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千亿大鳄与小华远: 关于一个好企业标准的争论

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“我们追不上好几千亿规模,也没有想着追,企业有自己的策略。保效益基础上求规模,用规模支撑效益,这是我们的策略。”华远地产董事长孙誉晏在3月3日举行的媒体见面会上如此表示。

华远地产的规模一直保持特有的温吞风格。

历年财报显示,2012年华远地产完成销售签约额56.2亿元,2013年销售签约额56.1亿元,2014年签约额57.7亿元,2015年为47.1亿元,2016年上半年则是35.8亿元。

华远地产总经理孙怀杰甚至反问称,“你们好像老觉得华远不好,我们老觉得自己挺好。因为角度不同。我专门求证过相关权威人士,什么样的企业好?大到风险,全借债的企业就好吗?我觉得我们企业业绩情况有了很大进步,完全进入了战略驱动型的良性循环。走到这一步,完全是战略驱动为核心。”

“我们在企业定性上很清楚,要求精致性。公司不仅做高品质的运营者,还要做高价值的创造者,这是基本要求。二者缺一不可。”

重点拓展四大区域

2016年12月21日,华远地产发布公告称,与广东中力集团有限公司签订协议,获取广州高雅名下土地及项目的开发权。

华远地产总经理孙怀杰透露:“广州具备突出的人口潜力、超高的城市化率和发达的教育资源等多项优势,同时,广州房价收入比仅为11.4,与其他一线城市相比明显偏低。较为温和的住宅价格和居民较强的购买力预示着未来增长潜力巨大。基于此,公司将广州最终确定为战略区域拓展的重要城市。”

这是华远地产四大区域布局完善的一步。孙怀杰透露,作为公司华南区域战略布局的首座城市,广州项目的获取将实现公司以北京为核心,辐射京津冀、珠三角、长三角、中西部“四大区域,五大城市”的战略布局。未来,华远还将在巩固发展现有城市布局的基础之上,择机进入一些新的潜力城市。

孙誉晏明确表示,未来华远地产仍然追求规模发展。“如果没有规模支撑,现在毛利率又在降低,用什么来支撑比如每股收益、净资产回报率等?我们模拟测算过,单盘利润少了,盘子肯定得做大。”

对于如何做大规模,孙誉晏也表示面临拿地难的问题。未来除了公开市场拿地,还会与龙湖、首创等合作,并购也是方式之一。

孙怀杰还透露,华远地产将从城市公司向区域公司过渡,除了着力深耕京津冀大区域,还将深耕中部长沙、武汉等二线城市,以广州为核心的广佛区也将是未来的布局重点。

公司董秘张全亮也表示,2015年以来,招拍挂市场变得不理性。但华远地产坚持理性拿地。比如在天津拿下的地块,溢价率约22.5%。如今房地产市场并购难度大,上市公司涉及房地产并购仅154起。

“去年一年谈的、看的并购项目是过去五年的总和,基本上每周都在进行并购项目的讨论、决策,当然可能看到最终成功的就是大一山庄(广州高雅旗下项目)并购,虽然成功率较低,但背后付出很多努力和艰辛。”张全亮表示。

合作与并购

2017年初,华远联合恒泰证券成功发行规模为7.36亿元的类REITs(房地产信托投资基金)资产支持证券(恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划)。这是北京市国资委下属企业在国内发行的第一单类REITs产品,同时是中证机构间报价系统内发行的第一单类REITs产品。

2016年10月以来,针对房企融资的监管政策明显趋严,公司债、私募资管产品、土地款融资等多种旧有融资渠道倏然关闭。2017年房企将面临融资成本上升、融资渠道极速收窄、流动性收紧等诸多不利情况。同时行业内并购重组渐趋激烈,2017年房企的融资环境将会出现一定程度的分化。

张全亮称,融资分为直接融资和间接融资。间接融资主要通过银行、保险公司、信托公司等机构,通过资金收集进行融资;直接融资则直接面对投资者,包括发行公募债、私募债。华远地产间接融资和直接融资比是3:4。2015-2016年两年资本市场对房企的融资渠道给了很大支持,对公司而言融资结构得到调整。未来房企融资有很多收紧趋势,但华远的状况是良性的。

华远地产财务总监焦瑞云解释道,公司前几年通过银行做了一些表外业务,属非标准化产品,但收紧的是银行标准化产品。“不过,所有房企都做好了过冬准备,去年大家没少发债。虽然未来资金收紧,但房地产企业账面资金都很充裕,加上后续有其他新的产品,不会对公司有什么影响。”

对于企业规模,焦瑞云也坦陈,“现在上千亿企业大部分都是通过并购,真正独自做下来是有限的。华远这些年基本都是自己拿真金白银现金做。”焦瑞云称,华远地产下一步要规模,一是合作,二是通过并购。

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