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今年房地产调控“稳”字当头 住房保障体系继续完善

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“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。”3月5日上午,十三届全国人大二次会议在人民大会堂开幕,国务院总理李克强作政府工作报告,对2019年房地产政策如此定调。

此次政府工作报告共三次提到“房地产”,第一处是在总结2018年扎实打好三大攻坚战相关工作时提到,“改革完善房地产市场调控机制”;第二处是在布置今年深入推进新型城镇化相关工作时,对今年的房地产政策做出的相关部署;第三处则是在布置深化财税金融体制改革工作时提到,要稳步推进房地产税立法。

本次政府工作报告中对2019年房地产政策的表述,被认为延续了去年底中央经济工作会议与全国住房和城乡建设工作会议的“求稳”基调。但多位分析人士均指出,在房地产政策大基调不变、不会出现实质性松动的同时,棚改放缓、部分城市调控微松等变化将会出现。

  基调仍求稳

政府工作报告指出,要更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

实际上,在近两年来不断加码的调控政策效果持续累加下,进入2019年,房价涨势继续放缓。

根据国家统计局数据显示,1月的70城市新房价格平均环比涨幅,在连续三个月下跌后来到0.61%。而在市场反应更加敏锐的二手房市场,4个一线城市的二手房价格平均环比下降0.1%,31个二线城市的二手房价格由升转降,平均降幅为0.1%。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,政府工作报告所提到的城市主体责任,其内容核心是此前全国住房和城乡建设工作会议提到的稳地价、稳房价和稳预期。而房地产市场的稳定,其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

张大伟注意到,过去几年中市场最关注的房地产调控原则“房子是用来住的,不是用来炒的”,并未出现在此次政府工作报告中。张大伟认为,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控基本原则也不会改变,但本轮房地产政策最严格的阶段已经过去。部分房价平稳的城市,调控可能出现调整的趋势。

政府工作报告中还延续了中央经济工作会议“改革完善住房市场体系和保障体系”的相关表述。

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,这一方面表明中央把住房保障摆在更加重要的位置,另一方面也表明市场与保障两者分开的思路。

许小乐指出,政策上会对过去过度行政化干预的手段进行结构性微调,支持正常的首次置业和改善需求,支持跨城市流动人口的住房置换,并对二套、多套住房以及投资投机性需求依然保持高压态势。

此外,不仅是调控政策,与楼市密切相关的信贷政策,也将在2019年保持“求稳”态势。

政府工作报告提出,要引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本,精准有效支持实体经济,不能让资金空转或脱实向虚。加大对中小银行定向降准力度,释放的资金全部用于民营和小微企业贷款。

一位东部省份房企人士告诉21世纪经济报道记者,政府工作报告对金融支持小微企业的导向十分明确,结合此前2月底央行表态“继续紧盯房地产金融风险,审慎发放开发贷款和个人按揭贷款”,房地产金融管控将会依然严格。

3月5日下午,银保监会主席郭树清在旁听重庆(楼盘)代表团全体会议时对媒体记者表示,下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。此外,郭树清还提到,结构性去杠杆要“稳住家庭杠杆率”。

  棚改、房地产税提法有变

尽管整体政策基调仍是“稳”字当头,但在棚改、房地产税等房地产领域广受关注的话题,在今年政府工作报告中的描述口吻则有微妙变化。

今年的政府工作报告提出,继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。

与去年提出“开工580万套”的棚改目标不同,今年的政府工作报告并未提出明确的棚改目标。此前国务院曾提出,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,在2018年完成626万套的基础上,还有874万套目标需要完成。

据21世纪经济报道记者统计,2014年至今,全国棚户区改造建设计划套数分别为470万、580万、600万、600万和580万套,而全国实际执行套数则分别是470万、601万、606万、609万和626万套。

分析人士指出,从各地陆续公布的地方棚改目标来看,相比2018年可能有较大幅度的下滑。这是由于当前房地产库存已处于低位,叠加三、四线城市房价在2018年上半年上涨速度较快,需求透支严重,不再强调硬性的棚改目标,是符合市场实际发展情况的做法。

而在住房保障体系建设上,2018年12月,北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区的集体建设用地用于建设共有产权房。

全国人大代表、清华大学教授蔡继明向21世纪经济报道记者表示,此类基于农村土地“三块地”改革的试点,对于尽快形成和完善住房保障体系有着重要意义。而随着此次报告提出“推广”农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果,此类坚持多渠道保障住房需求的试点可能会更多。

另外,在提及深化财税金融体制改革工作时,政府工作报告指出,要健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

21世纪经济报道记者注意到,这是政府工作报告连续两年提出关于房地产税的相关内容,也是政府工作报告近年来第三次提及房地产税。

张大伟表示,对于房地产税的表述从“稳妥推进”变为了“稳步推进”,稳步是指有把握地按一定步骤进行,代表房地产税逐渐进入制定程序中。

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