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一二线城市地价上涨迅速 房企普遍收缩拿地规模(2016-09-03 06:04:00)

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上半年,一二线土地市场持续疯狂,高价地频出,地价上涨迅速,面粉贵过面包的现象成为常态。在此局面下,上市房企普遍收缩招拍挂市场的拿地规模。

中原地产研究中心针对135家房地产上市企业半年报统计显示,35家企业2016年上半年的营业收入合计为5695.3亿人民币,相比2015年同期的4118.4亿涨幅达到37.11%。从平均利润率看,剔除部分停牌企业等因素,其余120家房企的净利润率只有8.15%,低于2015年同期的10.1%。

中原地产首席分析师张大伟认为,上半年房地产上市企业销售额虽然创下新高,但是土地成本增幅达到空前地步。仅仅以5月份为例,当月房价上涨较快的厦门、合肥、南京等城市房价统计涨幅为20-25%,但地价同比平均涨幅全面超过100%,地价的涨幅达到了房价4倍左右。

前5月由于高价地频出,抢地最积极的房企合计拿地金额为3887亿元,平均拿地成本为6283元每平方米。而2015年同期,拿地平均成本只有4231元每平方米。前5月企业拿地平均成本增加幅度高达48.4%,这一数字在7月底继续上升至51.8%。

上半年,房企土地成本明显上涨,进一步影响了企业利润率。平安证券研报指出,中长期来看,由于地价上涨幅度大于房价上涨幅度,叠加人力成本上升,开发商结算毛利率仍面临下调压力。为应对毛利率下滑,开发商一方面着力控制内部费用,另一方面积极转型,进行多元化业务以改善利润结构。

值得一提的是,房企普遍认为当前一二线热点城市地价失去理性,因此倾向于采取更为谨慎的拿地态度。

记者了解到,由于拿地成本增加,金地集团上半年明显减少拿地规模。上半年,金地分别在杭州、苏州、东莞、上海等城市共获得5宗土地,总投资额约108亿元,新增约34.9万平方米的土地储备。2015年全年,金地共获得33宗土地,总投资额297亿元,权益投资额113亿元,获得土地储备447万平方米。

无独有偶,融创中国董事长孙宏斌上半年明确表示暂停在一级市场上拍地。他认为,当前上海、南京等土地市场已经脱离理性,普遍出现的高价地正在集聚后期风险。

8月30日,融创中国执行董事及行政总裁汪孟德在中期业绩会上表示,上半年并购项目占比约为2/3,公司在土地市场拿地的原则首先是风险管控,由于公司定位于深耕一二线城市的高端项目,但是这些城市地价正在持续走高,所以目前收、并购仍是公司主要目标。

8月21日,万科董秘朱旭表示,在审慎投资的原则下,2016年上半年,万科没有拿下一个高风险项目,也没有拿下一个面粉贵过面包的地王项目。

8月下旬,上海市连续发布三个土地出让中止公告,对涉及的4宗住宅用地“中止出让”。业内分析认为,持续高涨的土地市场有望在下半年进入降温通道。

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