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“限售”风暴市场之变:房价单边上涨已终结?

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2017年的房地产调控注定要写入历史。

在2011年以来的限购、限贷、限价的基础上,调控又祭出了一个杀手锏:限售,主要内容是要求个人获得不动产证两年后方可再卖,以及新建商住房限制卖给个人。

从厦门、北京再到杭州、广州,限售手段有蔓延的趋势。包括深圳、上海等在内的热点城市,都感受到了悬于头顶的达摩克利斯之剑。

在很多房地产业内人士看来,限售的出现,颠覆了过去房地产调控的逻辑,提高了房产交易的时间成本,调控开始从交易环节向持有环节转向。

这一手段的目的还包括,彻底封堵“炒房客”,让买房真正回归居住。

此外,导致2015年以来房价大涨的关键因素——房地产信贷也在收紧。除实际执行中的首付比例从严收紧、按揭利率上行、认房又认贷外,宏观货币和信贷政策也正在发生微妙的变化。

双重高压之下,热点城市房地产市场成交下行立竿见影。万科总裁郁亮指出,当前的调控很有必要进行,而在市场调整之下,房地产价格的单边上涨已经结束。

引导购房者以自住为动机

自3月17日开始的新一轮楼市调控浪潮愈演愈烈,中原地产统计显示,截至目前,全国已有超过40个城市出台了房地产调控政策。

除了以往的限购、限贷、限价,具有新意的调控手段也出现了。其中最具风向标的是北京、厦门,以及广州,均出现了住宅、商住限售。

以糅合了厦门和北京两地政策的广州为例,3月30日,广州调控再次加码,广州家庭新买住房后房产证需满2年,才能转让。法人新买住房证满3年,才能转让;住房赠与,满2年后才能再买房。有购房资格,才能接受赠与。

“对于投资客来说,拿到房产证开始持有两年才能卖,意味着持有成本大大提高,短期转手套现不可能了。”易 居研究院智库中心研究总监严跃进指出,广州新政首次提出了限售,这是第五个提及限售的城市。

并且,广州限售是最全面的,从各种角度堵住投资投机资金,抑制炒房客。包括增城、从化限制外地人买房,也是为了抑制外地投资投机。他预计,广州楼市各类房产短期套现机会变窄,这有利于引导购房者以自住为动机。

此外,广州也跟随北京的步伐,加入商业办公类房产的限售行列,公寓不能销售给个人。

对此,深圳资深房地产研究人士徐枫指出,一些城市的商业物业供应量超过有效需求,库存积压多,“商改住”在某种程度上能够去库存;而且没有能力在商品住宅市场买房的人,也可以通过商改住解决住房需求,这补充了保障房和租赁市场功能。

但她续称,商业物业本身就是用来投资的,而不是用来住的,现在广州、北京等城市限制商住流通,或许是房地产市场泡沫严重的重要信号,预示着房地产市场调整的来临。

由于北京的政策一向具有风向标意义,3月29日,住建部公开表态,北京的房地产调控经验值得各地认真学习。

不少购房人担心,其他城市很可能跟随展开一轮全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近刚买了一套50年产权的商住公寓,她说自己就是买来投资收租金的,很担心杭州也会对此进行限制。

然而狂风暴雨已经到来。严跃进认为,限售叠加升级版限购、限贷、限价,将在所在城市产生立竿见影的效果。

广州中原地产项目部总经理黄韬判断,住宅限售新政出台后,市场肯定会量价齐跌。这次政策叠加上次的限购收紧,再加上打击双合同、规范市场秩序,会对市场的氛围、需求造成全面限制。预计成交会大跌50%,全年价格微跌5%-10%。

北京中原地产数据显示,北京商办限购的政策将直接影响起码60万套物业,过去这部分物业中的90%为个人购买,未来将全部纳入限售或企业购买。商住物业的价格下跌将是大概率事件。

