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半年楼市年中“拷”,192次调控,房价为何还在波动?

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今年以来,在中央“房住不炒”的调控精神指导下,多地因城施策、分类调控政策频出。数据显示,在2018年6月,楼市调控继续持续发布,全国超过25个城市发布调控政策,累计房地产调控政策内容多达32次,累计2018年上半年,楼市调控政策高达192次,相比2017年上半年的116次调控,增幅高达65%。

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调控

上半年楼市调控政策高达192次

近一段时间,部分城市楼市出现过热苗头,投机炒作有所抬头,引起了中央政府的高度重视,在住建部及时约谈了12个城市,再次重申调控力度不放松并出台6大调控措施后,多地调控再次密集加码,进一步封堵炒房“漏洞”。随着近日住建部等七部委在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,全国房地产调控步入新阶段,“房住不炒”落实进入关键期。

本轮楼市调控可谓范围大、频率高、力度强,哪里过热哪里就有政策出台。据中原地产研究中心统计数据显示:在2018年6月,楼市调控继续持续发布,全国超过25个城市发布调控政策,累计房地产调控政策内容多达32次。其中涉及省份包括湖北、海南、辽宁、广东、北京、天津等,城市包括西安、宜昌、徐州、深圳、西双版纳景洪、丹东、嘉兴、哈尔滨、青岛、杭州、长沙、佛山、武汉、石家庄等。

累计2018年上半年,楼市调控政策高达192次,相比2017年上半年的116次调控,上涨幅度高达65%。

为打击炒房多地暂停企业购房

6月,长沙刚刚升级的楼市调控政策要求,暂停企业在限购区域内购买住房;西安和杭州也明确,暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房和二手住房。

杭州发文指出,九龙仓珑玺项目公证摇号销售过程中出现三家企业同时中签的情况,因此在限购区域范围内暂停向企事业单位及其他机构销售住房。据悉,中签的三家企业法人为同一位自然人,这三家公司还在其他楼盘中签。

事实上,以企业名义投机炒房案例并不鲜见。上海部分楼市投机者或中介机构也通过注册多个公司“马甲”参与新房摇号,以求增大“中签”几率、规避限购。例如,位于上海核心地段的热盘“翠湖天地隽荟”公布的认筹结果显示,在385组客户中,公司客户高达214组。

业内人士指出,限制企业买房的原因主要是限购措施中没有特别针对企业买房的举措,是空白点。而新房入市价格是被限制的价格,往往低于周边二手房价格的1-2成。这中间有无风险获利空间。市场投机气氛有所抬头。

截至目前已经有8个城市发布了房源统一摇号的政策:上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳,共8个城市,全部或者部分房源需要摇号出让。

出现摇号的原因其实非常简单,就是限价导致的新盘价格倒挂。但现在看,多个城市开始在6月开始补漏洞,解决摇号产生的问题。

七部门将在30城打击炒房团

6月28日,住建部等七部门联合发布通知称,2018年7月初至12月底,将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

重点打击对象有四个方面:投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。例如,投机炒房团伙操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等;打击“黑中介”暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等。

名单中的30个城市包括:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

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分析

土地交易致三四线城市房价波动

中原地产首席分析师张大伟分析认为,房地产政策密集发布的最核心原因,还是部分城市房价出现了波动,虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价出现波动。

尽管调控是楼市的主基调,但热点城市今年上半年土地出让金同比涨幅却很明显。中原地产研究中心统计数据显示,50大城市合计土地出让金高达17985.4亿,同比2017年同期的12874.9亿上涨幅度高达39.6%。

最高的杭州卖地1485.3亿,同比上涨99%,重庆920亿上涨24%,苏州上涨20%,土地市场从金额看,包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等12个城市卖地超过500亿。

数据还显示,38个三四线城市卖地过百亿元。如佛山市、湖州市、常州市、嘉兴市、南通市、徐州市、菏泽市、台州市、金华市、德州市、南充市、达州市等三四线城市,均超过了100亿。此外,三四线城市土地市场的火热不仅体现在较高的土地出让金额,也体现在成交均价的上涨方面。数据显示,5月,三线城市土地成交均价为2187.3元/平方米,环比增长12.8%,同比上涨26.2%,也是2011年以来新高。

在业内人士看来,目前一线城市以及部分热点二线城市均出台了较为严厉的调控措施,在这种情况下,房企逐渐将拿地重点转移至三四线城市。

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未来

主要城市土地市场保持高位

据中原地产提供的数据显示,从热点城市看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。

热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。以北京为例,2017年北京土地平均溢价率24%,今年截至目前为14%。

易居研究院报告认为,过去一年土地溢价率快速下滑,主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。

中原地产分析师张大伟认为,土地市场在系列调控影响下有所退烧,但从成交金额看依然不乐观,预计2018年,全国主要城市的土地市场,将在2017年后继续维持高位。

下半年调控会加码

张大伟分析认为,2018年下半年,预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年,特别是从7月初开始,多个城市开始全面加码调控,预计楼市升级的调控政策内容将不断出现,而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

业内人士认为,坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举,正成为地方楼市调控政策的重要趋势。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应,使其购房变得更加困难。政府遏制炒房和保障刚需两措并举,将让调控效力倍增。

受访的专家普遍认为,政府应进一步深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,平抑“恐慌性”需求。易居研究院智库中心总监严跃进认为,随着各地租售并举政策逐步落地,租赁房源供给增加和租赁期限延长将分流购房需求,有利于保持房价理性预期,降低房地产市场波动性。

正荣地产董事长黄仙枝建议:“长期来看,应让地方政府承担更多的主体责任,通过商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类供给,满足多层次住房需求,确保楼市持续健康发展。”

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