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"钱紧钱贵"成房企融资主旋律:强者恒强,弱者抱团

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据不完全统计,2018年以来已有13项融资计划被叫停,随着融资难度的增加,融资成本不断攀升。

“钱紧钱贵”已经成为今年房企融资的主旋律,境内外融资渠道不断收紧,多项政策出台防范房地产行业的债务风险,银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制,据不完全统计,2018年以来已有13项融资计划被叫停,随着融资难度的增加,融资成本不断攀升。

“现在银行对房地产业都很紧张,我们现在主要支持实体经济,像长租公寓这类经营性质物业,一般只考虑北京的,而且就算在北京,也会优先考虑好地段,好位置的,而且现在ABS不好发,监管太严格。银行贷款这条路尤其不好走,TOP10的房企也只有1-2家能拿到贷款。不光是找钱难,用钱成本也高,现在银行贷款不好走,一般都是走信托,还有就是私募和其他渠道,但这些渠道融资成本都相对较高。我们最近给一家大型房企做的一笔融资,成本在8%,这现在其实已经算低的了,有的走私募和其他渠道的,融资成本甚至达到20%”。?就职于昆仑银行北京总部的刘磊最近很忙,到处找钱的房企几乎打爆了他们的电话。

融资成本一年翻番

随着房企境内融资愈发困难,一些内地房企将融资需求转向境外,在香港或新加坡等地发行美元票据。近日,恒大集团在香港发行的一笔美元债券,创下了房企境外发债利率的次高。10月31日,中国恒大(03333.HK)公告,公司全资附属公司景程有限公司将发行18亿美元优先票据。18亿美元优先票据的债券,一共包括三笔,分别为:年化利率11%、2020年到期的5.65亿美元票据;年化利率13%、2022年到期的6.45亿美元票据;年化利率13.75%、2023年到期的5.9亿美元票据。利息自2019年5月6日起计算,每半年派息一次。

恒大集团此次发行的3年期美元债券不仅创下内地房企发行境外美元债券的历史次高,5年期债券创历史新高,也创下了自身发行美元债券的新高。根据Wind统计,2017年,恒大集团在新加坡发行6笔、总计91.24亿美元债券,期限3-8年不等,票面利率在6.25%-9.5%之间。

据记者梳理发现,近期房企发行的美元债成本并不便宜。9月20日,正荣地产曾宣布,拟发行新票据,本金总额为2.8亿美元,将于2021年到期。其已于9月19日,与德意志银行、汇丰、光银国际等机构就票据发行订立购买协议。据称,正荣的新票据是为了偿付现有债务,但也有可能因为不断变化的市场调整计划,重新分配所得款项净额的用途。值得注意的是,正荣地产此笔美元票据年息高达12.5%,且预期能获得的标普及穆迪评级分别为B-和B3。而此前茂业国际9月19日发行的1.5亿美元优先担保票据,成本更是高达13.25%。

也有企业走私募途径,但成本也高居不下,今年7月融创曾发行一款私募产品,拟募资5.5亿元,期限18个月,预计收益为9.5%至11.4%。其中,投资100万元(含)至300万元,收益率为9.5%;300万元(含)至5000万元,收益率10%;大于5000万元(含)收益率11.4%。这款产品虽然给到客户的回报率是8%~9%,但对于发行方来说,加上管理费、销售费等综合费用,房企的成本至少在13%以上。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向记者表示:“目前融资环境难,已经没法过多考虑成本问题,否则面临的是更为严峻的债务违约危机”?。

龙头房企优势明显,小房企抱团取暖

虽然融资环境持续收紧,但从融资规模来看,优势还是向龙头房企倾斜。Wind数据显示,排名前10的房企融资额为1655亿元,同比减少27%,同比增长14.4%。排名11-30的房企整体融资额高达3941亿元,同比减少0.58%,平均融资额达197亿元。但是排名50之后的企业平均融资规模47亿元,明显低于其他梯队企业,虽然融资额度有增长,但增幅正在逐渐收窄,在进入第三季度之后,50名之后的企业发债的只有5家。

从融资成本来看,规模大、负债率和杠杆率低的企业融资成本也较低。如果将30家典型房企分为400亿元以上,100亿元-400亿元以及100亿元以下这3个梯队,2018年上半年,这三个规模梯队房企的融资成本分别为5.28%、5.26%和5.31%,分别较2017年上行0.28个百分点、0.17个百分点、0.14个百分点。而杠杆率高的中小房企在融资时则需要支付很高的风险补偿,也变相增加了这类企业的融资成本。

相比融资成本增加,融资渠道的收窄更让小房企“雪上加霜”。今年自第三季度开始,监管部门加大了对银行等同业机构资金的监管力度,信托资金来源更加趋向于个人投资者;而资管新规则明确要求私募产品面向合格投资者通过非公开方式发行?。一位信托人士透露:“今年9月帮房企做了一笔信托前融,但后来在放款环节赶上了监管加强,结果这笔款就没有放下来”。据用益金融信托研究机构数据显示,在10月中旬成立的集合信托投资领域中,房地产集合信托的规模已降至10亿元水平,单只产品的平均规模从前一周的31701.43万元快速下滑至6901.69万元,缩水幅度近八成,房地产集合信托产品平均规模缩水猛烈。据统计,当周共发行15款房地产集合信托,但总规模仅为10.35亿元,平均规模6901.67万元,环比降低78.22%。

“目前我得到的一些数据,TOP20以内的房企主要资金大头还是来源于银行。虽然监管严了,但是对他们的影响不会太大。受影响比较大的主要是那些走信托和私募基金的开发商,前期融资成本都会提高,至于提高多少,很难说。但可以明显看出的是,未来,小房企的生存空间会被进一步压缩。目前我了解到几个开发商,已经有一些资金的合作,一些刚拿到地手头比较紧的开发商之间会做短期拆借,有的还在找一些信托合作,可以预见的是,未来小开发商可能会通过入股或合作开发的形式进行一些合作,自己拿地的情况会慢慢减少,也可能会通过其他的模式达到财务投资的优势,中小房企的空间逐步在缩减的态势是很明显的,未来还会进一步的加剧。”一位信托公司地产融资部高级经理对记者表示。

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