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踩盘报告:曲江二期有哪些高光盘值得拔草

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 曲江二期  区域篇


曲江一期地产、资源嵌套饱和后,二期应运而生。与其说二期是一期的增补、延续,不如说二期是一期的再造和创新。曲江二期雄踞陕西西安南郊曲江新区东南方位,是曲江新区国家文化产业示范区战略发展的二次腾飞。二期也将沿用和内化曲江模式,通过多元、立体、综合的城市经营手段,进一步扩大文化张力、生态引力和产业活力,促进二期格局的建立和区域生命力的迸发,实现产业高端化、文化时尚化、城市国际化、环境品质化,打造品质高、生态优、产业强“三位一体”的新曲江。


曲江二期继续迹寻和保存华夏文脉,准国家5A级景区杜陵国家遗址公园就在二期板块。杜陵以“一心三带”为基准模式,一心包括杜陵遗址核心保护区,三大板块分别为核心文化展示区、杜陵汉代文化综合体验区、明十三陵(明秦王)遗址公园,规模浩大,与一期大雁塔、大唐芙蓉园、大明宫等赫赫大名的景点相互照,对辐射带动二期生态、旅游、文化、科技和经济的发展、提升区域内百姓的生活圈整体质量将起到不可限量的效用。

整体来看,曲江二期QCIC(国家级文化产业聚集区)和CCBD(国家级中央商务区)两大板块,正如一组栋梁,撑起二期门面。在城市进阶的需求下,创意谷等百余项文创、文旅项目择二期而栖,华润置地、阳光城、三迪、中海、天地源、金辉、金地、保利、万科等各大房企也瞅准时机,摘地布局。

地铁4号线去年底投入运营,再为二期打通动脉,5/8号线后续补充,将全面提升区域轨交活力、带动通勤量。中小学教育体密集,是曲江二期一大高光标签。

因为二期的各项增量正处于初步兑现期,目前,区域内交通线路较少且等候时间长,人气稍显不足,且搅拌车等大型工程车辆不时可见,红绿灯等基本交通标识存在缺漏或维修不及时等现象,大型商业体也较为缺失,但随着城市骨架拉伸,交通、商业、教育等各项基础和发展类资源会渐次补充上来,曲江二期将会逐步挪移为城市的副中心。

三迪枫丹

开发企业:西安三迪地产集团

区位特点:位于南三环与雁引路交汇处东向200米,临西康高速约300米。

周边配套:

①交通:8号线(直线距离1公里),4号线(公交192路,距离约四-五站路),三环高速(到高新、浐灞10-15分钟)。

②教育:内部幼儿园、曲江三幼、曲江四小、曲江小学、曲江三小、三中,曲江实验中学(待建)。

③休闲:公园环伺,南湖(直线距离1.5公里),杜陵国家遗址公园、曲江文化遗址公园。

④商业:自建商业配套50000㎡,正荣彩虹谷(儿童主题+18万平,步行约10分钟)

⑤其余:酒店健身房、泳池、商超等配套。

基本信息:占地面积168亩,容积率3.5,地上建筑面积约40万平方,住宅面积约35万方,商业建筑面积约4万方,幼儿园0.15万方,社区服务、物业及其他面积0.16万方。绿地率38.5%。规划建设高层13栋。

在售及新推:目前三期在售,13#、22#楼已售罄,11#、 12#楼预计明年开售,目前在售楼王9#楼。9#楼总计33层,分2个单元,2T4户,三向楼间分别为120m、? 72m、62m,目前正处于收资料阶段,预计半个月后开盘,均价14600-14700元/㎡。

价格:14600-14700元/㎡

主力户型展示:99㎡、109㎡、128㎡

①99㎡ 三室两厅两卫

②109㎡?三室两厅两卫

②128㎡?四室两厅两卫

项目置业顾问强力宣传的标签是学校资源丰富,周边幼、小、中全阶段教育体环伺。

项目价格本来在区域竞品中就处于高位,楼王9#楼此次均价约14500元/㎡,较去年末同类型产品有约1000元/㎡的上涨。

99㎡小三室设计了两个卫生间,比较鲜见,考虑100㎡以内小三室两卫的可以一看,不过99㎡两卫或会压缩其余功能区的面积,降低利用率,造成浪费。

项目直线距离200米左右为西康高速,虽为下沉式,且隔市政规划带,但小编亲测,早上11点噪音大,或会对临路楼幢带来噪音污染。

施工进度



阳光城PLUS

开发企业:西安渊垣实业有限公司

区位特点:位于曲江二期杜陵板块雁翔路与春林路十字交汇出往西400米处。

周边配套:

①教育:曲江三中、曲江二小等。

②商业:正荣彩虹谷(大型儿童主题乐园,一路之隔)、曲江雁翔广场、曲江创意谷,小区内部配有8000㎡社区底商。

③医疗:西北妇女儿童医院、西安市人民医院(三甲级,目前仅开通门诊部,后期行政部、住院部将陆续填充)。

④交通:公交路线:525路/903路/25路/48路/269路/游6路,地铁:距离地铁5号线荣家寨站约3公里。

基本信息:占地9.1万㎡,总建筑面积33万㎡;规划设计22栋楼梯,产品涵盖高层、小高层、洋房,面积区间94-177㎡,精装交付(洋房除外);容积率2.7;绿化率%38;市政供暖;一级物业资质;物业新老人员交接;最早一批房源今年年底交房;公摊约21-25㎡;限高,最高/最低层(12/20层);限高原因:处于大雁塔/杜陵对望线。

