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三块地”改革年底收官 城里人到农村买地暂不放开

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《华夏时报》记者获悉,历时4年的农村“三块地”(农用地、集体经营性建设用地和宅基地)改革试点今年年底收官,改革所得的相关经验,将被充实到正在修改的《土地管理法》中。

“‘三块地’改革试点即将收官。”自然资源部综合司司长程利伟近日透露。据悉,“三块地”改革始于2015年,当时在全国选择了33个地方开展试点。

记者注意到,提及“三块地”时,全国政协经济委员会副主任杨伟民近日称,这个改革试点取得了不少成效,通过所有权与使用权分开的产权制度改革,实现与国有土地同等入市,同权同价,最终实现城乡建设用地市场的统一。

原本2017年结束的“三块地”试点,2017年11月全国人大决定,延长至2018年12月31日。为何延期1年,自然资源部政策法规司司长魏莉华解释称,农村土地制度改革关系重大,需要在试点中凝聚共识,统一思想。

“土地法修改会把‘三块地’的改革试点纳入进去,因为这是渐进式的改革路线,或政府主导型改革决定了的。”12月5日,长期从事土地研究的北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇告诉《华夏时报》记者,三块地仍然是使用权的松动,不是所有权的放开。“未来仍然会沿着使用权放松的路线走”。

逐步落实农民地权

“既然设立了农业农村部,就要通盘解决三农问题,最主要的就是解放生产力,就是要落实农民的地权问题。”杜兆勇对记者说,这是回避不了的问题,做多就是个迟早的问题。

“只有让农民土地或能转化为其他资源,才能稳定农民,才能发展农村,才能缩小农村中的差别,才能解决征地拆迁没有足额补偿的问题,这些问题都非常普遍,也是全国性的。”杜兆勇说,要使资源得到最好的利用,就要突出农民的主体地位,让农民自己当家做主。“这样,农民才能成长起来,才能更好维权,才能理直气壮与各种非法占地现象斗争到底,广大农民才能得到更多的财产性收入。”杜兆勇说。

“站在新的时代起点上,要把握好新时代农村土地制度改革的方向,为乡村振兴提供强大动力。”记者注意到,12月4日在农业农村部第73期每月讲坛活动上农业农村部部长韩长赋强调,今年是我国农村改革40周年,也是实施乡村振兴战略的开局之年。

韩长赋指出,40年来我国农村土地制度改革先后经历了确立、完善、深化三个阶段,展现出广泛适应性和巨大包容性,始终坚持尊重农民主体地位和首创精神,坚持市场化改革方向,坚持渐进性改革方式,坚持因地制宜。

土地制度作为农村最基本的制度,必须适应新的形势变化,这是新时代赋予的新使命。“要加大对农民的土地权益保护,强化土地制度供给。”韩长赋说,当下,要把握好新时代农村土地制度改革的方向,即产权关系明晰化、农地权能完整化、流转交易市场化、产权保护平等化和农地管理法制化。

自然资源部副部长赵龙也表示,通过改革,征地补偿的方式趋于多元化,对被征地农民的保障力度加大。截至今年6月底,集体经营性建设用地入市地块970宗、2万余亩,总价款约193亿元,收取土地增值收益调节金15亿元。

与此同时,各地积极配合开展农民住房财产权抵押贷款试点。最新的数据显示,截至今年6月底,办理农房抵押贷款4.9万宗、98亿元。“各试点地区积极探索农房抵押、出租、合作开发等途径,不断显化宅基地财产权益。”赵龙称,此项改革也增加了农民财产性收入。

不过,外界对于“三块地”改革的期望更高。

“拿出一小部分农村控制的宅基地,转为城市居住用地,可以大幅度降低地价,允许农村进城落户的人在全国范围内出售宅基地的使用权。同时允许城市人下乡购买农民宅基地的使用权。”杨伟民称。

但这还不现实。因为,按照当前政策规定,宅基地使用权转让尚设定在集体组织内部成员之间,并未对城市居民放开。“城里人到农村买宅基地,这不现实,严格禁止下乡买地建别墅院、私人会馆等。”中国土地学会的一位副会长说。

改革经验或入法

记者在采访时获知,推动农村三块地改革试点,也为土地管理法的修改提供支撑。“此轮土地管理法修改聚焦在农村土地制度改革,涉及到农村‘三块地’等内容,而这些内容正是‘三块地’改革的目标所在”。前不久,全国人大土地管理法修改专题调研组指出,将对农村‘三块地’的改革试点中的经验、问题以及意见、建议,进行详细梳理研究,而土地管理法也将根据这些经验、发现的问题进行修改。

全国人大常委会法工委主任沈春耀曾透露,“一旦‘三块地’的相关改革经验正式进入土地管理法相关条款,意味着农民的利益才能得到法律的保护。

“农村土地不搞改革,农民就没有土地自主权,也就没人敢去农村投资搞产业,乡村振兴就沦为一纸空文。”杜兆勇说。他建议,宅基地买卖逐步放开,先同村的可以买卖,再到同乡镇的、同县市的、同地市的、同省市的,最后放开到全国各地都可以依法自由买卖。

“农村土地的产权不清晰,是过去三农问题不断加剧的重要原因。”上海市房产经济学会副会长严荣称,土地权属不清,是农民利益受损的关键。

相比国有土地,“三块地”的情况更为复杂。国有土地已经形成了非常成熟的运行机制,而农村土地改革还是一片空白,更需要谨慎。

记者采访了解到,按照《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》的要求,完善农村土地利用管理政策体系,盘活存量,用好流量,辅以增量,激活农村土地资源资产。

“在土地流转的同时,要严格实行土地用途管制,比如农业用地只能用于农业,住房用地只能用于住房,商业用地只能用于商业,这样符合乡村振兴用地的需要。”中国社科院宏观经济研究室主任李国祥表示,要从总量和质量上严守18亿亩耕地红线。

同时,一个更大的背景是,中央明确提出到“2020年要解决1亿农业转移人口市民化问题”。据中国社科院测算,要推进1亿农业转移人口市民化,教育、社保、住房等各项成本合计需要13.1万亿元。据国家开发银行测算,未来3年我国城镇化建设资金量将达到25万亿元,年均8万多亿元,约占全国每年近40万亿元固定资产投资的五分之一。

照过去的做法,就很简单,靠征地、出让、抵押贷款,融资主要以银行贷款为主,最终还款靠土地出让收入还款,但风险极大。“随着拆迁征地成本的增加,原来的低价补偿,已跟不上时代的需要了。”中国土地协会的一位专家告诉记者,在拓宽融资渠道时,可以通过发行市政债券、或以PPP等方式合作,弥补资金缺口。

就此,有专家还突出,还需要由原来的土地出让一次性获取收益,转变为对持有环节征税,特别是针对集体经营性建设用地直接入市,国家要以增值调节金等方式,提取一定比例的增值收益,用于建设乡村振兴。

“所有的这些,如果没有健全的法律提供保障,很多棘手的问题就不会迎刃而解,而乡村振兴更是纸上谈兵。”杜兆勇说,此次土地管理法的修改被赋予了更多的任务。

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