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物业履行调价程序后方可执行

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(原标题:物业履行调价程序后方可执行)

2021年1月1日起,《西安市物业服务收费管理办法》(以下简称《市办法》)将正式实施,新旧办法如何衔接?预交的物业费怎么办?针对市民关心问题,12月24日,记者从西安市发改委获悉,物业需履行法定调价程序后,才能执行新标准。以调价程序完成时间为节点,预收物业费将多退少补。

物业企业需履行调价程序

有一定过渡时间

针对此前有不少市民询问:“住宅小区停车服务费是否自2021年1月1日起即执行80元/车位·月。”政策解读明确强调,住宅小区停车服务费并非自2021年1月1日起即执行80元/车位·月。物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准应当同时调整,物业企业需履行法定调价程序后才能执行新标准。

已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且未成立业主大会(业委会)的住宅小区执行新的物业收费政策时,物业企业应当按照即将实施的《民法典》相关内容及《市办法》第三十三条的规定及时履行调价程序,将物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准同时进行调整,做好新政策的落实。

也就是说,《市办法》及新的收费标准虽然从2021年1月1日起生效,但物业企业须按照《市办法》的规定完成发布方案、征求意见、服务等级确认、收费标准抄送告知等程序,需要一定的过渡时间(1至3个月,根据小区具体情况而定),在调价程序履行完毕前暂按原合同约定的收费标准执行。

目前,我市各区县发改、住建、市场监管、街办已联合召开物业企业政策培训会,督促物业企业尽快启动调价程序,部分物业企业已经着手开展物业费及停车费调整工作。

物业费与停车费标准同时调整

不得选择性执行

新的物业服务收费政策按照《陕西省物业服务收费管理办法》的要求,旨在推行物业服务费“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式,实行“三费合一”,物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本,不再单独另行收取。同时,对我市住宅小区内停车服务费标准进行下调。

物业企业与业主执行新的收费标准,应当对物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准同时进行调整,物业企业及业主均不得选择性执行。

调整后的物业费实行“一费制”,将公摊电费、电梯费纳入其中,高层一级服务2.2元/平米·月,二级服务1.9元/平米·月,三级服务1.5元/平米·月,等外服务1.2元/平米·月。调整后的高层住宅物业费标准在全国15个副省级城市排名第11位。

住宅小区停车服务费调整为室内停车场一类80元/车位·月和二类60元/车位·月两个类别,并明确室内停车场类别标准。露天机动车停放场所不分类别,停车服务费调整为60元/车位·月。

室内临时停车一类由原来的8小时为一次5元,调整为4小时为一次2.5元,二类由原8小时为一次4元,调整为4小时为一次2元等。露天临时停车调整为4小时为一次2元。对物业管理区域内非机动车及摩托车停车收费实行市场调节价。

以调价程序完成时间为节点

预收物业费将多退少补

如果物业企业开始预收明年物业费和停车费,调价结果公示后执行新收费标准的,以调价程序完成结果公示结束日期为时间节点,已预收的费用多退少补。

按照《市办法》第十五条的规定,物业服务费和停车服务费根据合同的约定按月计收,预收不得超过三个月(业主自愿缴纳除外)。

收费等级谁来认定?

西安市发改委工作人员介绍,实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》(市建发〔2020〕135号)规定的服务等级标准,由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级,按照高层、多层分别制定。

物业服务企业依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》确定本物业项目的物业服务等级,确定对应的物业收费标准,在政府指导价范围内与业主通过《前期物业服务合同》或《物业服务合同》确定物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。服务等级经物业项目所在区县、开发区住建部门认定,收费标准抄送告知同级发改部门和市场监管部门。

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