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放盘大增交易下滑,二手房交易进入低迷期

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“如果你没有在3、4月份卖掉房子,那就等待下一个周期吧。”当二手房市场重新陷入低成交状态,类似的段子悄然在社交平台上流转。

对于二手房主来说,最大的渴望无异于将手上的“不动产”变为“动产”。自从这一轮调控升级以来,二手房的挂牌放卖周期变得越来越长,若非大幅度让利降价,基本很难觅得成交。

二手房高昂的交易成本,将越来越多购房者引向一手房市场。

由于房地产市场具有极强的地域性,全国楼市情况很难一概而论,但二手房市场低迷的局面,却在大部分城市同步上演。

5月成交不再乐观

诸葛找房数据研究中心统计显示,2019年5月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为15008元/平方米,环比上涨0.14%,连续3月持续上涨。但一线城市挂牌均价却继续跌至54620元/平方米,环比跌幅0.69%。

以北京为例,贝壳研究院统计表明,业主下调报价占主流。5月业主调价中涨价次数占比仅14%,环比下降4个百分点。

挂牌价格下探,成交数据也并不好看。

互联网房产平台V房数据显示,5月北京二手房网签13764套,相比4月14438套继续下降。其余城市同样如此。

据贝壳研究院数据,上海5月二手住宅成交量在2.3万套左右,环比下降10%以上;乐有家研究中心数据显示,深圳二手住宅过户量“两连涨”后开始下跌——5月深圳全市二手住宅过户7363套,环比下跌2.7%,成交均价54612元/平方米,环比上涨0.2%。

广州二手房成交下滑更为明显。据广州中原研究发展部数据,1~5月广州二手成交总量18740宗,较去年同期34182宗下降45%;5月下滑最厉害,成交量4025宗,较去年同期8846宗下滑54%。

据悉,随着新房市场供应增加、产品更加多元化,以及对于预售价格的管理,新供应商品住宅性价比优势更加突出。加上二手房费率较高,使得部分购房者由二手房市场转向新房市场。

据悉,3、4月二手住宅成交量的爆发,一方面有常规年后成交旺季的因素,另一方面可归功于市场的平稳,使入市需求有充分时间和空间挑选物业促进交易走向活跃。

但是,2、3、4月市场的回升,不仅消化了前期积累的需求,也透支了部分后市需求,使后期置业者入市动力需求减弱;同时,前期高性价比房源被消化后,业主(卖方)经过前期较为活跃的行情后,心态普遍增强、议价的难度增加,而置业者又看到市场降温,认为房价应适当下跌,才能推动他们入市,买卖双方的博弈在增加。

深圳链家研究院认为,进入5月份以来刚需新盘项目入市增加,相比二手房价格优势较为明显,对于不少置业者来说似乎有一种“惊喜”,他们宁愿增加通勤时间(距离)而放弃性价比逊色的二手房。

值得关注的是,在三四月份的成交中,刚需仍旧是二手房市场的主力。比如北京,前5月新房成交中90平方米以下占比达68%,总价在350万及以下占比达62%,首置刚需受到分流。

上海市场背后的逻辑同样如此。“目前二手房成交分布以外环外为主,占比接近50%。而5、6月份外环外有30余个新房项目开盘,现有新房可售房源接近6万套,大量新房供应也会分流掉部分二手房需求。”贝壳研究院上海分院院长陈泽帅解释称。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出,从市场降温本身就可以看出用户信心层面出现的变化,也证明了2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局,整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

多城库存飙涨

去年以来积累的买家在今年初集中入市后,购房者群体心态再度陷入了一轮观望。

“三四月份时看房子的人比较多,内心略微焦急,怕房价再度上涨;但到了5月份,这种焦虑感慢慢消除了,因为之前看的大部分房子都没有成交。”计划购房的李女士告诉第一财经记者。

买家“再看看”的心态,使得二手房不再抢手;另一方面,供应量却在源源不断地增加。

诸葛找房数据显示,北京1月二手房存量为46709套,4月则骤增3倍至125454套;上海1月二手房库存量为84955套,4月则为222099套;深圳1月二手房库存量为53913套,4月则为122685套。这样的数据在重点二线城市有同样的表现,武汉1月二手房存量为64222套,4月则为207616套;成都1月二手房存量41168套,4月为159770套。

多个城市的数据,透露出相似的信号,即二手业主放盘量在今年出现井喷现象。聚焦至楼盘同样如此。深圳龙华片区的链家门店工作人员透露,去年该区域一个明星楼盘的二手放盘量不到100套,但到了今年3月份,该数据变为了三四百套,呈翻倍式地增长。

对于多个城市的放盘量上涨,业内人士分析认为,由于前两年实施了限售政策,许多房源今年起逐步达到解禁状态,加上房价已经大幅上涨,业主集中放盘止盈。

市场上,二手房交易走势与一手房保持同步,即在三四月份录得小高潮后,5月开始逐步降温。

广州一位二手房代理表示:“三四月份门店成交量比去年全年还多。”不过,这一现状没有延续到5月份。市场上,愿意降价的卖家,多数在三四月份完成出货,但价格咬得比较死的卖家,则失去了短期最佳交易机会。

据58同城、安居客《5月国民安居指数报告》数据,用户和经纪人信心指数在5月首次双降,5月份购房者信心指数为103.7,环比下降5.1%;经纪人信心指数为112.5,环比下降1.6%。

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