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二手房市场缓慢降温 2019年楼市供需两端承压

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本轮房地产市场自进入因城施策长期化的长效阶段后,无论是房价、地价、成交量,还是购房者心理预期,均逐渐回归理性,尤以房价中二手房价格的表现最为明显。

据诸葛找房研究中心提供的数据显示,在其监测的全国100个城市中,11月份二手房均价为15268元/平方米,环比10月份下跌0.3%,已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看,二线城市二手房下跌幅度最大,环比跌幅为0.48%,其次为一线城市,环比跌幅0.43%,而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

再从成交方面来看,易居研究院监测的全国10个重点城市数据显示,11月份,10城二手房成交量共4.6万套,虽然较10月份出现小幅回升,但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套);从前11个月的整体情况来看,10城二手房成交量为61.4万套,相比去年同期水平下降了13%。

“通过观察历史数据可以看到,截至11月份,10城二手房年初累积套数同比已连降23个月,远超上一轮低迷期的连续12个月下降,表明本轮房地产市场的调控力度远超上一轮。”上海易居房地产研究院研究员王瑾钊对《证券日报》记者分析称,从后市来看,在中央对房地产市场调控政策不放松的大环境下,预计12月份二手房成交量很难出现改观。

事实上,伴随着2018年接近尾声,在房价降温明显、土地市场遇冷、房企融资压力犹存的背景下,即将到来的2019年房地产市场又会呈现出什么样的走势呢?

如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受《证券日报》记者采访时表示,从供给端看,今年的房地产开发投资主要是由土地购置来支撑,而剔除土地购置费后,已出现明显的回落;从需求端看,房地产市场调控依旧较为严格,商品房销售整体处于下行周期,销售情况不太乐观。未来,在供需两端承压的背景下,预计房地产市场会从总量扩张转向结构分化。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时同样预计,2019年房地产市场的分化格局会进一步加剧,不同城市间的市场变化也将呈现明显差异。具体来看,一线城市将表现为“价稳量降”,二线城市中的部分热点城市降温可能加速,不排除部分城市房价出现较为明显的波动,但更多的二线城市将呈现出缓慢降温趋势;三四线城市的分化预计将在2019年表现的尤为明显。再从土地市场方面来看,预计明年上半年土地流拍现象还将普遍存在,房企拿地继续保持较高地谨慎态度。

而从房企角度来说,杨芹芹预计,市场竞争格局也将发生巨大变化。一方面,由于房企融资渠道受限,部分中小房企现金流压力较大,或出现主动退出或寻求并购等局面,导致资源持续向龙头集聚,“强者恒强”格局不断深化;另一方面,随着房地产新时代的到来,消费者会更加关注住房品质,信赖品牌房地产企业提供的产品与服务,预计市场份额将向品牌房企集中。

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