网易首页 > 网易房产 > 正文

中介进退20年:行业呼唤良性共生

0
分享至

沉浮20年,中介行业由野蛮生长到合作共生,从房地产交易市场的边缘位置回归主场,其市场体量、交易模式及衍生服务体系都在随着存量时代的深化而愈趋成熟。

重新审视中介行业的进退历程,不少在这一行摸爬滚打多年的房地产经纪人以及中介代表企业表示,早年的作业方式多少存在着恶性竞争,虚假信息与欺诈现象更是难以回避,经过几轮行业洗牌和借势互联网变革完成的深度转型后,行业的作业效率和资源利用度有了明显提升,未来而言中介企业品牌化和行业平台化发展将是必然趋势。

今年是房改20周年,值得注意的是,一线和二线发达城市实际已迈入存量市场。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领预测认为,“未来市场会有几个变化:第一,会有越来越多的城市进入存量房市场,二手房交易量将大于新房;第二,市场调整进入成熟阶段后,客单价维持在相对稳定的水平上,仅赚取中介费也有机会在这个行业生存。”

100个城市调研:大市场小行业

为更好地回顾中介20年发展史并梳理行业现状,贝壳研究院前段时间做了将近100个城市的行业调研,从我国存量房交易的市场空间、经纪人生存现状、企业品牌兴衰等多个维度还原一个行业从无到有,从野蛮生长到合作共生的全过程。

从其披露的数据看,我国二手房交易市场虽起步较晚,但发展迅速,从1998年不到百亿的交易额扩大到如今的万亿级别,全国累计交易GMV已达到30.33万亿元,交易总套数达2391万套。以北京为例,过去20年二手房交易GMV是5.1万亿,交易总套数210万套,这个过程中交易量翻了7.5倍,GMV翻了120倍。几何级的交易增长,反映行业崛起之迅猛。

若综合新房、二手房、租赁及至家装、房屋改造等业务来看,业内保守估计,这是一个大到25万亿级别的市场。但具体到中介又是小行业,品牌较少、充斥散兵游勇,上市企业中中介、租赁公司比重非常小,真正登陆国际资本市场的大公司更屈指可数。

中介困境:效率低竞争过度

基于行业环境特性,杨现领认为,房地产经纪人端存在几个目前尚未完全解决的难题:第一,行业的整体认知能力都还是比较低;第二,流失率是最大的杀伤力,导致经纪产业链高度不稳定;第三,收入波动大,由于行业准入门槛低和自由度高,不同经纪人之间的收入差距悬殊。

据贝壳研究院数据显示,经纪人收入过于集中在头部经纪,头部那10%的高收入经纪人,在收入中的占比高达40-50%,而尾部50%低收入经纪人,其收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显。

而从市场交易端而言,行业资源浪费、效率低现象明显,其背后原因在于整个行业的过度竞争。

据德佑首席文化官徐东华回忆,2000年以前的北京中介市场等同于买进卖出的吞吐业务,经纪人扮演的是居间、代理角色,主要的二手房交易模式是赚差价而非佣金。由于传播渠道有限,流通效率非常之低。2004-2005年期间,行业发生两个关键性转变:一方面,很多人下海创业进入中介行业,流通水平提高了;另一方面,出现差异化发展,以链家为代表的中介摒弃“吃差价”这一收益模式,转而进入委托交易的作业模式,通过撬动供求关系让行业向更高效的方向发展。到2007年的阶段,大家开始集中解决规模发展问题,但也造成了重复建设,最典型的情况是一条街同时出现近百家门店,于行业而言是资源浪费。2011年起,行业内开始倡导真房源,通过房源的数据化建设和房地产交易各个环节之间的合作达到更专业化、服务化的行业生态。

作为一名“中介老人”,徐东华认为,这个行业过去20年一直在和“效率”做斗争。从客户业主的角度看,是搜索路径、匹配几率、经纪人服务性价比的效率;而从行业视角来说,是基础设施、合作网络以及效率的进化。“效率越高则经纪人职业化程度越高,职业化程度越高则职业操守和专业水平越高,专业水平越高则品质越高,品质高则客户满意度高,客户满意最终带来效率高……由此形成‘品质正循环’。”徐东华说。

正向趋势:开启合作共生模式

“过去一年,我从单店扩张到十几家店,规模变大后却面临着资源不够和管理上的难题。”一位创业不久的北京中介店东表示,线上化和品牌化的行业现状让以前的野蛮扩张模式不再行得通,她考虑抱团大平台,这样能让她找到更清晰的团队发展路线,招人和管理上也更专业和精细。

“在互联网对中介行业渗透如此之快的今天,传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化,信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。”杨现领分析称,“只有走合作道路,构建‘共生型网络’(Co-Live),才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化演化。”

有业内人士认为,平台的爆发浪潮才刚开始,原先的公司与公司间的竞争,正在向多中介品牌在平台上合作共赢的生态结构转变。一个或多个新型交易服务新平台,共同为消费者提供优质服务,为中介企业、品牌和经纪人创造价值,或许是下一个中介20年所值得被期待的。

