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房价“南热北冷”态势或将持续

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(原标题:全国政协委员、房天下董事长莫天全:房价“南热北冷”态势或将持续 未来还会有第二、第三个“鹤岗”)

?本报两会报道组 李乔宇

“情况仍未得到好转,甚至有所恶化。”谈及近年来房地产市场垄断的情况,全国政协委员、房天下董事长莫天全在接受《证券日报》记者专访时坦言。

今年两会期间,莫天全再一次带来了关于“房住不炒”“保障刚需”等民生问题的提案,呼吁组建国家住房市场监管机构预防部分城市逐渐形成的开发及中介机构高市场占有率的垄断格局,加强对寡头企业的监管,保障行业回归到健康有序的竞争中来。

这并非莫天全首次谈及房地产市场集中度问题,在2020年两会期间,莫天全同样呼吁建立国家住房市场监管机构,加强对寡头企业的监管,避免中介机构形成垄断格局。

“住宅商品并不仅仅具有商品属性,还具有社会属性以及公共产品属性。”莫天全告诉记者,“如果单一经纪公司在住房市场的市占率超过30%,理论上这家企业是可以左右市场价格的走向,对房地产市场的正常发展以及社会公平发展的属性产生不利影响。”

值得注意的是,据莫天全提供的数据显示,部分一、二线城市中,排名第一的房地产经纪公司市占率已超过60%。

?有楼盘中介费高达10% 呼吁抑制房地产市场垄断

据2019年至2020年期间月交易数据显示,北京排名第一的经纪公司的市场占有率近50%,成都排名第一的经纪公司的市场占有率超过60%;如果计算单个城市前4家经纪公司的市场占有率之和,19个城市中有7个城市的市场占有率超过50%,其中太原超过80%、北京超过78%、成都超过71%、深圳超过62%。

“越是房地产经纪市场集中度高的城市,其房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中,房地产经纪市场垄断性越高,买方和卖方的议价能力也越弱。”莫天全指出。

市场集中度的居高不下也推高了中介费用。莫天全表示,近3年以来,经纪公司大规模进入新房市场,改变了佣金1%左右的传统新房市场代理模式。他援引数据指出,新房市场一、二手联动的“新销售模式”,在一定程度上“绑架”了开发商和购房者,部分新房市场的中介费高达5%至10%,少数楼盘的中介费甚至出现极不正常的10%以上的中介费,扭曲了新房市场的正常运行。

“本来相对透明、标准的新房市场,中介费用却远远超过二手房市场,是不符合逻辑的现象。”莫天全告诉《证券日报》记者,特别是新房、二手房市场中介行业集中度的不断提升,加剧了新房市场和二手房市场交易模式和交易费用的扭曲,最终受损失的是购房者。

莫天全呼吁,组建国家住房市场监管机构,抑制房地产市场垄断出现,加强对寡头企业的监管,保障行业回归到健康有序的竞争中来。此外,建立科学合理的国家住房市场监管制度,定期监测全国各城市房地产市场,制定房地产行业的垄断认定制度,为消除行业垄断提供数据支撑。

“单一经纪公司的市场占有率在30%以下的水平会是比较合理的。”莫天全指出。

??需加强长租公寓监管 房产税迟早要出台

值得一提的是,今年政府工作报告再度明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,还首次提到“规范发展长租房市场”。此前,长租公寓企业“暴雷”问题屡次出现,部分知名平台亦现身“暴雷”名单之中。

在莫天全看来,“暴雷”的原因在于这些长租公寓平台本身商业模式出现问题。莫天全在接受《证券日报》记者专访时表示,“目前来看,部分平台用资本的力量来推动一些不正常的商业模式,包括高价进货低价出货、利用金融手段加重消费者负担、形成垄断等等。”

莫天全指出,长租公寓是房地产市场中的重要组成部分,如果加强对于长租公寓的监管,维护市场秩序,那么长租公寓对于房住不炒、改善刚需等都能够起到推动作用的。莫天全认为,目前长租公寓正在迎来一个愈加利好的政策环境,国家正在通过增加土地供应用于保障租赁住房需求。

与2020年一样,房产税再次“缺席”政府工作报告。

“房产税是迟早要出台的。”莫天全告诉《证券日报》记者。与往年相似,今年莫天全再度强调应谨慎把握开征房产税的时间节点。“我觉得需要注意出台的时间节点,目前我国经济仍然受到疫情影响,因此房产税立法工作应当谨慎,考虑各方面因素,什么时候出台,必须拿捏好时间,要等到经济向好,到时再出台。”

房价走势趋于平缓“南热北冷”态势或将持续

新年以来,多地出台房地产调控政策,在莫天全看来,这种趋势今年或将持续。“房地产市场调控在今年将成为一个持续的话题。”莫天全表示,“从房地产市场层面来看,无论是‘三道红线’还是‘两道红线’都是为了避免房价大起大落,保持房地产市场长期稳定的发展。”

基于此,莫天全认为今年房价整体趋于稳定,不会有房价大起大伏的现象出现,其中一、二线城市的购房仍然较为旺盛。房价“南热北冷”的情况在短期内将成为常态,北方市场在十年内都会承受较大压力,南方市场相比之下将更加活跃。

与此同时,莫天全同时提醒,房价“鹤岗化”的趋势仍然存在,还会有非常多的“鹤岗”出现,部分三、四线城市如果供给量较大,而吸引力不足,就很有可能出现房产供需不平衡的情况。

值得一提的是,从去年下半年开始,我国土地成交面积涨幅较大。在莫天全看来,这意味着房地产市场仍有很旺盛的需求,开发商愿意去积极储备土地;此外,这意味着国家鼓励住房市场的大力发展;同时,增加土地供应也能够缓解市场压力,保障行业健康发展。

“房地产行业一直是我们国家最好的行业之一,在未来5至10年仍会如此。”莫天全告诉《证券日报》记者,“因此调控可能暂时会让房企感受到一些压力,但放眼长远,为了这个市场的健康长期发展,这应该是一件好事。”

(编辑 上官梦露)

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