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多地试水两集中出让土地 或致项目集中入市

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近期,全国多地自然资源和规划部门宣布2021年实行住宅用地“两集中”同步公开出让,涉及青岛、郑州、天津等城市,部分城市将全年分三批次,集中发布公告、集中组织出让住宅用地。

业内人士认为,土地“两集中”出让,或有利于促使房地产企业谨慎、理性拿地,并将对房价管控起到一定作用。但开发商集中在一个时间段拿地,也必然导致相关项目集中入市,这或许给房地产市场销售带来一定冲击。

多地试水“两集中”出让住宅用地

“之前市场一直有相关传言,近期这算是正式落地了,未来预计还会有更多城市跟进。”在多个城市发布相关公告后,一位中小房企东部区域负责人对记者说,“两集中”出让住宅用地是调控政策的一部分。

“两集中”出让住宅用地,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

青岛市自然资源和规划局网站显示,青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

郑州市自然资源和规划局也发布相关通知,对郑州市航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区自然资源主管部门要求禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

天津相关部门规定,全年发布出让公告原则上不超过三次,时间间隔和地块数量要相对均衡;集中出让土地时,应当确定共同的挂牌起止日期。天津将于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地出让公告,除上述三个日期,当地不再发布住宅用地的出让公告。

“以前都是一块地一块地出让,大企业有资金等优势,最终结果就是大企业次次参与,好地都被他们拿走了,我们只能做些边角料。”上述房企东部区域负责人这样解释多地出台这一政策的初衷。

易居房地产研究院发布的行业报告显示,2020年40个城市土地市场量价齐升,溢价率小幅下降,土地市场整体平稳。从土地成交面积看,2020年二季度之后,部分城市楼市、土地市场火热,下半年热点城市调控虽有收紧,全年40城土地成交建筑面积仍增长8%,创2015年以来新高。

一名头部房企相关负责人也认为,该政策出台意味着头部企业无法再垄断优质地块,可以在一定程度上降低土地市场热度。“因为即使是头部企业,短时间筹集的资金也有限,集中招拍挂时只能优中选优,找几个重点发力。”

或导致地产项目集中入市

业内人士分析称,“两集中”出让土地政策或将与房企降负债等政策产生联动效应。

2020年,监管层对于房企贷款及资金监管动作不断。2020年8月,住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并制定地产融资三条红线。三条红线以“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”,将房企分为红、橙、黄、绿四档进行分类管控,不同档的房企有息负债规模约束不同。其中三条红线均超标,为红档,有息负债规模不得增加;两条红线超标,为橙档,有息负债规模年增速不得超过5%。

“集中拿地,很可能会导致相关房企在拍地月份出现一个负债高峰,这也会给企业资金链带来较大压力。”上述中小房企东部区域负责人说,这也会进一步降低大房企多拿地意愿,引导企业更为理性、谨慎参与相关地块招拍挂。

卓易数据创始人马光明说,此次土地集中政策与三道红线政策一脉相承。一次供出数十宗土地,便于资金充足的企业有计划性的拿地,减少了资金紧绷、囤地较多、负债较高的房企断断续续拿地的机会。此次政策对现金流充足、融资能力强的品牌企业是利好,而资金状况紧张的中小企业生存空间将会越来越小。

也有开发商担心,大房企拿地后,相关优质地块在大房企间流动性或将提升,相关监管举措也应考虑到这一点,否则中小房企拿地难度更大。

楼市分析人士张百忍认为,和“两集中”政策相比,部分城市供应问题更在于土地出让的结构性不合理,部分城市郊区土地出让过盛,而市区地块较少,“两集中”政策或效果有限。

此外,也有市场人士担心,集中拿地,再加上开发建设进度类似,很可能导致房地产项目集中入市,如中小房企地块较差,更缺乏对购房者的吸引力,生存状况会更加艰难。

也有分析称,中小型房企资金实力有限,可以参与的土地很少,只能通过全力厮杀去拿下高价土地,若自身的运营能力、操盘能力有限以及融资成本过高的情况下,亏损的概率就会大大增加,未来的生存环境将会更加恶劣。

对房企来说,马光明认为,应做好多手准备:一、在供地前把要供出的土地研究明白,做好“择地”准备;二、筹备好充足的资金,一年只有三次,错过就错过了;三、销售环节尽量避开集中上市期,尤其供应较多的区域和板块,减少竞争,做好“择时”。

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