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两个月60城调控超170次 房价是涨是跌?

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昨天,楼市又有大消息,长沙无锡嘉兴等出台了限售政策。今年3月以来,一场楼市调控席卷全国,已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。

伴随着一系列调控措施多管齐下,来自多个城市的官方数据显示,今年4月,新房价格已经开始有所回落,而"面粉贵过面包"的情况也在各项土地新政落地后开始见效。

这一轮楼市暴涨的起始点在于2015年4月。国家统计局数据显示,2015年3月,70个大中城市的房价显示全部同比下跌,这也说明当时的房价已经跌回了2014年。不过伴随着当时多地出台的楼市刺激政策,到了4月份,深圳房价率先出现同比上升,随后上海、北京等热点城市也开始加入房价同比上涨城市。

截至2016年4月,70个大中城市超九成房价上涨,统计局也开始喊话"一线和热点二线城市上涨过快"。

在一年不到的时间内,部分城市的新房价格不断上涨,一线城市的年度涨幅甚至全部超过20%。在房价"高烧不退"的情况下,2016年9月30日晚,各地陆续重启楼市限购政策并在今年3月开启了一场大规模楼市调控。

统计局新闻发言人毛盛勇曾表示,新一轮房地产调控措施对房价和其他房地产相关指标的影响,有可能在4月份以后陆续显现。

热点城市新房价格下降

以深圳市为例,深圳作为领涨全国房价的一线城市,在调控政策下,深圳新建商品住宅价格环比已连续多月下跌。

深圳市规划和国土资源委员会官网公布的数据显示,今年4月,深圳市新建商品住宅成交面积190269平方米,环比大涨136.9%,同比减少24.7%;成交均价为54619元/平方米,环比微跌0.2%,同比增长9.5%。

据新华社报道,去年10月,深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛,让投机行为受到了限制和打击。截至目前,深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌,且保持在55000元/平方米左右,呈现平稳态势。

打响最新一轮楼市调控的城市则为北京。自今年3月17日以来,北京市已经连续出台了多项楼市叠加政策促进房地产平稳健康发展,包括认房又认贷、非普通二套房首付提至八成、限购"商住房"、住宅平房纳入限购范围等多项严厉措施。在业内看来,北京调控启动了"打补丁模式",政策连发主要是为了堵炒房漏洞。

据央视网报道,自今年"3 .17"楼市调控政策实施以来,北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据,2017年4月,北京全市新建商品住宅共网签2767套,比2016年4月下滑48.9%。与此同时,二手房交易则出现了比较大幅度的下降,4月二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。

而据北京中介反映,在楼市调控政策出台之后,市场却有降温。"有可能好几天都没有一单成交"成为现在的日常。另据上述中介反映,门店合并也开始出现,"有些门店的人员比较少,就把其中一家关了,两家门店把人员合并。"

作为热点二线城市,河南省郑州市的房价表现也一度抢眼。据中国指数研究院数据,去年9月,郑州房价涨幅排全国第一。

不过伴随着住房限购措施以及后续出台的一系列调控措施,数据显示,郑州房价已有明显回落。

从郑州市房管局近期发布的房地产市场数据来看,4月份郑州市商品住宅成交均价回落至8167元/平方米,3月份的数据显示为9919元/平方米,销售均价环比下跌1752元/平方米。而就在今年2月,郑州商品住宅价格破万,达到10465元/平方米。

"限价"成土地拍卖主旋律

除了房价,对于土地市场的调控,各地纷纷出台最高限价的规定以控制地块拍卖出现溢价过高的情况。

其中,苏州是全国第一个执行土地限价的城市,随后南京、杭州、广州、深圳等城市均出台了地块限价措施。

这一限制土地高价的措施使得开发商即使"有钱"也拿不到地。

去年5月18日,苏州出台"土地限价令"显示控制地价的决心,对挂牌出让的地块设置最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

这被业内认为是从"源头"控制房价的一剂良药,以免出现面粉贵过面包的情况。不过,在苏州迎来土地限价令的首次土地拍卖会上,4幅出让地块中就有2幅纯住宅地块因房企出价超过最高限定价格而宣告流拍。

同样的情况也出现在南京的地块拍卖中。在去年7月8日举行的下半年首场土地拍卖会上,集中出让的10幅地块中8幅住宅地块均设定了最高限价,其中7幅因开发商出价超过最高限价而流拍。

在此情况下,南京市政府随后调整了有关土地出让的规定,改为网上竞价方式开拍,另外当地块的网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住宅必须现房销售。

与此同时,多地政府在土地出让上也在探索新的模式,包括采取"限地价,竞房价"或"限地价,竞配建"等方式确定竞得人。

值得一提的是,土地政策的收紧不仅仅体现在土地出让方式上,监管方向已经开始延伸到企业的拿地资金方面。去年10月,福建省发布《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》提到,严禁房地产开发企业通过发行债券、信托计划、资产管理计划等融资的资金用于支付土地出让价款。各级金融监管部门要加强监管,严禁资金违规进入房地产土地市场。

在一系列政策调控下,土地市场得到降温。

上海证券报援引克而瑞房地产研究中心的数据显示,4月份土地市场成交面积连续第四个月走低,其监测的300城经营性土地成交211幅,环比下降19%;成交建筑面积2104万平方米,同比、环比跌幅分别为14%和15%;但土地价格仍持续上行,成交楼板价提升至7136元/平方米,环比上涨20%。一线城市土地市场相对活跃,成交建筑面积317万平方米,环比增加44%;二线城市土地成交热度持续走低,成交建筑面积1276万平方米,同比、环比分别下跌34%和24%;三、四线城市成交规模在3月小幅回升后重新下跌,成交建筑面积511.77万平方米,环比下降9%,但比去年同期微涨4%。

住宅"只租不售"或成调控新模式

在楼市调控上,要求开发商住房建成后只租不卖或将成为一种新的模式。

今年5月11日,江苏省苏州市挂牌出让的地块中要求开发商按比例自持地块。该地块要求计容建筑面积的50%可分割销售,其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁。这也意味着,50%不可分割销售的部分需要开发商自持。

在此之前,多地也已开展了类似做法。据澎湃新闻不完全统计,截至目前,包括上海、北京、天津、广州市等城市实行住宅自持模式。

2016年5月,上海市浦东新区周浦镇一幅住宅用地出让,规定开发商必须自持项目15%住宅物业70年,只能租赁,不能销售。

2016年11月,北京首试竞拍"住宅自持"模式。当竞买报价达到合理土地上限价格时,转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当竞报自持比例达到100%,转入投报高标准商品住宅建设方案程序。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售,租赁合同期限不超10年。

2月13日,天津市市区国土资源分局宣布地块报价到达上限,拼"自持面积"。

4月13日,广东省广州公共资源交易网发布土地出让补充公告,将于28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式,涉及限制最高限价、竞保障房、竞房源自持、摇号产生竞拍者等方面。

对于地块新规的效果,4月28日,广州市国土资源和规划委员会发布消息称,广州市土地出让竞价方式调整后首次住宅用地成交取得调控预期效果。后续出让的住宅用地将根据市场情况和对出让宗地的预判,一地一策组合使用限地价、竞配建、竞自持、现房销售等政策工具,确保房地产市场平稳发展,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

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