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多城楼市“冲高回落” 降准亦非刺激信号

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虽然国家统计局数据显示,2018年8月份一二三线城市商品住宅销售价格稳中有涨,但民间机构的最新统计却显示,不少热点城市的房地产市场已经出现了冲高回落,进入涨跌互现,平稳理性状态。

中原地产研究中心数据显示,从典型城市的国庆长假网签数据看,北京新建住宅国庆前6天网签55套,二手房住宅网签37套,上海网签新建住宅553套,广州583套,深圳191套。整体看,一线城市成交量延续了过去一年的低迷。

而今年1~9月热点一二线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下调。9月份超过六成的城市成交量同比出现了下调的现象。2018年楼市金九成色不足。

中原地产首席分析师张大伟认为,国庆期间很多城市网签系统暂停,所以数据缺失,但从最近的市场看,部分城市降温已经开始出现。全国一二线城市,9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象,楼市告别“金九”。包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。

楼市调控重压,信贷收紧,最近各地市场不仅仅商业贷款继续从紧,公积金政策在全国多个城市也开始收紧,使得市场观望情绪升温。

张大伟表示,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。

“热点城市开始进入卖不完时代,包括杭州、南京、温州、宁波等市场,库存均出现了环比上升的现象,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。”张大伟称。

市场整体成交数据较为低迷,这种形势下,企业营销层面的应对显得更为重要。张大伟表示,最近不少房企都在进入促销优惠、加快回款的节奏中,这种情况下,打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散,未来售房纠纷与降价要补偿的现象很可能明显增加。

楼市总体趋势的变化也逐渐反映在土地市场上,近段时间以来,随着楼市调控的深入,特别是各地调控政策持续加码,一些热点城市土地市场逐渐出现了流标现象。

据中原地产统计,二线城市连续两个月土地流标数量创新高,8月份单月流标土地数量高达71宗,超过7月的68宗。

张大伟认为,出现土地流标情况存在地块本身的因素。当下主流一二线城市都有针对土地限价、限面积、限配套的要求,导致房地产企业拿地意愿不强烈。有部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。

而房地产开发企业的资金压力逐渐增大,客观上也要求它们更加理性拿地。

“从2016年9·30调控开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

他认为,虽然目前看土地流标依然不是主流,流标土地的数量和面积占比依然较低,但随着国内楼市的继续降温持续,预计2018年下半年市场降温下,土地流标可能继续增加。整体看2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。

楼市初现冲高回落迹象,对房地产市场走势影响最大的政策面是否会有所调整?

央行10月7日宣布,自2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),这部分MLF当日不再续做。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。

央行有关负责人表示,本次降准仍属于定向调控,银行体系流动性总量基本稳定,银根是稳健中性的,货币政策取向没有改变。

张大伟认为,从过往历史情况看,降准对于房地产来说肯定有利好因素,能缓解资金面压力。

国家统计局数据显示,今年1~8月份,房地产开发企业到位资金106682亿元,同比增长6.9%,增速比1~7月份提高0.5个百分点。其中,国内贷款15783亿元,下降6.6%;利用外资35亿元,下降68.3%;自筹资金34959亿元,增长11.2%。

“降准能够缓解房地产企业的资金压力,另外对于购房者来说也能够相对获得平稳的信贷价格。”张大伟称,央行这一轮降准的目的很明确,就是保证市场的流动性,主要是小微企业的流动性,精准向实体经济注水,目的绝不是楼市、股市,但难免楼市会有所获益。

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