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供地节奏大调整:重点城市全年最多供地三次

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住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。

热点城市今年最多卖三次地?2月24日,这一消息开始在业内广为流传,传言称,2021年,全国22个重要城市土地招拍挂活动,一年最多进行三次。

21世纪经济报道记者多方求证获悉,该消息确有出处。

据记者多方了解,2月23日,“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”召开,自然资源部开发利用司开发利用司副司长莫晓辉对2021年住宅用地供应分类调控工作进行了安排部署。

自然资源部开发利用司市场监管处相关负责人从科学编制实施住宅用地供应计划、坚持做好住宅用地信息公开、实行住宅用地集中出让和加强监测监管和考核评价等四个方面详细讲解了2021年住宅用地供应分类调控工作要点。

一年最多供三次地的说法,便出自“实行住宅用地集中出让”的要求。

21世纪经济报道记者掌握的一份内部文件显示,自然资源部要求,“各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。”

“重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序,实行‘两集中’同步公开出让。”

所谓“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求,原则上发布出让公告全年不得了超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。

按照自然资源部的说法,“两集中”可以提高市场信息透明度,将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”,可以在社会上形成更大效应,体现出土地的充足保障。

自然资源部还将加强对“两集中”供地情况的督导,适时组织专项检查。

至于“重点城市”是否就是网传的22城,目前尚未得到证实。

此外,在供地计划编制方面,自然资源部要求,要根据各地区房地产市场实际情况,合理确定供地规模,2021年住宅用地公告供应量不得低于近五年(2016年到2020年)平均完成交易量。

大城市还被要求单列租赁住房用地供应计划,“占比一般不低于10%”。其中,常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。

据了解,各省(直辖市、自治区)和主要城市自然资源部门负责人参加了上述会议。

2月24日,青岛市自然资源和规划局便作出部署,“严格实行住宅用地‘两集中’同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。”

此外,两份未经官方证实的公告也在坊间流传。其中显示,天津集中公布宅地出让公告的3个批次定于3月、6月、9月中旬。济南则将集中发布宅地出让公告的时间定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。

截至记者发稿时,自然资源部尚未作出公开回应。

中信证券表示,由于地方推地的机会是有限的,一旦推地过少,或由于所推土地质量太低,导致开发企业不积极,流拍率过高,地方只能等待下一次土地出让的窗口。这在客观上可能推动地方适当增加供给,并合理定价。

该机构还认为,土地集中分批次出让,有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求,企业很难在多地,针对大量地块,同时缴纳保证金。因此,单块土地可参与的房企数量可能会下降(尽管最优质地块的参与企业数量并不会下降)。即使是比较激进的企业,也只能量力而行,参与一部分的土地出让。

中信证券表示,一旦实行次数限制,集中出让的招拍挂规则,增加土地市场透明度,则更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局,减少“地王”出现的频次,稳定优秀企业的盈利水平,推进优胜劣汰。从制度上来说,土地市场的改革可以是行业供给侧改革的最后一块拼图——内卷化竞争将因此结束,真正优秀的房企的稳定性和成长性将都有所上升。

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