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前10月卖地收入近4.8万亿 一二线城市再迎供地潮

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尽管楼市调控未见松动迹象,但地方卖地收入依然处于快速增加的态势中。

13日,财政部发布《2018年10月财政收支情况》显示,前十个月全国土地出让收入47519亿元,同比增长32.1%。

除了略低于2017年的5.2万亿元,这一数据已经超过其他所有年份的全年土地出让收入。

临近岁末,一些主要房地产城市还将迎来一次土地出让高峰,这将有助于2018年全年的卖地收入超过去年,再创历史新高。

  热点城市供地高峰

中原地产首席分析师张大伟表示,一二线40个城市确定在11月入市的住宅地块已经多达357宗。从供应趋势看,预计11~12月,一二线城市将出现大量住宅土地成交的现象。

11月份,北京将出让经营性质地块共18宗,总起拍价为461.56亿元,其中住宅多达16宗。

上述18宗地块中,有13宗地块将会集中在11月26日一天之内竞拍。在11月26日集中出让的13宗地块中,有12宗是住宅用地,包括引发市场关注的丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块R2二类居住用地。

今年6月,北京市规划和国土资源管理委员会发布《北京市2018年度建设用地供应计划》,规定2018年北京市计划供应的住宅用地总量1000公顷,与去年基本持平。此外,还将计划供应集体土地租赁住房用地200公顷。

不过,从完成的情况来看,北京前三季度供地规模相比去年同期下降不少,距离全年计划指标差距较大,这也是为何会在第四季度加快供地的一个主要因素。

赶在岁末加快供地的不止是北京。11月7日,济南推出12宗土地挂牌,总面积约为45万平方米,总起拍价约为46.49亿元。

11月7日,广州也迎来推地潮,集中挂牌了18宗地块,总起拍价达约316.8亿元,刷新了今年起拍总价纪录。

并非是临近年终地方上供地速度才有所加快。从今年下半年情况来看,一些房地产市场主要城市的供地节奏就已经有所加快。

自然资源部近日发布《2018年第三季度全国主要城市地价监测报告》(下称《报告》)显示,今年第三季度,全国主要监测城市住宅用地供应同比涨幅达到2014年以来最高,各类城市住宅用地供应环比、同比均有所增加。

住宅用地供应上,一、二、三线城市第三季度环比分别增加163.58%、34.82%、16.12%,同比分别增加0.42%、38.97%、28.83%,一线城市环比增加最为明显,二线城市同比增加显著。

“从20个热点城市来看,商服、住宅用地供应同比分别增加56.13%和39.84%,住宅用地供应环比增加67.45%,是2012年以来环比涨幅最大的季度。房地产用地供应同比增43.05%,达到2013年3季度以来单季度最高值。”报告称。

 流拍+低溢价

土地供应的增加也带来了地方土地出让收入的水涨船高。财政部发布《2018年10月财政收支情况》显示,前十个月全国土地出让收入47519亿元,同比增长32.1%。

同样是来自财政部数据,2017年全国国有土地使用权出让收入52059亿元,同比增长40.7%。按照今年平均每月出让收入4700亿元的走势看,2018年全年土地出让收入有望超过2017年,再度创下历史新高。

但从成交情况看,底价成交、低溢价率成交依然是市场主流。

中原地产研究中心统计数据显示,截至11月6日,今年一二线土地市场整体涨幅放缓,累计土地出让金2.25万亿元,同比2017年同期的2.19万亿元只上涨了2.7%。土地市场平均溢价率只有12.37%,而2017年则达24%,2016年为48%。

而成交总价高的地块溢价率下调更为明显。中原地产研究中心数据显示,2018年全国共成交50宗总价超过36亿元的住宅地块,平均溢价率出现了明显下调,在50宗住宅地块中,溢价率为0的多达20宗,溢价率在0-10%的有9宗,只有4宗溢价率超过50%。而在2016年土地市场火爆的时候,全国住宅土地成交总价前50宗中,溢价率超过50%的有39宗。

张大伟表示,从2016年“9·30”调控开始至今,全国一二线城市实施了严格的调控政策,这种情况下,房企的资金压力越来越大,虽然整体销售处于高位,但拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的竞购积极性有所降低。

“2018年楼市继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低,土地市场溢价率有所降低,以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年至今是15%。明显降低。”张大伟说。

除了溢价率有所降低外,今年土地市场的另一特点是出现了较多的土地流拍现象。

中原地产研究中心数据显示:一二线城市住宅土地10月流标44宗,2018年年内合计流标达259宗,同比上涨176%。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为,今年1-9月土地流拍935宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍197宗,已超去年全年的144宗,三四线城市流拍725宗,接近去年全年的954宗。流拍的实质是地价过高,房价受限(政府限价、购买力局限),房价地价差太小,房企盈利空间不足,逐渐趋于理性、谨慎拿地所致。

上述自然资源部《报告》认为,今年第四季度房地产调控政策仍将延续,在严控杠杆、严防风险、严管市场的政策背景下,房地产开发投资增速或将继续趋缓。各地出台政策加强调控,预计市场将进一步回归理性预期。在政策稳定的前提下,住宅地价涨幅或将进一步回落。

“下一步要保持定力,坚持宏观调控政策的稳定性和延续性。当前楼市库存去化基本完成,市场出现根本性转向的趋势尚不明确,对(地价)上涨过快的城市仍需重点关注,坚持整体导向和分类调控。”报告称。

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