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1-3月全国商品房成交均价同比上涨15%

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1-3月全国商品房成交均价近1.1万元/平方米,同比增长15%;同期房企购置土地的平均价格为3516元/平方米,同比下降29%。

1-3月,全国商品房销售和房地产开发投资数据双增长。

4月16日,国家统计局公布1-3月全国房地产销售情况和开发投资相关数据。从商品房销售来看,1-3月全国商品房销售面积3.6万平方米,同比增长63.8%;全国商品房销售额3.8万亿元,同比增长88.5%。1-3月全国商品房成交均价近1.1万元/平方米,同比增长15%。

从房地产开发投资和房企土地购置数据来看,1-3月全国房地产开发投资27576亿元,同比增长25.6%;房企购置土地2301万平方米,同比增长16.9%;土地成交价款809亿元,同比下降17.3%。1-3月房企购置土地的平均价格为3516元/平方米,同比下降29%。

从房企开发资金到位情况看,1-3月房企到位资金4.7万亿元,同比增长41.4%,其中定金和预收款近1.8万亿元,同比增速最高,达86.1%。

为什么一季度全国房地产销售和投资数据能实现双增长?为什么商品房成交均价上涨,而房企购置土地的均价下跌?

销售、投资数据双增长

统计局数据显示,1-3月,商品房销售面积36007万平方米,同比增长63.8%;比2019年1-3月份增长20.7%,两年平均增长9.9%。其中,住宅销售面积增长68.1%。商品房销售额38378亿元,增长88.5%;比2019年1-3月份增长41.9%,两年平均增长19.1%。其中,住宅销售额增长95.5%。

分区域来看,东部地区商品房销售面积15347万平方米,同比增长74.3%;销售额22807亿元,增长102%。中部地区商品房销售面积9639万平方米,增长68.9%;销售额7277亿元,增长93.1%。西部地区商品房销售面积10039万平方米,增长47.1%;销售额7462亿元,增长57.2%。东北地区商品房销售面积981万平方米,增长52.1%;销售额831亿元,增长51.1%。

多位分析人士表示,商品房销售面积的增加,最核心的原因是疫情导致去年同期销售面积和销售额的减少。受疫情影响,2020年1-3月商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%;商品房销售额20365亿元,同比下降24.7%。

从投资数据来看,1-3月份,全国房地产开发投资27576亿元,同比增长25.6%;比2019年1-3月份增长15.9%,两年平均增长7.6%。其中,住宅投资20624亿元,增长28.8%。房地产开发企业土地购置面积2301万平方米,同比增长16.9%;土地成交价款809亿元,下降17.3%。

具体到区域,1-3月份,东部地区房地产开发投资15603亿元,同比增长22.7%;中部地区投资5432亿元,增长38.7%;西部地区投资5955亿元,增长22.5%;东北地区投资587亿元,增长24.8%。

合硕地产机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道,1-3月房地产投资数据提升的核心原因与销售数据拉升相同,都是受疫情影响。“因为去年一季度,尤其是一二月份处于疫情最严重的阶段,房企很多项目停工、停建,必然导致开发投资大幅减少。今年疫情得到控制,整体市场相对稳定,房企按正常节奏投资,与去年相比势必会有明显提升。”

而中部是国家大力投资的重点,再加上落户政策放松,带来大量人口净流入。房企开发投资跟随政府规划和人口流动趋势而动,因而中部地区的投资数据表现出较大增幅。

商品房成交均价上涨,房企拿地均价下降

与总体的商品房销售数据和土地购置数据不同,21世纪经济报道根据统计局的数据计算发现,1-3月全国商品房成交均价近1.1万元/平方米,同比增长15%;同期房企购置土地的平均价格为3516元/平方米,同比下降29%

商品房成交单价变化情况与房企购置土地单价变化情况相背离,是由于一季度房地产市场活跃度较高,政策调控影响尚未完全传导到市场,因而商品房单价呈现出上涨特征。

此外,受土地集中出让政策影响,重点城市土地出让延后,房企按正常投资节奏在其他区域进行补仓,带来购置土地均价的下降。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道指出,历年3月市场都具有较强的季节性特征,即楼市“小阳春”,今年3月楼市又延续了1-2月市场热度的惯性,并由中心城市向周边城市扩散,因而带来绝大部分城市房价的上涨。

同时,许小乐指出,今年密集出台的政策调控已经产生了明显效果,诸如深圳二手房价格环比涨幅持续收窄,3月上海新房、二手房价格双双回落等。但仍有部分热点城市楼市持续热度,调控效果有待释放,如合肥和宁波等。

根据贝壳研究院的数据,截至目前,二手房市场景气度下降,二手房业主预期减弱,市场成交也在3月见顶后回落,这说明市场已经开始调整。后期调控政策、金融市场监管、土地集中供应效果释放下,预计市场成交量将高位回调。量的变化会逐步传递到价格端,房价涨幅也会收窄,逐步趋稳。

郭毅指出,今年在22个重点城市推出的土地集中出让新规,延后了试点城市的土地出让时间,所以一季度房企无法在这些地价偏高的热点城市拿地,造成地价成交价格的下降。

另外,郭毅表示,尽管房企暂时无法在核心城市购置土地,但也会继续执行投资规划,叠加去年市场整体销售额增速较快,很多房企亟待补仓。“年初积极拿地,就能在年末实现销售和回款,对企业来说是一个相对较好的投资行为。”

后续重点城市陆续推出土地,并在二季度完成挂牌交易,势必会带来土地平均购置价格的上调。郭毅说:“热点城市的地价相对较高,肯定会使地价的平均数值出现结构性拉升。”

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