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房地产央企“生存录”:整合重组进深水区

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房地产行业销售规模保持持续增长,行业集中度进一步提升,“强者恒强”已是不争的事实。面对生存or淘汰的残酷现实,各家房地产企业都使出浑身解数,只为在市场竞争中占有一席之地。

对于地产央企而言,规模落后同样可能面临被并购的命运。一方面,在国资委圈定能够开展地产主业的21家央企中,分化愈加明显,业绩差距悬殊。另一方面,央企重组整合工作提速,目前已步入关键阶段,这也将决定地产央企转型发展的成败和影响整体行业格局。

竞争格局:分化明显 差距悬殊

去年,在房地产调控政策依然从紧的背景下,全国商品房成交量增速略有回落,但销售规模再创新高。与此同时,房企间的规模化竞争日趋白热化。第三方监测机构数据显示,2018年共计31家房企跨过千亿门槛,156家房企跻身百亿军团,较2017年增加12家,市场份额超75%,行业集中度加速提升。

其中,21家地产央企的表现分化明显,首尾差距悬殊。在业绩方面,保利发展、中海地产和华润置地位列前三甲,平均销售额已接近3000亿。据各家公告披露,保利发展2018年实现签约金额约为4048.17亿元;中国海外系列公司的累计合约物业销售约为2597.79亿元;华润置地实现总合同销售金额约2155.3亿元。

此外,据多家第三方研究机构发布的房企销售排行榜显示,2016~2018三年间,上述三家房企均稳定地排在房企前十位置,已逐渐形成地产央企的“头部阵营”。

“报告期内公司经营规模扩大,受项目结转规模提升、结转项目权益比例下降影响。”保利发展在公告中对经营业绩和财务状况情况进行说明。中海地产和华润置地均被信用评级机构看好“跑赢大市”。

招商蛇口、中国金茂、远洋集团以及中国铁建则形成了地产央企的“中坚阵营”,它们分别实现销售1705.84亿元、1280亿元、1095.1亿元和986.93亿元,跻身千亿房企之列。

不过,在外界看来,如电建地产、华侨城、五矿地产等一些老牌央企却是后继乏力,规模增长速度未达到预期,逐渐与排名靠前的企业差距拉大。至于其他的地产央企,则持续不温不火地保守打法,实则已经掉队。

实际上,从近三年的业绩表现看,电建地产保持了连续的增长。但相比整体行业而言,其增长幅度并未实现跨越式的突破。面对竞争压力,电建地产2018年将重心放在深化产业化转型,并首次提出了冲刺千亿的战略目标。

据五矿地产2018年三季度销售公告显示,公司完成销售额约41.6亿元,仅完成150亿元年度目标的27.73%。“全年的业绩还没发布,另外每个公司的战略各异,我们走的是精品战略,不会盲目地去扩张规模。”五矿地产有关负责人向记者回复。

央企投资、拿地力度不减

2018年,房企拿地回归理性,新增土储金额和面积双双回落,行业进入精细化竞争阶段。在目前的市场调整期,部分央企投资力度依旧不减。

据《2018年1-12月全国房地产开发企业拿地金额》统计,有9家地产央企跻身拿地金额TOP40以内。其中,保利发展拿地金额为1001亿元、拿地面积1749万平方米,华润置地拿地金额为803亿元、拿地面积1656万平方米,中海地产拿地金额为760亿元、拿地面积866万平方米,位居地产央企前列;而中国中铁与华侨城分别以505亿元、496亿元紧随其后,拿地金额同比增长均超30%,远超过其销售业绩,形成较大的反差;中国铁建、招商蛇口、中国金茂等企业则依旧保持投资力度,积极补仓。

伴随限地价、限房价、竞自持、竞配建等调控政策出台,“底价地”、“低价地”、“土地流拍”等成为2018年土地市场常见现象。在此背景下,房企联合体拿地持续增加,分摊风险、利益共享的拿地方式持续受到房企青睐,尤其是多家央企均有参与联合体拿地,拿地城市涉及北京、上海、重庆等一二线热点城市。

分析人士指出,在当前市场环境下,央企、国企依赖自身较强的融资能力积极补充土储,不仅为度过寒冬准备充足粮草,同时也为未来规模再上台阶夯实基础。

整合重组已步入“深水区”

除了面对市场的竞争升级,在深化供给侧结构性改革推动中央企业高质量发展背景下,央企房地产的重组整合已步入“深水区”。房企之间的合并重组,特别是央企房地产的重组整合,或成为影响行业发展格局的重要力量。

从保利收购中航地产,到招商蛇口合并招商地产,从2017年中交系地产整合,保利地产收购保利置业,再到2019年中粮地产完成收购大悦城,以及中冶置业和五矿地产的重组拉锯战,地产央企内外整合重组持续不断。

昔日“招保万金”之一的招商地产,在2014年前后渐渐掉队。2015年底,招商蛇口工业区吸收合并招商地产,以招商蛇口重组上市。重组三年后,招商蛇口2018年销售额已达1705.84亿元,被业内视为首个地产央企重组样本。

中交集团正在推进房地产板块重组整合工作,未来中交体系里会有三个平台,包括中交地产、绿城中国、中交海外地产。这三个平台既占据内地和香港两大资本市场,又覆盖国内和海外房地产市场。但目前来看,中交地产还无法担起重任。成为地产巨头,中交地产还要面临与绿城如何保持协同的课题。

多年悬而未决的保利地产、保利置业整合迎来突破。券商分析人士认为,保利发展此前碍于和保利置业同业竞争缘由,自从展开对保利置业收购后,也陆续在此前受限制区域展开拓展,业务范围进一步扩展,业务规模保持提升,未来随着公司完成对保利置业的整合,将进一步巩固和提升公司在行业内的龙头地位。

记者从中国五矿集团官网获悉,2018年是中国五矿与中冶集团“互补式重组”的第三年,也是融合渐入佳境、互补效应更加涌现的一年。通过包括千亿内部市场等有效措施,中国五矿重组后的融合发展成效显著,企业盈利能力显著增强,资产质量不断夯实。

关于中冶置业与五矿地产之间的业务整合,五矿地产方面此前曾表示涉及地产业方面还没具体的计划,但首先要做的事情就是业务协同。

据了解,下一步央企重组的重点之一是加大专项整合力度,另外还将进一步推进中央企业的战略性重组,加强重组整合以后的融合。“融合是关键,更好融合才能真正实现‘1+1>2’的效果。”国资委有关负责人强调。

“基于市场不断发展和演变的现实,一些地产央企的先天优势开始丧失,当前总体感觉在慢慢掉队。”一位房企人士说,虽然在整体上并没有表现出太多的扩张趋势,但随着部分地产央企逐步完成整合重组任务,将会有所发力。

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