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20强房企年内拿地降一成 兼并重组成龙头房企重头戏

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土地市场向来是楼市的温度计。2018年,这个市场的热度逐月递减。

同策研究院数据显示,今年前11月上市房企前20强拿地金额1.45万亿,同比去年减少了1500亿,降幅约10%;近三个月来,25家主流房企平均每月拿地连续不足千亿,土地市场进一步降温。

与此同时,市场中出现了越来越多的兼并收购机会,万科、中海、保利等房企拥有较为充裕的资金,今年并购动作频频,而其他不时抛售资产的房企,则凸显资金紧张。

展望明年,多位业内人士预计,土地市场或维持“低温”,行业兼并重组将进一步深入。

“无论是招拍挂拿地还是并购交易,从现在到明年三季度,都是一个比较好的窗口期。”同策咨询总监张宏伟表示,“大型房企应该把握住这段时间的拿地机会。”

  土地招拍挂遇冷

过去三年“地王”频出的土地市场,今年不再受到房企热捧。

12月6日,同策研究院发布的数据显示,在土地招拍挂市场,今年前11个月TOP20房企共拿地约1.45万亿,与去年同期的1.6万亿相比,明显下降。

其中,万科以1806.82亿元排名第一,碧桂园和保利分别以1291.61亿和1227.37亿元位列二三;在拿地面积方面,碧桂园、绿城控股和万科分别以5408.52、4288.62和3646.11万平方米,名列前三位。

而去年前11月,万科的拿地金额为2104亿,碧桂园则以2409.95亿元拿下6024.86万平方米土地,稳居榜首,其他房企去年的拿地表现也普遍优于今年。

21世纪经济报道记者统计发现,去年同期以1117.49亿元拿下4530.5万平方米的恒大,在今年仅花费382.26亿元在招拍挂市场拿地,在前20强的房企中垫底。

在万科、中海等房企内部人士看来,土地市场的降温是逐步发生的。根据中指院数据,2018年上半年,20家典型代表房企拿地额与销售额比重平均值为50.9%,保持较高水平,规模扩张意愿较强。其中仍以招拍挂为主。

转变发生在三季度。9月份开始,无论从拿地金额还是拿地面积来看,龙头企业都未能延续之前的热情。

中原地产研究数据显示,25家房地产行业龙头房企中,9-11月,拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿,连续3个月低于千亿,这是最近4年来首次出现。在2018年之前的月份,基本拿地金额都在1200-2000亿这个区间。

刚刚过去的11月,土地市场开启新一轮放量供应。根据同策研究院数据,11月全国土地供应9919宗,比上月增加928宗,比去年同期增加1266宗;土地供应建面53701.29万平方米,环比、同比分别上涨8.91%、14.12%。

在这样的供应刺激下,也未能使房企在土地市场上回心转意,房企的态度依旧谨慎。

同策研究院监测数据显示,11月全国建设用地共成交5664宗,比上月减少1290宗,比去年同期减少162宗;成交金额达4154.89亿元,环比下降7.86%,同比下降15.7%。

房企对土地市场的态度为何转变?上海资深房地产评论员宋会雍认为,市场风向转变了,特别是国家“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的基调,迫使房企都做出调整。

宋会雍预测,“明年上半年到第三季度估计还是在盘整,如果地方政府对价格让步,可能下半年会有好转。”

“现在地价已经有所降低了。”同策咨询总监张宏伟则认为,“对于排名在前的房企来说,从现在到明年三季度应该继续关注一二线的土地市场,现在是回归一二线城市市场的机会。”

  并购活跃

宋会雍指出,当前大部分公开招拍挂的土地都有各种限制要求,加之居高不下的土地价格,房企更愿意通过收并购的渠道去获得土地。

同策研究院数据显示,无论是从交易金额还是交易面积来看,11月TOP20上市房企土地成交金额集中度环比均略有下滑。且今年1-11月累计来看,TOP20上市房企拿地集中度同比依旧有不同程度的下滑,集中度低于去年同期。

市场上,今年房企之间的兼并重组频频上演,远较往年为多,其中不乏发生在万科、恒大、融创、万达、华夏幸福等大型房企之间的并购交易。

在今年房企的收并购中,最引人注目的莫过于高喊“活下去”万科的几次动作。

早在今年3月份,万科就以17.8亿元总价拿下杭钢集团资产包,新增8个项目;10月又通过收购目标公司部分股权的方式,与华夏幸福合作开发了多个环京项目,交易价款约为32.34亿元。

万科与海航的交易就更为密切。7月,万科从海航手中接盘了武汉海航蓝海临空产业园(一期)80%股权,交易价格为3.12亿元;其后又于11月拿下海航基础旗下子公司所持有的广东兴华实业100%的股权,价格约为10.35亿元。

除万科外,融创、保利、中海等房企都在今年积极展开收并购。

今年初,保利通过合作方式,从美的地产取得佛山市高明区丽景东路南侧地块; 10月29日,融创收购万达文旅“收尾”,出资62.8亿收购原万达文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。

万科、保利、融创这类资金充裕的房企连续发起对同行的收购,而华夏幸福、海航、万达等出售资产的行为,则凸显其自身的资金紧张。

纵观房企发展史,万科、恒大、融创都在特定的时间、机会中大规模收购其他公司资产,实现企业的增长。比如万科收购南都地产,恒大收购华人置业等港商资产,融创收购万达文旅等案例。

“从长远来看,地产行业品牌企业的集中度还是不太高,未来行业内的淘汰和盘整还会继续发生。”宋会雍对21世纪经济报道表示,“在行业下行周期中,实力强大的房企可以进行逆周期操作,从而实现规模的大幅扩张。”

“收并购在之后会进一步加深。”宋会雍表示,“兼并重组是一个趋势,不太容易出现折返和回调,应该会持续发展下去。”

融创中国董事局主席孙宏斌认为,中型房企被并购的情况,在2018、2019年会出现,房企并购的份额将向大公司集中,前十名房企市场占有率未来将达到50%的比例。

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