补充:精装配备程度高(隔音系统、过滤器、净水器、橱柜、花洒、毛巾架、洗脸池、化妆柜、新风除霾系统【92%】)。装标:≈1060元/㎡

在售及新推:仅剩4#楼(4个户型, 于3月19-21日登记),其余均已售罄。

均价:13500元/㎡(去年5月份备案)

主力户型展示:94㎡、110㎡、124㎡、128㎡

①94㎡

②110㎡

③124㎡

④128㎡

阳光城在品牌房企销售额榜单中经常排在前列,目前在西安(包括西咸)布局约十个项目,口碑良好,北郊凤城一路阳光城檀悦和大唐不夜城高端公寓阳光城檀府两大纯新项目预计后期将开。曲江目前布局约4个阳光城项目。②项目一路之隔为正荣彩虹谷,底商目前入驻较少,二楼餐饮已运营成熟。

③阳光城PLUS目前仅剩4#楼在售,户型94-128㎡,且各有千秋,94㎡方正,110㎡为矩形,带飘窗,124㎡、128㎡阳台宽敞、带独立衣帽间,94㎡户型方正通透、可圈可点,且因备案早,均价约13500元/㎡,给付压力小,推荐。

④目前,项目周边高压线分布稍显密集

商业配套:正荣彩虹谷


华润置地曲江九里

开发企业:西安秦尚置业有限责任公司

区位特点:位于雁翔路核心版块(雁翔路与宁安路十字东南侧),康桥国际中学对面。南临曲江新区管委会,一路之隔曲江国际中学;北临雁翔广场、交大产业园区,西临曲江一期,东临浐灞生态区。

周边配套:

①交通:地铁5号线(1.5公里),8号线规划中,3号线(4公里),4号线(5公里);约3条公共交通线路。

②商业:60亩社区商业(临雁翔路),北(街区商业曲江创意谷,开业),毗邻金地广场、龙湖星悦荟两大商圈。

③教育:曲江第二小学,曲江四小,曲江国际中学。

④公园:新植物园,杜陵国家遗址公园等。

基本信息:临雁翔路均为时光里街区商业;住宅165亩;规划25栋楼体;容积率2.5;产品主要为小高、洋房。

在售及新推:暂无在售,预计5-6月份推盘。预计新推:1#(16层)、3 #(18层)楼150㎡四室小高,2T2,和,6#、7#楼175㎡、210㎡洋房。预计6月推出9#、13#、23#、24#、25#楼,包含120㎡、140㎡大三室户型。

补充:不利因素:变电站(市政配套)

均价:去年末119-149㎡户型约13000元/㎡(毛坯)

主力户型展示:149㎡

149㎡

曲江九里暂时无房在售,预计5-6月份新推小高和洋房产品。

产品户型大,预计6月新推的三室也是大三室,整体偏改善。

项目临雁翔路规划为时光里商业街区,后期购物、餐饮等有保障,目前缺乏较近的大型商业体。

华润二十四城等往期作品可供参考,口碑良好。

户型设计感强,149㎡南北通透、双阳台不利因素:社区临市政配套变电站。

医疗配套:西北妇女儿童医院


中海曲江大城

开发企业:西安嘉润荣成置业有限公司

区位特点:位于曲江文创核心,雁塔区曲江雁翔路西北妇幼向南500(杜陵国家遗址公园西侧。北侧为西北妇女儿童医院,西侧为西康高速(距离约150米)。

周边配套:

①交通:903路、192路等公交线路,距离地铁4号线金浮沱站约4公里,项目周边规划有公交枢纽站。

②教育:曲江中学、曲江小学、曲江第三小学,曲江第三中学;每期自配独立幼儿园,周边有规划教育用地。

③医疗:北侧临近西北妇女儿童医院,是三甲级妇女儿童专科医院;南有西安市人民医院。④曲江创意谷(文创类)、正荣彩虹谷。

基本信息:三期总占地666亩,由三个地块组成,一地块为雍宸,产品涵盖高层、小高层、洋房、别墅等物业;二地块为华宸,产品涵盖小高层、洋房、别墅等物业;三地块为君尚府,产品涵盖高层、小高层、洋房等物业。目前,雍宸、华宸已售罄,君尚府在售,户型面积约102-165㎡。总规划130幢楼体,容积率2.5,绿化率35%。一期别墅6月份左右交房。

在售及新推:三期1#、5#、8#、10#楼基本售罄,目前新开27#、32#、37#楼(意向登记结束)。

均价:15000元/㎡

主力户型展示:102㎡、114㎡

①102㎡

②114㎡

项目体量大,产品类型丰富,容积率低,在二期盘亘成一座小城,后期物业管理和各项配套可实现三期共享

②每期拥有独立的幼儿园,便于管理,和业主就近接送。

区域限高,最高楼层计20层,偏改善类

售楼部附近在进行道路整修,较偏,临高速,后期或有噪音污染

后期(约2-3年)杜陵国家遗址公园建成后,配套和发展利好将辐射项目及其周边。

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