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2020土地市场盘点:一线城市“开闸放水”

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财政压力下政府加大供应。

2020年的土地市场,“回归一二线”成为主流。

Wind数据显示,一线城市土地市场成交约8305亿,同比增长36.6%。二线城市土地市场成交约21462亿元,同比仅微增2.87%,比2019年高达28.76%的涨幅有着显著的下滑。三线城市方面,2020年土地市场共成交约15144亿元,同比增长11.75%。

同时,与2019年只有杭州、上海两个城市突破2000亿大关不同,2020年有4个城市“卖地”过两千亿,分别是上海(3138.1亿)、杭州(2343.9亿)、广州(2289.5亿)和南京(2071.8亿)。除了杭州成交总量相比前一年有所下滑以外,其他“两千亿城市”均实现了两位数以上的增长。

数据来源:Wind

实际上,根据Wind数据,在去年土地成交规模前30个大中城市中,有19个城市土地成交规模较2019年正增长,其中,又有上海、佛山、深圳等8个城市,土地市场成交量增加了超过50%。珠三角、长三角的城市依然表现强势。但也要有天津、青岛、合肥等此前一轮行情火热的城市,土地市场在2020年呈现颓势。

在疫情影响的特殊一年,土地市场为何呈现分化走势?以上海为代表的一线城市为何如此强势?背后的原因值得关注。

一线回归

一线核心城市土地市场“开闸放水”,被认为是2020年土地市场的最大特征。Wind数据显示,一线城市土地市场成交约8305亿,同比增长36.6%。

其中,上海在2020年的土地成交总价突破3000亿元,达到3138.1亿元,同比涨幅高达56.55%。这样让上海超越了杭州,成为2020年土地市场最热城市。

“土地市场回归一二线城市”,贝壳研究院认为,疫情特殊情况下,核心城市土地市场的价值被重新认可,供需两端同时发力,将市场注意力重新拉回一二线城市。

2020年,一线城市多宗优质稀缺地块入市,较高的土地价值叠加土拍政策松动和房企战略调整,使得整体市场活跃度升高,带动市场加速增长。

根据贝壳研究院的统计,全国各线级城市2020年成交的居住用地中,单宗地块成交金额超百亿的有7宗,而2019年则是0宗,且单宗地块成交金额TOP10地块7宗地位于城市核心区。正是由于一线及强二线城市集中出让优质稀缺地块

以北京为例,2020年北京住宅用地市场成交宅地48宗,规划建筑面积603万平方米,同比下滑6%。量跌的同时,价格却显著上涨。具体来看,北京住宅用地成交金额为1738亿元,同比上涨16%,成交楼面价为28823元/㎡,同比上涨24%。

这其中,限竞房比例的下调,和稀缺土地的大量上市,被认为是北京土地市场2020年最重要的结构性变化。

具体来看,北京2020年限价房和共有产权房分别只成交了8宗和4宗,限竞房成交面积占比从2018年的80%、2019年的52%下降到16%。而六环以外成交的建筑面积,占总体成交的比例,也从前一年的42%下降到36%。

同时,北京在海淀、丰台等鲜少供地的优质板块供应了多宗住宅用地,也成为了年度市场焦点。

二线分化

在一线城市土地市场火热的同时,二线城市则出现了明显的分化。Wind统计的数据显示,二线城市土地市场成交约21462亿元,同比仅微增2.87%,比2019年高达28.76%的涨幅有着显著的下滑。

上半年,各地放松土地出让条件、二线核心城市作为市场焦点纷纷迅速回温,量价大幅走高,7月以后,多个二线城市由于市场过热被住建部约谈,各地政府通过加大非核心区域供地力度、 修改土拍规则等方式控制供地节奏,叠加“三道红线”政策影响,二线城市整体回归理性。

数据来源:同策研究院

其中的典型案例南京,二季度市场平均溢价率持续高于15%,多宗地块在拍卖时“触顶”。但8月南京出台多条土地新政, 调整土拍规则,成交规模、溢价率较前一阶段都大幅下滑,市场走向平复。

但同时,也有一些二线城市,土地市场持续低迷。即使在长三角、山东等此前一轮的楼市热点区域,Wind数据显示,镇江、嘉兴、合肥、青岛、济南等地,2020年的土地成交总价,都出现了20%以上的跌幅。

一些城市的大量住宅用地底价成交。根据同策研究院发布的报告,2020年天津成交的113宗住宅用地中,74%为底价成交,仅个别市区地块溢价率突破20%

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一线城市的良好表现,体现了此类城市土地市场的投资价值和吸引力。而二线城市的购地政策依然从紧,比如南京等城市土地约束依然较多,限制了部分地块的交易。但后续都市圈和城市群的发展依然是大方向,此类二线城市土地市场依然会呈现稳中向上的态势。

土地财政作用明显

多位分析人士均指出,疫情持续防控力度大、财政承压,加大供应量、供应优质地段稀缺土地来保证财政充足,是今年土地市场呈现“回归一二线”的一大原因。

2020年,地方政府的财政收入和“卖地收入”,呈现出明显的分化态势。根据财政部数据,2020年前11月,全国地方一般公共预算本级收入,也即一般认为的“地方财政收入”为91316亿元,同比下降1.7%。同期,全国地方政府性基金预算本级收中,国有土地使用权出让收入65126亿元,同比增长12.9%。

数据来源:财政部网站

需要指出的是,一般预算收入与政府基金性收入,在核算上几乎是完全没有任何重叠。另外,上述机构统计的土地市场成交额,主要是根据土地成交价款来计算的。土地成交价款仅包含房企参与拿地的土地的成交价款,按照土地交易最终金额统计,并不是房企每年实际支付的款项。

而财政部统计的国有土地使用权出让收入,则是各地实际缴入地方国库的土地出让收入数,才是通俗意义上的“卖地收入”。造成两者差异的原因,主要是由于土地出让价款可以分次、分期缴纳,并不一定在当年全部缴入国库所致。

因此,从两者的增长差异来看,土地出让收入却是在整体财政收入下滑的同时,支撑地方财政收入的作用。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则告诉21世纪经济报道,未来在开发商的资金受到严格监管,银行的资金额度也受限的情况之下,房企一定会把优质的资金投向核心城市,一线城市或者一些重点二线城市的投资和销售状况较好 ,但是低等级的城市,就会面临较大的下行压力。

严跃进也认为,后续地市交易要防范各类新的压力,尤其是在外部金融环境和政府供地计划变动的情况下。以近期出台的央行贷款集中度管理政策为例,其若是收紧,客观上也会影响房企资金状况,进而影响拿地和开发计划。

(作者:宋兴国 编辑:周上祺)

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