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揭开部分房地产企业“高价售房”背后的猫腻

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(原标题:“备案价”躲猫猫 “忽悠”购房者多交钱——揭开部分房地产企业“高价售房”背后的猫腻)

买房是件大事,售楼处的新房价格到底是多少,是购房者最为关心的事情。从2018年5月开始,吉林省长春市规定,商品房要在房产信息平台按照“一房一价”的原则进行公示,实际成交价格不得高于预售申报价格(备案价),否则不予网签。

业内人士指出,这些举措有效规范了商品房销售行为。但近年来有不少购房者反映,在买房时,房地产开发企业和中介公司通过多种方式“绕开”备案价卖房,违反相关规定。“高价售房”背后有何“猫腻”?记者对此展开调查。

拿到购房合同才发现“多交”了钱

这段时间,长春的购房者麻女士特别闹心。2019年上半年,她在长春金色橄榄城三期小区购买了一套住宅,这个项目由长春市鹏和房屋开发有限责任公司开发建设。

上图为麻女士和邻居在售楼处拍摄的照片

麻女士的购房合同上显示,房屋每平方米单价9150元,总价为114万余元。而实际上,她支付的购房价格为每平方米在1万元左右,总价近130万元。

在这个小区,遭遇同样情况的购房者还有不少。“政府规定实际购房价格不能高于备案价,否则就无法签订合同,我们相当于买了高价房。”麻女士说。

多花的钱去哪了?接受采访的购房者表示,多付的款项,均由长春汇居通科技有限责任公司(以下简称“汇居通”)收取,并非项目开发商。售楼处一位销售经理表示,开发商与汇居通进行合作,由其代理销售商品房,目前这家公司“基本已经解体”。多花的钱能不能退回来?众多购房者和售楼处沟通,得到的答复是:“钱不是我们收的。”

上图为麻女士和邻居在售楼处

业内人士指出,这个案例中,汇居通是典型的中介代理销售公司,他们和开发商约定售房底价,高于底价的溢价部分,作为中介公司的销售佣金。

中介赚取佣金无可厚非,但许多购房者说,在购房时并不知晓还有中介公司的存在,“稀里糊涂”交了钱。感觉受骗的他们向市场监管部门进行投诉。长春市市场监督管理局二道分局于2020年4月立案调查,在12月4日作出行政处罚决定。

决定书显示,该案中,长春市鹏和房屋开发有限责任公司向汇居通提供了每平方米9050元左右的底价,汇居通在销售商品房时,将约定价(最终售价)与底价之差作为“溢价金”向购房人收取,作为销售佣金。但在介绍房源时,销售方未明码标价,违反了相关法律法规,扰乱市场秩序。责令其改正违法行为,并处以67万元罚款。

上图为长春市市场监管部门出具的行政处罚决定书

虽然处罚认定了汇居通的违法行为,但麻女士和几十位购房者却依然很郁闷:多花的钱,谁能退回来?

“绕开”备案价卖房的方式还有不少

克而瑞长春机构高级分析师姜峰表示,一个楼盘的预售价格,经过长春市房产信息平台等多种方式面向社会公布后,意味着每一套在售商品房的最高售价已经被“锁死”。想要以更高的价格出售房源,就必须重新向管理部门申报。

而重新申报更高的售价,很有可能被驳回,为获取更多利润,一些开发商和中介公司就通过多种方式,“绕开”备案价卖房。

——提价后再打折,诱导购房。2020年3月,许多长春购房者反映,“益田翠堤悦府”和“奥体玉园”两个地产项目在宣传时提到,购房者能享受到“1.5万抵3万并打9.9折优惠、2万抵4万并打9.9折优惠”。然而购房者们在交费后发现,经过优惠的售价,和楼盘的备案价相差无几。“这不就是提价后再打折吗?”一位购房者说。市场监管部门也认定这是诱骗购房者,违反了有关法律法规,并对相关企业进行了处罚。

——变相收取各种费用,实则为了涨价卖房。长春市市场监督管理局南关分局出具的一则行政处罚决定书显示,2019年,吉林省鸿成房地产经纪有限公司在代理销售长春一楼盘的过程中,在楼盘还未取得《商品房预售许可证》的情况下,向购房者承诺可以享受“1.5万元抵3万元”的优惠。而在购房者交钱后,又以备案价低于预估售价为由,不予兑现承诺,并称这1.5万元作为内购费、内购平台报名费及内部购房平台咨询费,不予退还。监管部门立案调查后认为,该公司违反了价格法等有关法律法规,对其处以110万元罚款,并责令其退还购房者相关款项。

——绑定车位,高价卖房。采访中还有购房者提到,一些楼盘会以车位绑定的方式售卖房屋。“这样的情况此前多发生在热销楼盘中,虽然备案价已经锁定了最高价,但想要买房必须要花费较高的价格购买车位、车库,相当于变相涨价。”一位地产经纪人对记者说。

联合执法,维护房地产市场销售秩序

经过相关部门批准公示的备案价,是调控楼市、推进“房住不炒”的重要手段。“备案价由开发商自主申报,会参考周边楼盘价格、项目开发成本等因素,也涵盖了合理利润。”长春一位地产销售负责人对记者说。“并且,这一价格需要经过相关主管部门的审定批准,才能面向社会公示。”

长春市消协秘书长钟萍表示,消协已经接到许多关于房地产开发商或代理公司变相收费的投诉。这些投诉中,购房者多交的各类费用大都未计入购房合同中,往往以“服务费”“会员费”“咨询费”等方式,以现金形式,交纳给地产商之外的市场主体。实际上,如果开发商想要“绕开”备案价高价卖房,一定会用到众多规避手段,例如通过中介代理收费、要求购房者交纳现金、在收据中含糊其辞等措施。

记者采访时也有不少从业者表达了这样的声音:房屋实际成交价往往也会受到供需关系影响,如果一个楼盘供小于求,则其更多受到市场的影响,即便超过备案价,许多购房者也愿意买单。几位地产销售代理人对记者说,他们曾遇到过,在一些优质地段的商品房持续热销,购房者购买意愿强烈,导致房源价格上浮。虽然实际成交价格高于备案价,但购房者依然愿意购买。

针对“绕开”备案价售房等行为,长春市住房保障和市场监管部门持续加大打击力度,定期向社会披露违法违规案例,形成了有力震慑。同时,监管部门也通过多种方式要求开发商明码标价,提醒购房者及时查询,做到心中有数。姜峰等专家表示,住房、市场监管、发改等部门可以形成联合执法机制,加大商品房销售全程监管的力度,畅通投诉举报渠道,进一步规范销售秩序。

“买房是大事,消费者要及时在官方平台上查阅房屋售价,仔细核对交费明晰、各类票据与合同,保护好自身合法权益。”钟萍说。

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