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余丰慧:住房空置税是否能抑制高房价

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房地产税尚未正式进入立法程序之际,关于住房空置税的讨论又起。原住建部副部长仇保兴、原中央财办副主任杨伟民、任志强等都主张征收空置税。

从房产税与空置税比较看,房产税虽然相对好征收即征收难度不大,但从打击投机,提高住房入市率利用率,防止捂盘惜售,降低房价上,与空置税比较精准度、威力都小很多。

空置税,直接瞄准的是捂盘惜售,投机性牟利,浪费住房资源,事实上抬高房价的行为。对抑制高房价立竿见影。

从房产税与空置税征管的难度看,空置税难度显然要大于房产税。空置税标准的界定,具体征收操作,难度都远远大于房产税。

从中国大陆情况看,空置率与高房价相辅相成、如影随形。一定程度上是大量的住房空置闲置、捂盘惜售待涨、不投放市场造成高房价高房租。

有机构研究以及普遍的共识是一二线城市住房空置率在20%以上,远远高于国际标准的5%以下。一份统计数据显示,2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。五年过去,目前的空置率只会高不会低。足以看出空置房屋对房价的影响程度,也足以看出征收空置税的必要性。

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从国际上看,澳大利亚、加拿大温哥华、中国香港、瑞典、英国、法国、荷兰等都对空置房征税或下手监管处置。

虽然空置税征收难度大,但有了上述国家或地区的征收经验,完全可以参考借鉴。那么,现阶段中国究竟应该如何征收空置税呢?

我的观点是由易到难,循序渐进,由点到面,逐步铺开,借鉴国际经验,确定征收标准。

第一步,从征收范围来看,先从房价高的一二线以及省会城市商品房作为征收空置税范围;从住房种类看,参考香港经验,对新商品房征收空置税,包括两部分:一是开发商建成后不入市销售超过一年的住房;二是购买者新买入商品房一年以上不住不出租。

从征收税率标准上,对空置房征收2%的现行房价价值的税额,按年征收。

第二步,逐步过渡到对一年以上所有空置无人居住又不出租的住房按年征收空置税。

第一步的考虑是,打击开发商捂盘惜售,促使多套住房者销售入市,从而增加市场供给,达到抑制房价的目的。同时,税收征管操作上相对容易一些。

两个建议是,在房产税与空置税上,先开征空置税,房地产税暂且放一放。空置税开征的前提是,取消征收空置税城市住房调控的限购、限价、限售、限贷等所有行政手段的调控措施。

当然,实施住房空置税目前难度不小。从宏观经济背景看,在全球大力度减税成为大势所趋下,任何开征新税种都显得不合时宜。包括房地产税、空置税。

从政府角度来看难度更大。政府征税的目的并不是降房价。如果是为了降房价,空置税比房产税更加立竿见影。可以想象,如果中国住房空置率真的超过20%,一旦开征空置税,影响无异于一场地震。政府不想看到“地震”。

房产税是持有税,只要买了房就要一直缴下去,因而可以作为土地财政的替代。空置税更大的作用在于遏制投机,让房子流入租赁市场,虽能在短期带来一定税赋,但缺乏持久性。?

更加重要的是,空置税涉及直接的利益。背后的秘密在于,容忍住房空置,是维系房地产泡沫的重要基础。一旦真将住房空置征税进行约束,这比房地产税更容易引发市场的震荡。

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因此,住房空置税开征阻力很大,而持有环节的房产税更容易出台!

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