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三道红线+供地两集中 房企规模化野心不减

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面对"三道红线"的重压和供地政策"两集中"的试点,当外界普遍以为"减速"会成为开发商2021年目标确定的关键词时,却依然有企业逆势而行。随着年报季临近收官,北京商报记者统计发现,无论是头部的碧桂园,还是3000亿元档的世茂、金茂、绿城,抑或是近两年的新贵龙光等,均在谈及2021年目标时继续表现出对规模化的诉求,部分如绿城等中期目标甚至对标当前头部企业的数据。这不禁让人想问:"三道红线"之下的规模化还有机会吗?两集中叠加"三道红线"的规模化安全边界又在哪?

降速与规模化同行

在刚刚过去的年报季,各大房企都亮出了过去一年的成绩单,与往年相比,各房企销售增速放缓尤为明显,这一指标2020年大多处于"降速"区间。

克而瑞研究中心数据显示,2020年来看,绝大部分在年内设定了业绩目标的规模房企,均完成了年度业绩目标。但整体来看,受疫情影响,2020年企业整体的业绩完成情况不十分理想,目标完成度超110%的房企数量不及2019年,目标完成度在90%-100%之间的房企数量也有所提升。

延续去年的应对态度,2021年众房企继续保持"谨慎",不过也有房企脱离于大势之外,表现出对规模化的诉求,而其中不乏具备一定规模体量的房企。

2020年,世茂实现合约销售额3003亿元,同比增长15.5%,这一增幅也领先大多数房企。在顺利完成2020年度3000亿元的销售目标后,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛于业绩会上对外宣布,2021年的合约销售目标为3300亿元,比上一年度3003.07亿元的签约额增长约10%。

同样喊出规模化增长的,还有将矛头直指3000亿元的旭辉。2021年,旭辉将销售目标值设定为2650亿元,同比增长15.22%。

在众多房企中,如果说近期哪一家房企对规模增长表现尤为积极,那无疑是绿城中国。自中交入主后,绿城重启规模化进程。"绿城正在制定五年发展规划,预计到2025年冲击5000亿元的销售目标。"在今年的业绩发布会上,绿城中国董事会主席张亚东丝毫没有掩饰对规模的追求,并提出,在重资产房地产开发板块,绿城到2025年底,目标销售额是超过3500亿元,保持15%的增速。

行业下行压力加大,房企主动降速成为"活下去"的应对手段,但对于未来规模化诉求也存在不同声音。在地产分析师严跃进看来,上述提出规模的房企都有一个共同点,那就是在新的"战场"具有优势。就眼下的市场形势而言,"大吃小"的局面正在逐步形成,谈规模也是着眼于下半场的长远发展。

同策研究院资深分析师肖云祥则表示,强调做规模是因为大有可为,其实房企做规模带来的红利很多,比如市场占有率、资源获取能力、降低融资成本、品牌效应等,但规模和负债之间还需要进行平衡。目前,市场调控趋严,并不是说无法做规模,只是在目前的市场环境下,想像过去几年一样高速增长的可能性很小。

"两集中"成分化加速器

2020年,有三个重要政策影响着房地产市场,即融资"三道红线"、银行"两道红线"以及供地"两集中",而这也被视为从融资、市场、土地方面进行管控。

融资"三道红线"在去年中期报成为话题,而今年年报季则围绕供地"两集中"展开讨论。所谓供地"两集中",就是指城市全年土地出让集中3次进行,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡;并要求同批次土地出让应确定共同的挂牌起止日期,应当连续集中完成拍卖活动。

"面粉"是房企赖以生存的基础。在今年的业绩会上,众房企对"两集中"的态度也较为积极。

例如对规模化抱有诉求的世茂,其管理层直言,供地"两集中"对于大型房企而言,是比较好的机会,世茂也预留了一些资金,希望能在4-5月参与进来。政府出台该政策的目的,主要还是为了稳地价、稳房价。在世茂深耕的长三角及粤港澳大湾区两个区域,土地价格上涨较为明显,世茂比较期待"两集中"政策的出台,带来更多的机会。

而财务指标一向稳健的万科也提出"机会"论。万科董事会主席郁亮称,有时候出现下降,是万科在等待机会,今年土地集中供应,要求企业资金有很大的弹性,如果没有很大的弹性,面对土地集中供应会遇到很大的压力。所以18%的净负债率刚好是在等待市场变化的机会。按照郁亮的说法,今年大概率会是万科大力补土储的一年。

"‘两集中’政策会加速房地产行业的分化,有实力的会吃得更饱。"严跃进称,对于有规模诉求的房企来说,现在正是"弯道超车"的好机会,此消彼长可以拉开同级别之间的差距。而这之中,两类房企相对具备优势。一类是财务指标健康的房企,尤其是全国化布局下,对资金充裕的房企反而机会更多;另一类则是专注于单一区域的房企,相对而言资金压力要小很多,且这类企业大多区域深耕多年,拿地方式也更为灵活,对于招拍挂的依赖程度并不高。

严跃进分析指出,做规模的另一层含义也是为了提高房企自身创收能力,集中供应能极大程度上抑制土地溢价率,从源头进行管控。也就是说,部分房企的低毛利率情况会因此有所改善。

安全边界在哪

克尔瑞发布的专题报告显示,近年来中国房地产行业整体规模增速放缓,行业发展"稳"字当头。在目前"房住不炒"的政策主基调下,未来行业发展方向变得清晰。预计2021年全国商品房销售金额将继续保持增长,但销售面积大概率会维持在目前的水平,行业整体规模将步入无增长时代。

无增长时代下,规模化诉求的安全边界又在哪?

根据今年各大房企业绩会所透露的信息,以及行业专家的反馈,这一安全边界大概锁定在市场布局、融资水平、强管理和抓产品力等几个方面。

可以看到的是,随着三四线城市红利的消退,房企普遍回归一二线城市发展,而这之中也有碧桂园等继续看好三四线的房企,归结于一点就是在于对未来市场的把握。

"无论市场怎么变,房企创收的逻辑一直没变。"贝壳研究院高级分析师潘浩称,用更便宜的钱、拿盈利空间更好的地、快速完成销售回款、再投入新的项目运作是基本逻辑,政策促使房企更谨慎也更精准地去把握市场。许多房企都在进行更细致的市场划分,用自己的优势兵力在细分市场取得更好的收益,从而形成长期稳定的增长。

另一方面,房企融资水平也直接影响到规模化进展是否顺利。今年一季度,房地产行业整体债市下行,发债规模同比下降23%,境内外债市表现分化,境内债市平稳适度宽松,境外债市低迷致规模大幅下滑。融资新规后,已连续两月新增发债不及到期债务规模,该趋势或成近年常态化表现。

"‘三道红线’之下,房企继续举债冲规模已绝无可能,但适度的扩容仍具备提升空间。"肖云祥称,融资方面,目前各大房企需要提升融资能力不仅是获得融资,而且还要降低融资成本,这一方面可以保障企业财务指标安全,另一方面也会使公司获得更大的利润空间。

除此之外,开拓新赛道、强管理和抓产品都是房企发展的重心。最近几年,各大房企动作频频,有分拆旗下公司上市的、有积极拓展多元化赛道的、有优化产品线的,也有依靠管理红利进行降本增效的。归根结底,大家要的无非是有质量发展。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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