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盘点西安上百盘,高容积率之后,楼市又开启了新一轮趋势…..

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远望南山,都是密集的层楼

当代人的风景,只能希冀于天空的湛蓝

去年年中,西安主城区一些改造项目的入市,将西安楼市的容积率推向了一个新高潮,有多少呢?据不完全统计,平均容积率已经超过3.5,尤其是当时几个在售的主流项目,基本都在5左右。

在筒子楼里做雕刻,这可能是最现实的写照。楼的正面是纯玻璃+铝板的,上面写着稀缺地段、完善配套、高端产品、顶尖设计……

细节一看,整个小区满满的都是——楼楼楼!

这几乎是当时主城纯新盘一个默认的“潜规则”,大家在推广和宣传方向上都机智的绕开了“低密”这个词,一时之间低密仿佛成了远郊的代名词,要么就是主城高端的“身份证”,我不知道购房者有多少人关注了这个点。

但可以肯定的是,当我们宅在家里过了一整个季节之后,这样的房子正在失去市场。

图源网络|

并非无的放矢。

如果你查阅一下西安土拍档案,与高地价并行存在的还有一个限制条件,那就是容积率,基本都在2.8以下(参照隆基泰和、三迪地产、中海、中铁建、天地源、紫薇、招商竞得地块信息),除了土地出让容积率的限制,许多区域对建筑密度、层高也是有明确规定。

推窗而望,园林郁郁葱葱,当这些项目入市,可以预见人居的“低密时代”正在迅速回归。

PART-2

士别三日,早已沧海桑田

舒适宜居之所,正在成为一种“奢侈品”

狭隘的空间,密集的楼宇,靠着越来越大的公摊面积来粉饰品质,有没有一种“皇帝的新衣”的感觉?今天,我们好似正在拆除这个谎言,也正在迎来另一种更残酷的现实。

这些“低密地块”的伴生物,叫做“高楼面价”,也就是未来的高门槛。

图源网络|

其实不必哑然,“低密”一词在地产界并非近日才有,最开始几乎是独栋、联排、叠拼的“专属词汇”,国家政策调整之后,洋房则成为了低密舒适性的代表,每一个纯洋房社区都是一座城市的“宠儿”,受到高端改善客户的热捧。

西安自然也不例外。

放眼西安主城区,纯洋房社区极为稀少,最知名的当属未央金茂府,备案均价约2.5万元/㎡;退而求其次选择一些低密的高低配小区,洋房价格也清一色在1.7万元/㎡以上,参照西安楼市均价已经达到约1.5万元/㎡,谁说这些项目下一批次不会爆发出更大的能量。

低密,正在从一种“建筑标准”,变成一种“奢侈品”。

回得去的低密潮流与时代,但历经一波波房价暴击之后,或如你我的大多数人,只能站在社区门口向里张望,能迈过门槛进入社区的人,已经寥寥无几。

图源网络|

PART-3

T2纯板楼,优先级大幅提高

众里寻他千百度,那人却在灯火阑珊处

许多人可能都忘记了“2T2纯板楼”的存在,毕竟高层大多数时候都是当做“高低配”里的那个绿叶,把更多空间和尺度留给中央的花园洋房,主流都是以2T4为主,做2T2的在绝大部分情况下,都是被标榜为大平层的存在。

大平层,自然也算是昂贵的代名词。

但你不能否认的一点是,低密社区2T2的高层,一样能感受到洋房生活一样的低密舒适体验。

举个简单例子:

常见32层的2T4高层,住户是128户,三口之家计算约384人,每部电梯需要承担64户约192人的乘梯需求;而32层的2T2高层,住户有64户,每部电梯仅需承担32户约96人的乘梯需求;参照西安楼市诸多10层2T4的洋房,资源占有率和雏形效率还要更高一些。

换而言之,在低密社区里,这样的高层可能比许多所谓的洋房社区居住舒适度更高一些。

图源网络|

再说纯板楼设计,平面图上,长度明显大于宽度,户型规矩、互视小、通风、日照良好。没有2T4户中常见的北向连廊设计,北向卧室的私密性大幅度提升,也不会受到电梯运行的噪音干扰。

总户数少的私密性也好、人均资源占有率高也罢,这就是洋房溢价的来源,但高层的揽景和视野体验本就比洋房要好,做到“类洋房”的资源占有,集两种产品形态的优势,加上纯板楼设计本身的亮点,自然能够俘获改善客群的芳心。

但这样的项目确实太稀缺了,我统计了一下,能满足“2T2+纯板楼+低密”三个条件的项目,整个西安仅有不到20个,其中70%的价格都在1.7万元/㎡以上。

最低的是谁呢?保利·和光尘樾!

