未签合同，楼盘也已开始陆续交房，2019年6月，商贸公司便一次性支付了6套房的尾款，同时也收到了开发商出具的收款收据，但还是没能签订合同。“开发商不让我们签合同也不给交房，是因为觉得房子卖便宜了，想让我们补差价，每平方米大概要补2000元。”杨先生说，按这个差价计算，商贸公司无法接受。

无奈之下，商贸公司起诉了开发商，希望开发商交房并办理网签。

法院判决驳回诉讼请求

近日，西安莲湖区法院做出判决。“法院认为我们没有签购房合同，所以没有合同依据，驳回了我们的诉求。”杨先生说。

6月18日，华商报记者看到杨先生提供的2017年5月4日签订的“商品房订购单”显示，出卖人为西安顺泽置业有限公司，买受人为西安某商贸公司，约定成交单价为每平方米5500元，2017年5月10日前支付首付款，交房时间预计在2017年12月底，具体以《商品房买卖合同》为准，本定单于双方签章之日起生效，于双方签订《房屋买卖协议》时废止。

2019年6月20日，有西安顺泽置业有限公司财务专用章的6张收据上注明收款事由为6套房屋的尾款。

今年6月15日莲湖法院作出判决，民事判决书显示，经查明：双方签订的《顺泽·自在城协议》约定买受人应于2017年5月10日前付清首付款，2019年6月20日，原告向被告账户转账房屋尾款，至2021年5月，原、被告未签订《商品房买卖合同》，房屋至今未经综合验收，亦未交付，现为空置状态。

法院认为，原、被告所签协议真实有效，对双方当事人均有约束力。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，将认购书认定为商品房买卖合同应满足《商品房销售管理办法》第十六条规定，且出卖人已按约定收取购房款。由于《顺泽·自在城协议》未对房屋交付使用条件、装饰、办理产权登记事宜等重要条款进行明确规定，不具备商品房买卖合同的基本特征。结合订购协议中的明确规定，该协议只能认定为切磋购买商品房而签订的预约合同，顺泽公司收取的购房款不足以证明双方形成商品房买卖合同关系，原告要求交付房屋并办理网签的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。莲湖法院判决：驳回原告的诉讼请求。

开发商：可以商量处理

6月18日上午，记者联系到西安顺泽置业有限公司工作人员李先生，他说，由于2017年售房时还未取得预售证所以没法签合同，预售证在2017年年底办理成功。“商贸公司买的房子迟迟没按约定支付房款，直到2019年我们才发现账户上突然多了100多万元，查询后才确定是他们公司支付的房款，但已经过了约定的时间，房价也比当时涨了。”

李先生说，由于资金问题，2017年楼盘停工一年，2018年复工后的成本费出现了上涨，2019年开始陆续交房。“当时业主按约定时间交了房款，我们也没有要求补差价。”李先生说，虽然法院已经判决，但实际处理中还可以商量。 华商报记者 田睿 实习生 石雅涵

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北京购房者“预期利益”受损 起诉获赔

导致购房者预期利益受损的案例，北京曾经有过一起：

2001年，北京的韩先生缴纳首付款购买了一套现房公寓，房款总额为19.3万余元，韩先生缴纳了近7万元首付款。由于该项目五证不全，韩先生迟迟没有拿到房产证，也无法办理贷款，但他住了进去，也一直没有交清房款。就在房价已上涨五六倍时，开发商以没有商品房预售许可证为由起诉他，要求法院确认当初签订的购房合同无效。北京法院最后判决合同无效，韩先生退房。经历二审，再审，韩先生最终输了官司。

韩先生最后委托律师起诉开发商，要求其赔偿因合同无效给自己造成的购房溢价损失和装修费用。经评估，当时房屋价值为133万余元。

法院审理认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下对外销售房屋并承诺办理房屋买卖过户手续，之后亦未积极补办相关手续，其对合同无效负有重大过错。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法院经过综合考虑后判决开发商赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。

之后开发商提起上诉。为了拿到赔偿款，韩先生在赔偿数额上作出了一定妥协，最终拿到了赔偿款。