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百城住宅库存连续下跌33个月 机构称预售证管控有松动

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近两年楼市去库存效果显著,全国百城住宅库存连续下跌。

“目前来看,一线城市、三、四线城市库存有所上升,这或和推盘节奏加快有关。二线城市库存环比下跌,且其同比跌幅最大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,总体上说,当前全国100城库存规模回落到了6年前的水平,但最近3个月同比跌幅持续收窄。

截至2018年4月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米,环比减少0.7%,同比减少7.9%。

不过,鉴于库存的降低,有些城市预售证的管控有所松动。2018年4月份,100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4182万平方米,环比增长14.8%,同比增长5.5%。

“4月份房企推盘节奏有所加快,这有助于购房者获得更多的选房机会。相对一季度严厉的预售证管控,目前部分城市确实有“开闸放水”的供应策略。”严跃进表示,不过部分楼盘若借机涨价,那么也容易招致新一轮的管控。

值得关注的是,据易居研究院统计数据显示,100个城市新建商品住宅去化周期降至10.3个月,相比3月份的10.5个月有所下滑。在100个城市中,有20个城市的存销比大于16个月,此类城市去库存压力依然较大;有25个城市的存销比位于12个月-16个月之间,此类城市的去库存周期相对适中;有55个城市的存销比小于12个月,此类城市的去库存周期相对偏小。

在去库存周期偏高城市中,环京区域部分城市库存较高,消化周期较长。真实情况在于,此类城市库存量其实已经很小,但是新房交易非常低,这样容易带来去库存周期偏高的“假象”。从其他城市来看,都市圈周边的三、四线城市存销比较小,比如说南京都市圈中的扬州、马鞍山和滁州等。

从横向对比来看,三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2010年以来的月度最低值,即三、四线城市的去化周期创9年新低。以丹东为例,2017年落实了较为积极的去库存政策,库存状况一直在改善,目前已经出现了连续9个月去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高达到63个月,目前仅为13个月。而三、四线城市去库存速度加快的背后,是棚改等政策释放出的强劲购买力。

事实上,三、四线城市目前也是开发商补库存的重点区域。“在三、四新城市投资,一定要控制投资体量,布局’短平快’产品线,在开发过程中保证资金回报的效率,以高周转模式开发。”某房企高管向《证券日报》记者表示,反之,若做不到高周转,则需要谨慎投资。本报记者 王丽新

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