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精准调控之下,全国新房市场快速回调

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(原标题:贝壳研究院:精准调控之下,全国新房市场快速回调,二手房拐点二季度或现)

从去年年末至今年年初呈现出较热态势的楼市,在各地集中出台调控政策的背景之下,渐现冷却:全国新房、二手房市场一季度成交量同比涨幅较大,却在3月快速回调。3月29日,贝壳研究院发布2021年一季度市场季报(以下简称“季报”))指出:调控之下,新房市场进入降温通道,二手房市场规模见顶,拐点可能在二季度出现。相反,租赁旺季归来,市场将持续升温。

“金三”成交不及1月

调控之下新房市场快速回调

基于低基数及各地集中推盘,2021年新房市场成交量大涨。贝壳研究院数据显示,2021年一季度,66城新房成交量同比增长近一倍,与2019年同期相比,增幅亦达到40%。一线城市开局市场尤其活跃,延续2020年年底的集中放量势头。与2019年同期相比,2021年一季度一线城市新房成交套数增长58.5%,二线城市增长32.6%,三四线城市增长43.8%。

楼市热情随频出的调控政策下滑,一季度以来,北上广深及海口、杭州、西安、成都等城市对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查,对于违规使用者要求提前还贷。此外,银行针对房地产的定向加息窗口开启,3月,贝壳研究院监测60个城市平均首套、二套房贷款利率较去年12月分别提高6个、7个基点。

尽管市场成交增速最快,但一线城市在调控之下回调速度亦最快。贝壳研究院数据显示,3月,一线城市成交面积相较2019年同期增速回调17.3个百分点。一季度新房成交面积较2019年同期大增124.7%的深圳,“金三”成交甚至不及1月;二线城市3月成交面积较2019年同期也回调7.4个百分点;三四线则在核心城市拉动下整体成交增速上涨,3月成交面积较2019年同期增长5.3个百分点。

值得关注的是,杭州、南京、厦门、宁波等全国重点区域的强二线城市2021年一季度的成交面积较2019年同期,有0.8-2.3倍的增长。厦门、南京等城市在人才安居政策推动下保持较高活跃度。贝壳研究院方面表示,市场不断向核心城市聚焦,叠加区域规划利好,二线及强三线城市将成为拉动整体市场增长的重要动力,但城市分化亦将明显。

史上最好一季度

二手房拐点或将于二季度出现

与新房市场共振,全国重点18城2021年一季度链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高,较去年四季度增长14%,约为去年同期的2.6倍。贝壳重点35城二手房价格指数也保持环比上涨,3月,35城整体指数环比上涨1.4%,较去年12月上涨3.0%。

一季度前期一线城市热度较高,特别是1月深圳、北京二手房成交量环比增超30%,上海环比增长20%,房价涨幅居全国前列,较热态势引发调控收紧,2、3月市场热度被抑制。贝壳研究院季报指出:二手房指导价对于深圳楼市的调控效果显著,新政周深圳二手房成交较新政前下降70%,二手房价格指数环比涨幅在1月后持续收窄,至3月止涨;上海一季度二手房成交量环比微降,春节后较春节前下降23%,二手房价格指数环比涨幅连续两个月收窄。

市场结构调整,热度向二线城市转移。贝壳研究院数据显示,一季度,合肥成交量环比增约60%,厦门环比增约50%,成都、武汉环比增幅超过30%。北方城市则在经历3年调整之后,积累的购房需求带来市场周期性修复,廊坊3月成交量仅低于2017年一季度成交高峰,青岛二手房价格指数3月止跌转涨,济南、烟台等城市二手房价格指数平稳上涨。

一季度以来,地方密集调控,重心向二手房市场转移。东莞、无锡、成都等城市出台政策明确建立或完善二手房网签交易价格发布机制。贝壳研究院数据显示,3月,35城二手房景气度指数降至40以内,为去年下半年以来首次出现回调。贝壳研究院预计,本轮由金融宽松、市场过热预期带来的上行周期将进入尾声,向下调整的拐点可能在二季度出现。

旺季归来

近九成城市房租指数环比上涨

不同于新房与二手房市场回调之势,春节后住房租赁旺季归来,市场回归常态化。贝壳研究院数据显示,全国租赁市场成交量从去年9月开始连续5个月环比下降,在今年2月首次止跌上扬,3月环比涨幅达到87.9%。2021年一季度,全国重点18城成交量环比上涨14.7%,平均月租金42.1元/平米,租金指数环比上涨2.2%,近九成城市租金指数环比上涨。

分城市来看,一季度,除廊坊、重庆市租金水平环比微降外,其余16城均呈现环比上涨趋势,西安、上海、青岛、深圳和广州环比涨幅最大,超过3%。上海、西安、合肥和杭州市租金水平出现同比上涨,上海同比涨幅最大,为3.3%,西安涨幅为2.6%,其余14城一季度租金指数保持同比下降态势。

与此同时,房源成交周期在3月开始下降,3月房源成交周期为57.8天,环比缩短4.2天,同比缩短2.4天。业主出租信心有所回升,新增房源挂牌均价在2020年11月至12月连续回升之后,在2021年1月至3月保持基本持平。根据贝壳研究院数据,2021年一季度,重点18城新增房源挂牌均价为44.5元/平米,环比上涨1.8%,同比去年一季度下降1.7%。

贝壳研究院季报首次提出租赁房源空置期指标。根据统计,3月18城个人租赁房屋空置期下降,近一年青岛、西安和杭州出租率最高,空置期最短。通过对空置期、库存房源两个指标衡量评估,北京、上海、深圳租赁市场复苏程度最高,大连、西安和重庆随后。贝壳研究院预计,二季度住房租赁市场将继续升温,租金水平保持稳定,或将小幅上涨。(文/华章)

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