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价跌量涨!西安二手房最佳买房时机来了?

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二手房是一个不透明的,信息不对等的市场,但却是西安最真实供需“温度计”,又是刚需购房者的“掘金”地,一直具有非凡价值。本篇文章,AI君以专业数据机构和近3000套二手房真实成交数据为基础,满满干货,以期给购房者提供一些真正的,实用性的参考。

买新房,也要关注二手房?

第一,二手房可以帮你把脉市场。

比起受行政手段影响的新房房价,二手房是市场供需的最真实体现。尤其在判断市场拐点时,二手房总先于新房行动,二手房成交量下降,价格下降,就说明市场动能不足。新房和二手房是互相关联的,只有合在一起才是完整的市场。

第二,二手房可以帮你判断新房价值。

对购房者来讲,当我们在说一个房子是否“保值”或者“增值”时,一定是在说当这套房子在未来,作为二手房售出时,是否可以保持跟新房差不多的价格,且能卖的出去。

也因此区域内二手房与新房的“剪刀差”直接体现了一个楼盘的价值。当某新盘价格远低于周边二手房时,就意味着新房具有较高的升值潜力。

这里再说句题外话,房产增值与租金基本无关,不要想着租金能为你带来什么可观收益。以锦业路的一套100平的房子为例,总价150万,如果按照3000的租金对外,回本要租41年——投资房产靠租金等于做慈善。


购买二手房的好处

二手房对比新房有三大优势——第一、真实可靠。本身就是现房,房子可见,配套可见,学区也可见,交易风险低。第二、节约成本。省去等待期房的租金成本,装修成本。第三、可捡漏。若有幸遇到投资客抛售,那么8折9折不是能在某新盘的熟人那里的几个点位可比的,一次净赚十几万。可以说,二手房非常适合真刚需购买,同时也是资深房产投资客的掘金地。

但要注意的是,淘二手房也不是一个一蹴而就的事情,买二手房所要耗费的精力也要远大于新房,需要长时间的沉淀和关注,买新房只要随市而行,二手房则具有更为独立的“个体属性”。

二手房需要你一直“有所准备”,才能在好房真正抛售时接得住从天而降的馅饼——从链家以往的成交数据即可看出,真正价格让人眼前一亮,性价比极高的二手房成交周期都在7天内,甚至2天,当天。如果对这个小区的过往历史和价格不了解,那么你就会犹豫不决,错过机会。

西安二手房市场摸底

以下为诸葛找房提供的西安二手房成交量官方数据。

从大行情来讲,西安二手房与新房的关系大体可概括为先跌后涨。西安二手房的狂欢出现于2017年7月-10月和2018年的3月-5月,月成交均在6500-8000套左右,量价双涨。凡是在这两个时间段卖房的都赚的盆满钵满,没卖的也以一种“卖的出去就卖,卖不出去挂着”的佛系行为,成为导致西安二手房房价倒挂新房2000元/平的因素之一,且在西安新房已被调控扼住龙头时,涨幅继续名列全国前三。但从成交量可以清晰的看到,西安被2017年-2018年两年消耗的购买力,正在渐渐失去动力。

从2018年6-8月的月均4000套成交,到9月-11月的3000套成交,2019年1月西安二手房成交量3546套,已低于2017年1月成交,2月因跨年成交跌至1850套,比2016年2月成交只多了750套。如果新房楼市还在冰火两重天,真正体现温度的二手房成交量一路下行。

西安城市二手房3月挂牌价为15882元/㎡,出现环比下跌0.47%。二手房市场的供需逆转之势,已从成交传导至了价格,而如意料中的,挂牌房源量上升,有部分真正想要卖房,而不是“挂着玩”的二手房业主进入市场。

但注意,这并不意味着房价会大幅下降,而是买卖双方对预期变得坦然,让二手房市场褪去疯狂回归理性。二手房市场从有价无市转为有价有市市场进入横盘铸基阶段——目前三月份的成交量还没公布,但仅从链家每日成交来看,截止西安3月18日的成交量是1月同期的两倍有余,按照这个倍数计算,西安2019年3月二手房成交可能出现回暖。

预判西安二手房市场将在一段时间内维持价跌量涨,而对于购房者也意味着进入了二手房的最佳看房时期。

当然说到这里,引用前言,与新房不同,二手房的个体情况非常重要,如果一套房子真的便宜,无论什么市场情况下都是便宜的——举个例子,AI君前几天意外得知朋友他爸竟然在2018年5月以6000的价格出手了城东一个楼盘的二手房(目前该楼盘二手房均价在1.22万),买家可以说相当幸运了。

西安二手房各版块成交价

以下为西安二手房价格分布图。这些价格均为成交价而非挂牌价。数据源于链家的公开数据。

附:部分主城区价格“惊人”的房源

二手房购买注意事项

(1)在2019年1-3月西安二手房成交中,有11.1%的房源为挂牌价直接成交,而有88.9%的房源成交价低于挂牌价,平均降幅为5.07%(例如天正幸福里64平,挂牌价88万,实际成交价为83.3万),这意味着2019年3月购买二手房时,排除个例,平均挂牌价5.07%的降幅在多数卖家的心理接受范围内。

(2)不带电梯的老小区,因为房龄和房型,即便繁华地段价格也控制在1万以下,6000-8000元/平也能淘到。如果实在资金紧张又追求周边繁华,地段好,离办公地点近也不妨考虑这种小区自住,同时建议选择低楼层方便后期置换。这种无电梯小区和周边带电梯的差价大约在20%-30%

(3)可优先看毛坯现房。其实在二手房中还是能找到少量毛坯房。此类“半新”房源,视单套房源情况而定,单价上较已装修二手房价格更低,即买即住,首付也基本可以按最低做。

(4)购买二手房务必注意学区,一个好的学区价值不言而喻,具体在物业可以问到。如果该小区房源之前带学位,则需要重点考察学位是否已被使用或已失效。

(5)能贷款就贷款,利用高评尽量做低首付,降低压力。

(6)只要是正规的商品房,二手房也是可以使用公积金贷款的。只不过要注意二手房公积金贷款的借款人年龄与申请贷款期限加在一起不能超过65岁;用公积金贷款的二手房房龄超过15年的,房龄加贷款期限不能超过30年。

(7)如果已自己找好了买家或卖家,也不是必须找中介公司办理过户。西安过户通也同样受理个人业务,可省下一大笔钱。但二手房水深,如果与卖家不熟悉,还是建议找专业的经纪公司。

(8)在完成二手房交易之后,也要跟进到确保原户主户口迁出,不要马虎,非常重要。

刚刚上海二手房成交大涨,实锤了全国楼市的“小阳春”,而从3月新房数据交易来看,西安亦跟上了步伐——2019年3月西安新房市场,7383套房源入市,开盘当日去化约为79%,回到了去年9月的水平。西安二手房开启价跌量涨,其背后是降低了预期的卖家,与对恢复了信心的买家一拍即合的结果。总结来讲,市场正走向稳定。而对西安购房者来讲,也正是开启二手房看房模式的好时机,带着AI君的看房手册,祝愿大家都能买到心仪的好房。

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