购房降杠杆:预计今年房贷下降三成

中原地产首席分析师张大伟认为,严厉的调控风暴之外,核心依然要看信贷的变化。

当前,受国际环境影响,中国货币和信贷政策正在调整中。

“货币政策宽松时,很可能会导致通货膨胀,在金融市场或者房地产市场导致某些资产泡沫。” 在3月26日举行的博鳌亚洲论坛分论坛上,中国人民银行行长周小川如是说。

周小川认为,全球货币在多年的量化宽松之后,当前已经到了周期的尾部;全球很多国家已经放弃了流动性,虽然货币政策制定当局已经开始紧缩政策,但这仍是一个渐进的过程。

在更早前的两会记者会上,周小川表态称,中国货币政策总体来说还是稳健中性。

在商业银行的层面,21世纪经济报道的调查显示,近期热点城市的商业银行房贷利率,已悄然上行。

汇丰银行本是房贷利率最优惠的银行之一。但其广州分行一业务员告诉记者,“之前银行首套房贷款利率是8.2折,去年最低达到8折,但现在全面升到8.5折,未来听说还会继续升高。”

而广州其他银行如邮储、光大等首套房贷利率也已陆续上调至最低9折。南京、太原等城市,则从原先基准利率打8.5折、9折上浮到9.5折,有的甚至开始执行基准利率,即不再给优惠。

对于购房人来说,买房成本最多的是首付,而热点城市基本都已经认房又认贷了。目前,一线城市的首套房首付已普遍升至3成,二套房首付则升至6-8成,买房杠杆率大大降低。

这一状况还在向二、三线城市蔓延。贵阳、南通等城市也纷纷调整首付比例,目前上述两市的第二套住房公积金贷款首付比例已上升到30%、40%。

申万宏源报告称,2017年个人房贷在新增贷款的占比预计会降至30%,相比2016年平均水平约为45%。若假设2017年新增贷款与去年基本持平,预计今年个人按揭贷款总额将下降约33%至3.79万亿元,相比2016年时为5.68万亿元。

对于开发商来说,2014年下半年以来的廉价融资盛宴也早已结束,融资渠道收窄。2017年前两月;房地产开发商可用资金同比增长7%,其中自筹资金(占总资金的30%)同比大幅下滑17%,主要原因在于监管层自2016年第四季度以来,实际暂停了房企于境内发行公司债。

需求高点已过,供给仍在高位

中国楼市历来受政策影响极大,尤其2008年以来,受货币和信贷的影响最大,此轮从2014年开始的上涨,更与货币政策密切相关,与此前叠加人口红利、经济发展红利有明显不同,因而也最缺乏根基。

万科总裁郁亮指出,虽然目前小城镇的人口还在向大城市流动,非都市圈人口还在向都市圈流动,但因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化,就发生在2015年。

徐枫表示,2015年年末,以深圳为代表的一线城市房价已使购买者难以承担,整个楼市走向自我调整阶段;大多数买家以透支的方式,通过许多融资渠道集资买房,支撑起总体交易量,但现在多方面的政策围堵正在加速楼市下行。

“深圳目前就处于量价齐跌的状态”,她预测,2017年深圳市一、二手楼的成交量合计将下跌10%,如以6万/平作为基点的话,而这一轮的周期将持续到2018年。

持类似观点的还有全国房地产商会主席顾云昌,他对21世纪经济报道称,2017年楼市总体情况肯定不如2016年,特别是在一二线城市,今年下半年会处于平稳或下行的周期中。中原地产认为,随着政策、信贷全面收紧,加之政策持续打补丁,以北京为代表的一线城市改善需求被抑制,北京、成都、厦门等城市成交量已经出现了明显下降,这些城市将进入低迷调整期,不排除在这些城市,将出现明显的房价下跌。

但顾云昌同时指出,目前城市大分化、市场差异化明显。认房又认贷只在一线城市与二线热点城市,而其他大多数城市依然在去库存当中。

徐枫表示,从全国来看,房地产市场市场冷热不均,并不是全国都进入下行周期,有些城市虽然房价高,但并未透支当地支付能力,房产的自有化率高,如惠州、温州、杭州、昆明等。

深圳中原地产研究中心经理王飞也认为,目前全国正处于结构性调整周期中,一、二线城市要严控风险,谨防过热,抑制投资投机行为,但三四线还是要引导合理去库存。

郁亮认为,短期内,货币供应、流动性、房贷政策对房价有很大的影响。但长期来看,房价必然由供求关系决定。全国楼市供求关系的真相就是:需求高点已过,而供给仍在高位。这样的供求关系,不支持房价一直高速上涨,也不支持成交量的高速增长。

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