相关推荐
热点推荐
又一个色情APP被捣毁

又一个色情APP被捣毁

手机总部
2021-08-04 21:10:47
无一人感染!中方代表团启程回国,中国有项能力遥遥领先

无一人感染!中方代表团启程回国,中国有项能力遥遥领先

龙视要闻
2021-08-04 16:57:15
暴雨袭击深圳罗湖区:大量汽车被淹抛锚 有驾驶员爬天窗脱困

暴雨袭击深圳罗湖区:大量汽车被淹抛锚 有驾驶员爬天窗脱困

新京报
2021-08-05 09:53:25
1973年张灵甫遗孀秘密回国,周恩来:没能争取到张灵甫,我有责任

1973年张灵甫遗孀秘密回国,周恩来:没能争取到张灵甫,我有责任

温读
2021-08-04 21:43:56
岛国“制服诱惑”新剧!日版沈腾的成人戏,未满18岁速速回避

岛国“制服诱惑”新剧!日版沈腾的成人戏,未满18岁速速回避

Sir电影
2021-08-04 16:28:02
又是机场阳性!5万人连夜检测

又是机场阳性!5万人连夜检测

小何何
2021-08-03 14:20:28
王思聪夜店玩不停,开1300万豪车连赶两场,脚上粉拖鞋穿了一个月

王思聪夜店玩不停,开1300万豪车连赶两场,脚上粉拖鞋穿了一个月

猫眼聊八卦
2021-08-04 20:42:25
中国00后天才举重少女!全世界无敌手,比心要抱抱可爱疯啦

中国00后天才举重少女!全世界无敌手,比心要抱抱可爱疯啦

英国报姐
2021-08-04 18:30:02
网传“吴亦凡400G”犯罪视频,包含林、潘等多位明星聚众XD?

网传“吴亦凡400G”犯罪视频,包含林、潘等多位明星聚众XD?

甦正正
2021-08-04 19:26:33
神评论∶不愧是明星,连监狱编号都能选到靓号

神评论∶不愧是明星,连监狱编号都能选到靓号

冷场救治专家
2021-08-05 01:40:38
8毛一斤没人收,果农流泪砍树,汁多味甜可惜,到底咋了?

8毛一斤没人收,果农流泪砍树,汁多味甜可惜,到底咋了?

农业趣闻播报
2021-08-04 22:25:58
印度只获得一枚银牌就举国沸腾,称:印度站起来了,极力嘲讽中国

印度只获得一枚银牌就举国沸腾,称:印度站起来了,极力嘲讽中国

体育赛事名场面
2021-08-04 14:14:18
网传吴亦凡供出包贝尔?工作室报警处理,评论区却遭到了翻车

网传吴亦凡供出包贝尔?工作室报警处理,评论区却遭到了翻车

巫小娱
2021-08-04 17:50:45
新华社记者卧底网红奶茶曝光脏乱差,30元一杯“浑水”让人上瘾吗

新华社记者卧底网红奶茶曝光脏乱差,30元一杯“浑水”让人上瘾吗

青苗法鸣在线
2021-08-04 19:23:04
科技部发文称癌症与饮酒有关 白酒板块应声下跌

科技部发文称癌症与饮酒有关 白酒板块应声下跌

第一财经资讯
2021-08-05 09:49:10
“一场野外露营聚会,却毁了两个原本幸福美满的家”

“一场野外露营聚会,却毁了两个原本幸福美满的家”

宇文读书
2021-08-05 00:01:20
笑喷!马龙采访又被支配了,左看看许昕右看看小胖,最后还得自己来

笑喷!马龙采访又被支配了,左看看许昕右看看小胖,最后还得自己来

818体育
2021-08-05 09:56:39
刘涛被实锤,疑似出轨背叛,真的要凉凉了吗?

刘涛被实锤,疑似出轨背叛,真的要凉凉了吗?

妖腰
2021-08-04 14:25:26
刘洋吊环上扭脖动作让国际奥委会惊叹:怎么有人比赛中都这么酷?

刘洋吊环上扭脖动作让国际奥委会惊叹:怎么有人比赛中都这么酷?

王瑞瑞
2021-08-04 14:55:49
丈夫车祸瘫痪,45岁妻子竟与36岁男邻居发生关系:我太寂寞了

丈夫车祸瘫痪,45岁妻子竟与36岁男邻居发生关系:我太寂寞了

牛顿也吃苹果
2021-08-04 20:19:46
2021-08-05 12:54:44

头条要闻

特朗普要求中国为疫情赔偿10万亿美元 白宫:不支持

头条要闻

特朗普要求中国为疫情赔偿10万亿美元 白宫:不支持

财经要闻

体育要闻

最佛系选手 这个日本人在中国圈粉无数

娱乐要闻

赵丽颖冯绍峰离婚背后,故事极其复杂

科技要闻

盖茨:我错了,不该和爱泼斯坦打交道

汽车要闻

雷克萨斯公布新产品计划 2022年推全新RX和LX

态度原创

游戏
本地
旅游
亲子
公开课

Steam喜加一:《战地1》载具捆绑包

本地新闻

戴景耀:“事业脑”和“爱情脑”肯定会冲突

旅游要闻

去重庆这座小城,度过21度的夏天

亲子要闻

光明日报:教孩子怎么做孩子,也是一门学问

公开课

参观杭州亚运会场地,外国友人:真的比不了