保利·和光尘樾示范区实景图|

PART-4

相濡以沫,三载仍如昨日

全国第七座“和光系”,性价比超群

又是保利,这是我看到这份数据后的第一反应。

2017年,在西安房价普遍迈入万元时代的背景下,保利·林语溪“7字头房源”助力毕业大学生留在西安;2018年,在高新房价迈入2万时代,各个项目纷纷涨价的背景下,保利·天悦依然维持在1.7万元/㎡的区域最低价格;2020年,在沣东新城1.7万元/㎡成为主流趋势的背景下,保利·和光尘樾2T2户纯板楼精装高层,起步价依然维持在约1.32万元/㎡的门槛价格。

区域价格的“守门员”,这就是央企的责任与担当,相反的是,保利西安的项目交付,从未让人失望。

作为全国第7座保利“和光系”产品,保利·和光尘樾位于沣东新城征和四路与太平路十字东南角,总占地288亩,分东西地块开发,容积率仅为2.8,低于楼市平均值。

低密之外,项目天生“禀赋超群”。

整个地块南向面宽超过700米,相当于一个“横厅社区”,南洋房北高层的产品规划,相比于传统“高低配”,社区天然采光、通风、视野、景观更加充分,居住舒适度更高。

保利·和光尘樾俯瞰效果图|

项目所属的自贸产业园区,位于大西安新中心轴线中部,亦是起步最早的区域。周边坐拥地铁1号线二期轨道交通,西咸第二座超级购物中心沣东吾悦广场,一路之隔的沣东五小、配套的占地约8100平幼儿园,也将与项目同期交付政府。

站位大西安新中心轴线,集地铁、商业、教育等利好都是摆在桌面上的东西,无论是预期价值还是生活配套,都让人放心。

PART-5

社区中厅,万千宠爱于一身

四叶草户型,精装氤氲舒适生活

每一座“和光系”作品,都被当做人居范本,后来,也都成为了区域典范。

保利·和光尘樾自然也不例外。

我们以一期2T2户建面约143㎡为例,楼栋位于小区中庭位置,南北双向无楼栋遮拦,内拥社区全龄园林,远眺南山云与雾,私密性与舒适性更高,这样的产品自然相当稀缺,总共仅有132户,占比约1/10。

保利·和光尘樾园林效果图|

2T2户的配比,超高的资源占有率,出行自由、居住惬意,少了等待电梯的漫长,出了电梯就是属于自己的空间,安全性、私密性和尊贵感爆棚。

再看一下户型,纯板楼设计天然的南北通透,规格上也是楼市最经典的“四叶草”户型,四个卧室分居四角,避免老人、孩子和加班时不同作息时间带来的干扰,约7.4米揽景阳台,站在这里,能拥抱一座城市的旷野与繁华。

而作为智能化精装修交付,和光尘樾不仅采用知名品牌,如马可波罗或同档次的瓷砖、世友或同档次实木复合木地板、摩恩或同档次的厨盆及龙头等等,子母门设计大气尊贵,极为少见的带壁纸交付,其重金打造的阿里全屋智能化家居系统,通过数十种科技系统,在5G时代,以科技兑现健康品质生活。

保利·和光尘樾精装标准示意图|

保利·和光尘樾精装标准示意图|

这算不算是“品质上重拳出击,价格上唯唯诺诺”,算不算性价比超群?

也正是如此,保利·和光尘樾自去年4月首开,年前8个月推盘密集8次,累计成交2100余套,一期基本告罄,小区中央位置的13号楼,2T2户仅有少量房源在售,户型面积约143㎡,2T2纯板楼设计,起步价仅约13200元/㎡。

在这约143㎡的2T2纯板楼里,藏着“类低密洋房”住区的舒适生活,也是你离低密品质住宅最近的一次。

而预计五、六月份,和光尘樾项目建面约90/103/118㎡两室、三室明星户型将迎来最后一批次加推,预算有限但又不想在品质上打折的购房者,可以持续关注……

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