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帮你解答二手房交易环节各种问题

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很多市民不熟悉二手房交易流程,对收费项目也不甚了解,被部分中介钻了“空子”。为此,记者采访了相关部门和业内人士,梳理二手房交易流程环节并列出收费项目、标准,给市民买卖二手房作为参考。

签合同

这一环节,除了签订存量房买卖合同外,市民还需和中介机构签订房地产经纪合同。涉及费用的,除了房款外,中介费也要明确。

一般来说,中介行业收取中介费的标准为2%,买卖双方各收取1%;由于是卖方市场,因此中介费一般全部由买家承担。目前,物价部门并没有关于中介费收取标准的规定,最终收取多少,由双方协商即可。每套房子因为个体情况不一、中介机构不同,可能会存在差异。作为市民,对中介费有议价权。

需要提醒的是,买方也不可一味追求价格低廉,而应该考察中介的资质、服务水平。

查住房信息

根据新的契税政策,购买家庭二套住房也可享契税优惠。因此,市民购买首套房、二套房,均应查询家庭住房信息。各区地税局窗口开具《家庭住房情况查询申请表》,填验盖章后持表格前往不动产登记部门查询,查询不收费。

提前还贷

如果卖家有贷款未还清,需向银行申请提前还款;银行审核通过后,对卖家发放提前还款预约单。

这时候,如果卖家想用买家的首付款还贷,则买家需准备好首付款,付给卖家,卖家为买家开具提前还贷部分收款收条。如果首付款少于贷款余额,则差额部分由买卖双方协商补足;如果首付款多于贷款余额,则差额部分交到不动产登记中心进行资金托管。

总之,在这个环节,买家就要拿出一笔购房款了。在替卖家提前还款后,买家应留意卖家的还款凭证、结清证明、还款明细单等。此外,买家也应到银行预审贷款,包括查询个人信用报告等。

缴税

合肥实行“先税后户”,买卖双方需先在税务局进行缴税,然后到不动产登记部门进行过户。其中,契税方面,目前的标准是,个人购买家庭唯一住房,面积90 平方米以下,按1%税率征收;90 平方米以上的,无论是否大于144 平方米,均减按1.5%征收;个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90 平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的,按2%的税率征收契税;个人购买家庭三套房的,一律按照4%征收。营业税方面,交易满2 年的,营业税免征;未满2 年的,按全额5.55%征收。个税方面,可按照全额的1%或者差额的20%征收。

户口迁出及物业费结算

缴税之后,卖家应前往房屋所在地辖区派出所开具空户证明。另外,前往小区物业公司开具物业费结算清单;如小区无物业公司的,则由社居委开具《未实施物业管理的房屋过户证明》。

资金托管

大多数二手房买方都是按揭购房。这个环节,买家须筹集首付款。如果未用于帮卖家提前还贷,则须到不动产登记部门进行资金托管。具体金额来看,如果是购买家庭首套房,首付需2.5成;如果是购买家庭二套房,首付需4.5成。

过户

资金托管完成后,双方提交房地产业务受理单,进行二手房买卖登记。这里不动产登记部门将收取如下费用:登记费50 元(住宅);手续费3 元/平方米;工本费一本免收,两本以上10 元/本;印花税5 元/本。土地收益金(房改房、经适房等)。按照规定,7 个工作日内,产权转移登记完成,新不动产证下发。

贷款

新证下来后,买家可去银行办理他项权证抵押,银行审批。这期间,部分中介趁机收费被广大购房人所诟病。一般来说,银行都会将房产评估作为贷款的前置条件。这时候,买方可以自己到市场上去找房地产评估公司做评估报告,费用大多在一千以内。而如果中介“代办”,评估费则会报出房价千分之二到千分之五不等的价格,有的高达数千元。

除此之外,部分中介公司还会收取贷款服务费。有的中介会声称是因为银行要收取,有的则解释为“跑腿服务费”。对此,业内人士表示,如果中介在收取中介费时,承诺费用包括交易、办证、按揭服务的情况下,就不应该再收取贷款服务费。因此,市民在交易前,一定要看清与中介签订的合同中所约定的服务内容。如果希望中介费也包含贷款等服务,应明确写在合同中,以免被中介巧立名目蒙混过关。

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