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土地市场趋于理性,杭州仍是房企追逐热点

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土地市场正逐渐趋于理性。中指研究院数据显示,1~9月,全国300城土地供应88131万平方米,同比跌1%;成交面积72986万平方米,同比跌3%;溢价率16%,同比跌0.4%。

实际上,继4月份达峰值后,土地市场热度持续下滑,8月平均成交溢价率不到10%。底价成交、流拍现象也明显增多,南京、重庆、天津等热门城市多幅地块流拍。这一现状,持续至9月。

不过,杭州仍是房企追逐之地。前九月,杭州卖地收金近2223亿元,高居城市榜首。

资金追逐杭州市场

土地市场供求双降,但出让金额不降反升。据中指研究院数据,1~9月,全国300城卖地收入35195亿元,同比增15%;其中一线城市土地出让金3830亿元,同比增26%;二线城市出让金19473亿元,同比增26%。

这背后,是全国土地均价仍在持续走高。数据显示,前九月300城土地成交均价2581元/平方米,同比增17%。二线城市拉动效果明显,成交均价3442元/平方米,同比增17%。

“二线城市部分土地交易成本相对不高,且城市基建等发展不错,使得部分近郊区土地表现较好,进而土地价格呈上涨势头。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

量跌价涨的土地市场中,杭州仍是最显眼城市。前九月,杭州卖地收金近2223亿元,高居城市榜首。

7月30日,新世界(00017.HK)发力杭州土拍市场,以97.92亿元夺得杭州望江商住地块。此地成为今年总价最高地块,楼面价24860元/平方米,溢价率3.93%。新世界也成为嘉里、恒隆之后,又一进入杭州的中国香港商业巨头。

实际上,资金对杭州追逐已久。2017年,杭州土地出让金首次超过2000亿元,2018年再创新高,达到2501亿元,在全国各城市中领跑。

合硕机构首席分析师郭毅认为,有规模诉求的房企,要把握自身趋势合理纳储。在城市选择上,二线和强一线城市吸引人口流入,衍生出深层购房置业需求。

杭州正是房企的择优之选。近年来,在经济发展、人才政策吸引下,人口快速涌入杭州。2015年、2016年、2017年、2018年,杭州新增常住人口分别飙涨12.6万、17万、28万、33.8万人。

此外,BOSS直聘发布的《2019二季度人才吸引力报告》显示,在人才吸引力方面,北京继续位列第一。杭州稳列第一集团,与一线城市在同水平竞争。

土地市场火热之下,杭州土拍政策调控加码。

6月29日,杭州土地出让条件首次设置“限房价、限精装”条款。杭州将在土地拍出前约定入市价格,地块价格指标除土地出让起价、封顶价,还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

“此次土拍新规,主要目的是限制杭州房价过快上涨,给之前火热的土地市场降温,稳定杭州房地产市场健康发展。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称。

但贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,杭州近年来人口流入较快,市场升温的主要原因是居民和房企资金。限房价、竞自持的方式并不意味着增加有效住房供应,不能治本。

杭州之外,房企拿地热门城市还有上海、北京、武汉、天津、南京、苏州、广州、昆明、宁波;1~9月土地出让金分别为1306.6亿元、1224.2亿元、1198.7亿元、1177.4亿元、1153.3亿元、1015.6亿元、957.7亿元、807.4亿元、804.3亿元。

而除去新世界的豪赌,前九月涉足全国高价地的房企还有华夏幸福、陆家嘴集团、中海、万科、华润置地、融创中国、嘉里建设、星河集团等。入榜地块均为大体量综合宅地,拿地企业多为知名房企。

土地市场趋于理性

6月份至今,地产行业资金持续收紧。不管是信托、海外发债,还是房地产开发贷均严格管控。融资途径收窄、融资成本提升,造成中小型企业资金面紧张,进而传导至土地市场投资。各能级城市均未能幸免。

9月26日,成都拍卖出让3宗商住用地,出让面积共约140.6亩,总起价14.26亿元。最终,天府新区一号、二号地块均因报名人数不足而流拍;蒲江县鹤山街道三号地块由成都立达房地产开发有限公司以0.7亿元底价竞得。

9月27日,苏州主城区7幅涉宅地块入市交易,总出让面积36.33万平方米,总建筑面积74.99万平方米,总起价93.3亿元。据悉,7宗地块最终均成功出让,成交总额94.3亿元,但仅一宗地块达到溢价。

土地市场呈整体走低趋势,但城市分化仍然存在,三四线市场降温尤为突出。

前九月,一线城市土地推出面积2386万平方米,同比上涨35%;成交面积2194万平方米,同比涨29%;二线城市土地推出面积33589万平方米,同比涨8%;成交面积28410万平方米,同比涨5%。

反观三线城市,1~9月土地推出面积52157万平方米,同比跌8%;成交面积42383万平方米,同比跌9%;溢价率19%,同比跌2%。

2019年以来,受棚改规模收紧及部分需求被透支影响,三四线地市表现不及去年。易居研究院报告同样表明,1~9月,三四线城市宅地市场降温较为明显,近两月累计宅地成交面积同比降幅持续扩大,进一步体现市场降温特征。

“当前三四线城市住宅交易市场降温,重新面临去库存的压力,这会打击房企补充宅地的积极性;同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。”严跃进称。

土地市场降温将向外传导,“房住不炒”下,楼市大起大落已不再可能。而每当调控来袭,忙于加衣御寒的永远是开发商。已基本完成补货值动作的房企,下半年应以销售、回款为主,增强现金流实力;而负债率过高且过于激进的房企,把握资金安全应是重中之重。

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